【分析レポート】ダウンタウン ドバイの物件別・間取り別の価格分析

今回は、ブルジュハリファがあるドバイの中心地「ダウンタウン」エリアに絞って物件ごとの分析をしていきます。不動産投資の原則として、都市の中心地の立地に不動産を所有することは非常に重要です。都市が成熟するほど、中心地に近い立地は資産として強い物件になっていきます。

この記事はこんな人に向いています。
✅ これからドバイに投資したい人
✅ ダウンタウンに住みたい人
✅ 海外不動産投資に興味のある人

ダウンタウン ドバイとは？

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ダウンタウンは、ドバイの象徴 ブルジュハリファやドバイモールがある中心地です。観光でドバイに来られた方は、必ず一度は訪れる場所ではないでしょうか？

ダウンタウンと呼ばれているエリアは、どの範囲を指しているのかを地図で確認します。

実は、ダウンタウンと呼ばれているエリアは非常に狭い範囲です。境界となる道路は、Burj Khalifa Blvd. です。この道路より外側の川沿いは、ビジネスベイと呼ばれているエリアです。

ダウンタウンは、2000年初期から開発されており、現在ではほぼ開発用地がない状態になっています。現在、開発中の物件が多々あり、5年後には街としてほとんど完成するのではないかと予想できます。

投資としての観点では、ダウンタウンの希少性は高まると言えます。都心一等地のダウンタウンの物件では、どの物件を買うべきなのか。マーケットデータを分析し、物件ごとに把握していく必要があります。

ダウンタウンのマーケットデータ

データセットは、2018年~2024年7月のDLDによる取引データを使用しています。

取引件数、価格はどちらも2021年以降上昇しています（取引件数については2024年が7月までのデータ） 。

2020年から2024年までの価格推移は、約45%上昇しています。ドバイのエージェントのSNSでは、よく"2021年からXX%価格が上がりました！"という投稿がありますが、ほとんど上がっているので当然です。

ブルジュハリファ エリアの中で、より細かくデータを見ていきます。

オフプラン vs 完成物件

オフプラン物件と完成物件の取引件数の推移を見ると、2022年にオフプラン物件の販売が大幅に増加したことがわかります。一方、2023年は完成物件の取引件数が過去5年間で最大となっています。

コロナ後、開発がすすみ、オフプランの販売が加速しました。それに伴い、開発用地がほとんどなくなり、完成物件の取引が増加していることが考えられます。

ダウンタウンドバイの取引件数の推移

続いて、Sqftあたりの価格推移のグラフです。

ダウンタウンドバイのオフプラン物件価格推移

ダウンタウンドバイの完成物件価格推移

オフプラン物件の価格は、コロナに関係なく年々上昇しています。一方、完成物件の価格は、2020年に底を打ち、上昇傾向になっています。
完成物件は実需（実際に居住する）需要が高いため、コロナ禍では人口が減ったため不利になり、価格が下落していました。開発用地が限られているので、今後も完成物件の取引が増加することが予想できます。

あと4年近くでダウンタウンの土地はほとんど物件が建ち並んでいる状態になります。今からドバイの中心ダウンタウンに投資することを考えると、限られた完成物件のマーケットを理解することが非常に重要です。

間取り別の分析

間取り別の取引件数

オフプランの取引件数の推移は、下記のグラフです。2022年以前は、2ベッドルームと3ベッドルームの取引が多かった傾向がありますが、2023年はStudio（ワンルーム）、1ベッドルームも取引が増えていることがわかります。以前として、2ベットルームの取引がマーケットを牽引しているようです。

間取り別オフプラン取引件数の推移

続いて、完成物件の取引件数の推移です。

間取り別完成物件取引件数の推移

同様に2ベッドルームが多く取引されています。オフプランに比べて、Studioの割合が多いことがわかります。完成物件におけるワンルームマンション需要は、投資家が購入していると予想できます。ダウンタウンの立地の性質上、Airbnbなどの民泊運用、賃貸運用を見越した投資だと考えれます。

2018年から2024年7月までのデータです。
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間取り別の価格推移

下図は、前年比の価格変化率のグラフです。