ぼくのかんがえるさいきょうふどうさんとうし2023　今年の投資方針編

こんばんは、Dr FJです。

　昨年の振り返りをした先日の記事に続き、素人考えではありますが今年の世の中の流れの予想と私の投資方針について書いてみたいと思います…素人考えですが（2回目）
まず、今年の予想ですからです。

インフレは止まらない
　原材料費の高騰などで建物を新築で建てる費用が上昇して採算が合わないという話が出ている昨今ですが、だからといって高騰が落ち着くのを待っていてもその日は来ないと思います。今後多少は円高に向かうとは思うのですが、それでもかつての1ドル100円以下のような状況には戻らないのではないでしょうか。流石にそこまで円に力はないように思います。世界的に物価が上昇している以上、一旦上がってしまったモノの値段は簡単には下がらないのかなと思います。

家賃は都市部でだけ上がるor横ばいで、田舎では下がる
　家賃に関しては、少子高齢化の影響が先に強く出る可能性が高い田舎と都市部の差が拡大していくのではないかと思っています。『これまでの経験上田舎でも家賃は取れてきた』という経験則は、これまでとは違う状況においては間違った答えになるのかなと考えます。

金利は米ドルほどじゃないにしろ、少しは上がる
　金利が上がるとそれにともなってイールドギャップが小さくなるので、利回りが高いか頭金を入れるかしないと物件購入のための融資が引けなくなってしまいます。なので、これまでのようにサラリーマン大家に一応CFが出て事業が回るからということで出ていた融資も、今後は厳しくなっていくんじゃないかなと思います。

以上のような（素人の勝手な）予想を立てた上で私が取る戦略は

"（築古でも良いから）状態がよく利回り8.5%以上の都市部好立地物件を、財務状況にゆとりを持たせた状態で頭金を入れて購入する"

です。
ホンネで言えば築浅高利回り好立地物件が欲しいに決まっているのですが、当然そんな美味しい話が回ってくるはずもないので、何かは諦めないといけません。投資用不動産の価値を決める大きなfactorとしては立地、利回り、築年数の3つがあると思いますが、私がこの3つの中で一番アービトラージが見込めると考えるのは『古い割にまだ使える』という築年数の部分だと思うからです。逆に、大事だと言われている保有耐性のある物件を購入するということを考えたら利回りは妥協できないし、私の見立てでは今後田舎が厳しいと思っているので、そういう意味でも立地にもこだわるしかないですから。
なので、『超好立地がなんと6%の利回り!!こんな出物はなかなかない!!』みたいな物件にはたとえ掘り出し物であっても手は出さないんだろうなーと、キャピタル狙いの投資は出来ないだろうなぁと思います。

　ただ、そもそも論ですが金利上昇局面、景気後退局面ということなので、今後苦しくなった大家が売却を強いられるなどで美味しい物件が出てくるかもしれません。もちろんそういう時期には当然融資を引くのも厳しくはなっているわけなので、"融資を引きにくい時期にでも引ける状態でいること"が大事になってきます。具体的には適度な取引実績とある程度の手持ちの現金、余裕のある債務償還年数などでしょうか。

今年1年はこんなことを考えながらやっていきたいなーと思っています。
ま、そもそも良いなと思える物件がなければ、その情報が貰えなければ絵に描いた餅なんですけどね。もしそうなって1棟も物件が買えなかったら『来るべき時に備えて現金と与信を蓄えてるだけ!!』と自分に言い訳しようと思います。1年後の答え合わせが楽しみです。