なぜドバイ不動産で詐欺に遭うのか？ - 失敗の原因3選

日本人のエージェントも急増し、ドバイ不動産の注目度が高まっています。今回は、毎月私が相談を受けている経験をもとに、ドバイ不動産投資の失敗のきっかけを解説します。日本人だから安心という時代はとっくに終わっています。ドバイの宅建のようなRERAライセンスは、誰でも100%取れる簡単な資格です。資格があるから知識があるとも限りません。

私は、不動産エージェントとして、ドバイのいいところを日本の皆様にお伝えすることが仕事の一つです。「日本でのドバイのイメージをもっと良くしたい」と日々思って活動しておりますが、ドバイ不動産では詐欺まがいの話、購入したけど金銭問題で困っているという問題が起きていることも事実です。

私がこれまでいただいたご相談をもとにまとめています。本記事の他にも、「こんな問題があった」「これは騙されていますか？」というご相談があれば、ドバイ不動産の歩き方公式LINEにご連絡ください。

日本の投資家からの相談を聞くうちに、失敗した原因や取引のきっかけにはいくつかパターンがありました。今回は、失敗の原因 3選 をまとめます。

①インフルエンサー・展示会での接触

ご相談を聞いていると、多くの方が「展示会で知った」物件だったり、「有名だからという理由で依頼した」という方が多い印象です。

セールストーク・販売方法

ドバイ不動産の仲介業者や、ブローカーが、日本の展示会やイベントに出展することがよくあります。もちろん、このマーケティングは何も問題ありません。しかし、販売する物件や販売方法には少し問題ありな可能性があります。

Covid-19以降、2024年上半期のドバイ不動産市場は、過去最高に上昇し、新しい物件は1日で完売するような市場です。このような市場で、展示会や大規模なマーケティングが必要な物件は、高額物件か人気のない物件のどちらかです。

日本の展示会で、200億円の物件を売ろうと思うデベロッパーはいないでしょう。大抵は、2000~4000万円の物件が紹介されます。
この価格帯は、手が届きやすいので人気物件は多くの投資家が集まります。展示会で「今購入すると、10%割引になります」といったセールスをしている時点で、売れてない物件だと考えられます。

インフルエンサー信者

次に、有名だからインフルエンサーに依頼するパターンです。
ドバイ不動産の仲介ではなく、投資系インフルエンサーがドバイ不動産を紹介しているYouTubeがいくつも投稿されています。いいプロジェクト、悪いプロジェクトを見極めた紹介なのか、物件が売れた分お金が入るから売りたいだけなのか、非常に判断が難しいのが現状です。

一つ言えることは、インフルエンサーは、法的に不動産仲介ではないので、売買で問題が起きても法的責任をとる立場にいないことです。ドバイで事業をしているインフルエンサーに、実際に仕事を依頼してうまくいかなかったという話を聞くこともあります。

YouTuberはダメとか展示会がダメということを言うつもりはなく、実際に投資家はドバイで現地をみて、マクロ経済を見て、質問をして、リスクと展望を理解して、投資をするべきだということです。最後に信じるのは自分の判断ですから、"正確な情報"よりもインフルエンサー頼りになっているのは本末転倒であると思います。

②実績ある日本の仲介企業が取次

これもたまに見かけるパターンです。物件を説明してくれたり、対応してくれるのは日本の宅建業者で、実績もある会社だったことがあります。投資家から見ると、日本のしっかりした不動産会社が紹介しているので安心です。

しかし、実際はこの日本の不動産会社が、ドバイのブローカーに騙されていることがあります。

ドバイのデベロッパー
↕︎
ドバイの不動産ブローカー
↕︎
日本の不動産会社
↕︎
日本の投資家

という構造になるので、投資家からは非常に見えづらいです。

実は、ドバイの不動産デベロッパーの中には、ドバイの宅建業ライセンスを持っていなくても、お客様を紹介できる制度を作っているデベロッパーがかなりの数あります。そのため、ドバイの不動産ブローカーは、素人でも十分可能で、日本の不動産会社とうまく提携できれば、物件を売って紹介料をもらうことができます。

日本の宅建業者であっても、宅建業法が適用されるのは国内の不動産取引のみです。正規代理店などの契約を持たずに、ただ海外の不動産を紹介しただけになることが多いので、日本の宅建業者に対して、宅建業法違反として責任を追及することが難しいでしょう。

小口化商品や暗号資産が絡む購入方法

暗号資産を絡ませた取引もよくあるパターンです。
ドバイやラスアルハイマの不動産を、１口100万円といった形で販売しているケースもあります。

小口化商品で資金を集める

ドバイ不動産を小口化、いわゆる不動産証券化の分野で事業をおこなうには、DIFCやADGMなどでSPC法人を活用すると法的にスキームを組むことができます。

私に来るご相談では、そういったライセンスを持っている企業が出てくることは一切ありません。

不動産の小口化や不動産クラウドファンディングという仕組みは、優良な物件に100万円から投資できる素晴らしい仕組みです。お金持ちだけが投資できた物件に、誰でも投資できることは、投資環境として素晴らしいと思っています。

この前提で考えると、ドバイ不動産のクラウドファンディングも投資環境を提供する意味で素晴らしいことです。
しかしながら、ドバイに来たばかりの一般人が、中堅デベロッパーの1億円の在庫物件を購入し、私募で小口化することに意味があるのかと言われると、なんとも言えない という感想です。

暗号資産を絡めた購入

１口 100万円の購入方法が問題となる場合もあります。
例えば、このプロジェクトの投資は、誰かが発行したマイナーコインを購入して投資してください。といったものです。

不動産の小口権利を購入したどころか、日本円でマイナーコインを購入しただけになっているとも考えられます。
ライセンスは持っていないので、不動産の小口化権利としてではなく、自社発行のマイナーコインを売買することで、売り上げを作ることができます。

現在、ドバイにはVARAという暗号資産の規制当局が、登録や認可制度を設けています。ドバイでコインを発行して販売するには、VARAの認可が必要です。NFTも同様で、ドバイでは自由にNFTを発行することは法的には禁止されています。しかし、日本ではNFTは誰でも自由に発行できます。NFTで権利を売れば、コインではなくとも同じことができます。

法定通貨でライセンスを持つ企業がビジネスができる環境にあるのに、
暗号資産を使った取引を勧めてくる、かつ、不動産権利が保証される体制ではない場合は、投資家は十分に注意する必要があります。

以上、ドバイ不動産で騙される原因を３つのパターンで紹介しました。ひとたび海外に出れば、日本人だから安心ということはもうありません。
騙される側にも一定の原因があることも事実です。本当に世界のプロの投資家が勉強し、情報収集を正しくおこない、自分で判断できる情報を仕入れても、失敗することがあります。

失敗を恐れず、日本人としてUAEで活躍できるよう、ドバイ不動産の歩き方は不動産、貿易を中心にサポートいたします。

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