ドバイのヴィラ（一戸建て）市場を分析&解説
今回は、一戸建てタイプのヴィラに焦点を当てて分析をしていきます。ドバイのヴィラは、広い間取りが多く、ファミリーの実需で人気があります。別荘として購入する富裕層も多く、ドバイの不動産市場を牽引していると言っても過言ではありません。
この記事はこんな人に有益です。
✅ ファミリーで移住したい
✅ 大人数で使う別荘が欲しい
✅ 安定収益＋キャピタルゲインを狙いたい
取引件数
2018年〜2023年の完成物件、オフプラン物件のヴィラの取引件数の推移です。
ヴィラの取引では、完成物件の取引がオフプランよりも多い傾向にあります。オフプランの供給数がそもそも少ない可能性もありますが、アパートメントで見られる投機的な購入よりも、実需（実際に利用する）目的で購入している人が多いと考えられます。
取引が盛んに行われているエリアは、次のとおりです。住所では分かりづらいので、代表的なコミュニティ名を記載しています。
取引件数 エリア（住所） Top 5
Wadi Al Safa 5: 11,461件
The Villa, Villanova, Arabian Ranches 3など。Wadi Al Safa 7: 7,055件
Arabian Ranches 2, Sustainable Cityなど。Al Thanayah Fourth: 6,161件
エミレーツヒルズ, The Springsなど。Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid: 5,845件
ドバイヒルズMadinat Al Mataar: 5,091件
Expo City, ドバイサウス。
その他の代表的なマスターコミュニティ
Town Square: 4,902件
Mudon: 3,003件
Al Furjan: 2,879件
Jumeirah Park: 2,633件
次に、完成物件のみに絞って取引されているエリアを見てみます。
完成物件に絞った取引件数 エリア Top 5
Al Thanayah Fourth: 6,161件
エミレーツヒルズ, The Springsなど。Wadi Al Safa 7: 4,917件
Arabian Ranches 2, Sustainable Cityなど。Wadi Al Safa 6: 4,629件
Arabian Ranches 1Hadaeq Sheikh Mohammed Bin Rashid: 4,127件
ドバイヒルズJabal Ali First: 3,628件
その他の代表的なマスターコミュニティ
Town Square: 3,056件
Al Furjan: 2,837件
Jumeirah Park: 2,607件
Damac Hills: 2,332件
Jumeirah Village Circle(JVC): 2,320件
完成物件で取引件数が多いので、ドバイの中では古くからあるコミュニティも多くランクインしています。エミレーツヒルズは、ドバイの中でも最も高級なヴィラエリアの一つです。Arabian Ranches 1, 2、ドバイヒルズは、EMAARが総合開発した人気のコミュニティです。
Town Squareは、NSHAMAが開発する広大なコミュニティです。NSHAMAは、EMAARから独立したデベロッパーで、EMAARと同じクオリティかつ低価格で人気があります。
仮に、投資も兼ねて出口戦略を考えるのであれば、これらの人気コミュニティを選択肢に入れて検討するべきでしょう。
ドバイヒルズについてはこちらの記事も参考にしてください。
取引価格の推移
完成物件とオフプラン物件の価格推移
青が完成物件、緑がオフプランです。オフプラン物件の価格が2023年に1.3倍ほど上昇していますが、全体として完成物件の取引価格の方が高額です。
オフプランの価格は2018年から上昇傾向にあります。完成物件の価格はコロナ禍の2020年に底をうち、V字回復しています。
2023年で、完成物件とオフプラン物件価格中央値は、約1億円でした。2024年2月の東京カンテイのレポートによると、首都圏の新築一戸建て平均価格は4,420万円のようです。ドバイの一戸建ては面積が広いため、価格では2倍以上の差がある結果になりました。
面積あたりの価格推移
1㎡面積あたりの価格推移の中央値のグラフです。オフプランが緑、完成物件が青になっています。
面積あたりの価格推移を見ると、オフプラン物件の単価は上昇傾向にあり、2023年には12,035AED/㎡（49.6万円）に達しています。参考までに、東京カンテイの同レポートで首都圏の戸建の建物面積の平均は99.6㎡でした。建物面積あたりの価格では、44.3万円/㎡となります。
土地を除き、建物だけで考えると首都圏の新築一戸建てと、ドバイのオフプランのヴィラの単価は同水準のようです。
2018年から2023年にかけて価格上昇率を見ると、オフプラン物件は+60%の上昇、完成物件は+43%上昇しています。
価格帯別シェア
先ほど、市場中央値の価格は約1億円とわかりました。次に、どの価格帯の物件が市場シェアを持っているのかをみてみましょう。
