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知らないとマズイ！ドバイ不動産投資の計算式

ドバイ不動産の歩き方 🇦🇪 宅建士エージェントYASU

今回は、ドバイの不動産投資において、どのような計算や比較が必要なのか、その方法を解説します。これから物件を購入される方、まだ不動産投資をしたことがない方にとって、役立つnoteになれば幸いです。

この記事はこんな方に向いています。
✅ ドバイ不動産投資 初学者
✅ 不動産投資を検討している方
✅ ドバイ不動産特有の項目を知りたい方


不動産投資の基礎的な前提

不動産投資にあまり馴染みがない方は、まず指標が何を表しているのかを知ることからスタートしましょう。（不動産投資に精通している方はこの章はスルーしてください）

不動産投資の原則は『購入時に勝負が決まる』と言っても過言ではありません。当たり前と言えば当たり前ですが、賃料の上限には限界があるため、なるべく安く購入することが最も大事な点です。

よく「利回り」という言葉を投資では使います。不動産投資においての「利回り」とは、基本的には賃料で何%の資金を回収できるかという計算になります。「利回り」が実際にどんな計算で、何を表しているのかは、人によって、市場によって異なります。ドバイ不動産市場では、ほとんどが単純な表面利回りで語られることが多いです。

表面利回りと実質利回り

ドバイの不動産エージェントがSNSなどで発信しているのは、表面利回りです。表面利回りは、発生するコストなど細かい話は全て抜きにして、ざっくりと計算しています。

表面利回り = 家賃 / 物件価格

一方、実質利回りとは、コストも考慮した利回りを指します。

実質利回り = (家賃 - コスト) / 物件価格 

簡単に表すとこのようになります。
ここで、疑問が生まれてきます。コストとは何が含まれているのか、分母は物件価格なのか？投資総額なのか？色々なパターンが見えてくるはずです。

不動産金融では、さらに細かく踏み込みます。

不動産投資のキャッシュイン/アウト

不動産は、家賃という形で毎年キャッシュフローを生み出してくれます。便宜上、キャッシュフローが不動産の価値であるとも言い換えることができます。

不動産投資のキャッシュフロー

不動産投資のキャッシュフローは、以下の3つによって生まれます。

  1. インカム

  2. キャピタル

  3. ファイナンス

１のインカムとは、先ほど説明したような賃貸によって発生するお金の流れです。不動産を貸し出し、運用することによってキャッシュを得ることができますし、管理費や管理委託料を払わなければなりません。

２のキャピタルとは、売買でかかるお金の流れのことです。購入時、売却時には、費用がかかったり、不動産の価値が上がっていたらその分キャッシュを得られるというお金の流れです。

３のファイナンスとは、ローンを組んだ時に発生するお金の流れです。不動産金融の世界では、金融機関からの借入をして資金調達をします。利息を支払う必要もあり、借り換えなども生じます。

これらの3つから、不動産投資ではお金の出入りが発生します。

不動産投資における支出

不動産投資/運用における支出（キャッシュアウト）は、3種類あります。

  1. OpEx：毎年かかる費用（短期）

  2. CapEx：資産の保全に関わる費用（長期）

  3. その他の支出：手数料など

１のOpExは「オペックス」と読みます。運用（オペレーション）でかかる費用のことです。ドバイ不動産では、

  • サービスチャージ

  • 管理委託料

などが、この費用にあたります。

２のCapExは「キャペックス」と読みます。資産（不動産そのもの）に関する費用のことで、長期的な運用費用がここに含まれます。ドバイでは、長期修繕積立金のような制度が個別に存在するわけではないので、現在の制度ではCapExにあたる費用が一般的にはありません。

  • 物件を保全することが義務付けられているために必要な費用

３のその他の支出とは、

  • 仲介手数料

  • 原状回復費用

  • 手続きにかかる費用

などが、この費用にあたります。

知らないとマズイ不動産投資の指標

ROI (Return of Investment)

投資に対して、どのくらいのリターンがあるかを示す。

NOI (Net Operating Income)

不動産投資の純収益、または純収益の割合を示す。

NOI = 家賃収入 - OpEx 

NCF (Net Cach Flow)

実質キャッシュフローがどのくらいあるかを示す。

NCF = 家賃収入 - ( OpEx + CapEx + その他支出 )

IRR (Internal Rate of Return)

「投資によって得られるCFの現在価値と初期投資額が等しくなる割引率」
= 1年目のCFの現在価値 + ・・・+ 最終年のCFの現在価値 が 初期投資額と同じになる割引率

難しいので、「投資期間全てのキャッシュフローを考慮した時の収益性」を示すと覚えておきましょう。

ドバイ不動産の投資では、オフプラン物件の投資を検討される人が多いです。オフプランでは、ペイメントプラン、つまり、キャッシュアウトのタイミングがプロジェクトごとに異なるため、売却までのシミュレーションを行い算出するIRRで比較することも重要です。同じ金額の物件でも、プランによって収益性が異なってきます。

1,000,000 AED の物件で、2パターンのペイメントプランを考えてみましょう。（費用は考えないことにします）

  • 52ヶ月後に完成（5年目に完成）

  • 6年目、7年目は100,000AEDで賃貸運用

  • 7年目の最後に、購入金額で売却

パターン①

頭金 20%
3ヶ月後から、毎月 1%の支払い
建設中 70% / 完成時 30%

このパターンでは、1年目に 頭金 20% + 10%（3~12ヶ月目の10ヶ月分）を払い、最後の完成時にまた30%を支払うことになります。

｜x年目｜CF   |
1年目: -300000
2年目: -120000
3年目: -120000
4年目: -120000
5年目: -340000
6年目: +100000
7年目: +1100000

=> IRR: 4.79% となります。

パターン②

頭金 10%
3ヶ月後から、半年ごとに10%の支払い
建設中 90% / 完成時 10%

このパターンは、最初が少し大きく、徐々に支払い金額が少なくなっていくパターンです。

｜x年目｜CF   ｜
1年目: -300000
2年目: -200000
3年目: -200000
4年目: -200000
5年目: -200000
6年目: +100000
7年目: +1100000

=> IRR: 4.28% となります。

このように、同じ金額、同じ時期に完成する物件でも、ペイメントプランに応じて、キャッシュアウトのタイミングが異なるため、IRRの収益性には違いが生まれます。


まとめ

  1. ドバイの不動産投資は、サイトに記載される表面利回りではなく、実質利回りを計算すること

  2. 賃貸収支を計算する時は、NOIやNCFで計算して利回りを比べること

  3. オフプラン物件への投資を検討する際は、NOI, NCF だけでなく、投資期間を決めて、IRRも比較してみること

以上の 3つのポイントを抑え、ドバイの不動産投資で成功しましょう！


ドバイ不動産の歩き方では、
すでに物件を申し込んだ方や購入を検討されている方向けのセカンドオピニオンサービスも提供しています。

「購入時に言われていた利回りとなんか違う？」
「面倒な計算で、どれがいいのかわからない」

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