取引件数のシェア
~1M AED: 6.28%
1M~2M AED: 39.58%
2M~3M AED: 24.33%
3M~5M AED: 20.29%
5M~8M AED: 5.69%
8M~10M AED: 1.35%
10M AED超: 2.48%
上記は、2018年〜2023年のヴィラに関する取引を、価格帯別に分類したものです。最も取引件数が多い価格は、1M-2M AED（4000~8000万円）で、続いて、2M-3M（8000万円~1.2億円）、3M-5M（1.2億~2億円）と続いていいます。4000万〜2億円の物件が、市場取引の85%程度を占めていることがわかります。
取引金額のシェア
取引件数ではなく金額でシェアを見てみましょう。
~1M AED: 1.47%（約3.97億AED）
1M~2M AED: 20.77%（約560.32億AED）
2M~3M AED: 20.48%（約552.56億AED）
3M~5M AED: 26.25%（約708.36億AED）
5M~8M AED: 12.07%（約325.76億AED）
8M~10M AED: 4.11%（約110.83億AED）
10M AED超え: 14.85%（約400.56億AED）
取引金額のシェアを見ると、件数では85%を占めていた1M~5M AEDのシェアが、68%程度になっています。
10M AED超（4億円超）の物件は、件数ではわずか2.4%ですが、金額ベースでは14.8%のシェアになります。
ヴィラに投資する時の戦略
ここまで、ドバイ不動産全体のヴィラ市場のデータを見てきました。実際に使う目的で購入されることも多いヴィラですが、投資としてヴィラを購入する際の戦略を考えてみます。
実需としてヴィラを購入したり、賃貸するターゲット層は、やはり子連れのファミリー層かつ、ドバイに数年以上は居住することを考えている人たちだと予測できます。
2024年3月現在、2M AED以上の物件を所有するとで10年の居住が可能になるゴールデンビザを申請することができます。そのため、2M AED以上の物件取引が今後も需要が高いと考えられます。
以上のことから、ヴィラの投資出口として最も可能性の高いのは、実需のファミリー層です。
次に、流動性を考慮すると、価格帯としては1M~5M AEDが最も取引されています。しかし、1M AED（4000万円）の価格のヴィラは優良デベロッパーの場合はほとんどありません。
出口のターゲット属性からも、アメニティが揃っており、子育てしやすい、公園や広場があり、学校や病院も近い総合コミュニティが最適です。このようなコミュニティの場合は、3M ~ 4M AED（1.2億円以上）の物件が最低レンジになります。
ヴィラ投資でインカムゲインを得つつ、値上がりを期待するなら、最低でも2M AED以上の物件で、5M AEDまでの物件が最も効率のいい選択肢となりそうです。
以上、ドバイ不動産のヴィラ市場の分析と解説でした。
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参考データ
データフレームの基礎統計量
面積 (size):
平均: 約395.33平方メートル
標準偏差: 約807.06平方メートル
最小: 1平方メートル
最大: 約191,780.22平方メートル
販売価格 (sale_price):
平均: 約2,893,990 AED
標準偏差: 約3,979,110 AED
最小: 1 AED
最大: 約516,075,800 AED
単価 (sale_price_per_size):
平均: 約8,416.44 AED/平方メートル
標準偏差: 約4,553.65 AED/平方メートル
最小: 0 AED/平方メートル
最大: 約105,014.53 AED/平方メートル
オフプラン物件の価格トレンド（中央値）:
2018年: 1,500,000 AED
2019年: 1,415,000 AED
2020年: 1,419,000 AED
2021年: 1,690,750 AED
2022年: 1,753,888 AED
2023年: 2,500,000 AED
完成物件の価格トレンド（中央値）:
2018年: 2,400,000 AED
2019年: 2,033,234 AED
2020年: 1,900,000 AED
2021年: 2,335,000 AED
2022年: 2,560,000 AED
2023年: 2,700,000 AED
オフプラン物件の面積あたりの価格（中央値、AED/平方メートル）
2018年: 7,514.62
2019年: 7,766.99
2020年: 8,271.01
2021年: 9,277.45
2022年: 9,204.45
2023年: 12,034.73
完成物件の面積あたりの価格（中央値、AED/平方メートル）
2018年: 6,153.15
2019年: 5,453.03
2020年: 5,291.58
2021年: 6,751.03
2022年: 7,801.24
2023年: 8,820.94