負けない賃貸経営其の01 はじめの8本クレパスとは 一本目『市場環境リサーチ』01
負けない賃貸経営 其の01
8本のクレパス 一本目『市場環境リサーチ』
■あなたの土地は世界で1つだけのモノ
65回目の誕生日に思ったことを書く。
あなたも、あなたの土地も世界でたったひとつの価値あるものだ。
そう、唯一無二なんだ。
またぁ、石川さん大袈裟なことを言って
と思われる人もいるかもしれない。
なぜ今このようなことを話すかというと
僕が大変お世話になった名古屋の家主さんが
数年前に永眠された。
いつも穏やかで優しく、人の悪口など一度も聞いたことのない
とても尊敬の念を持たせて頂いた
良質のソウル電波が感じられる家主さんだった。
僕の5本の指に入る大好きなアパートメントオーナーだ。
奥さんや娘さん達を残していくことは
さぞや、辛かっただろう。
誰にでも必ず起こることだから、少し聴いてほしい。
この家主さんには私が企画する色々な作品をカタチにして頂いた。
・女性専用ヨーロピアンアパートメント PRIMA
・事業再生リノベーション DRAGON Vintage
・ブルックリンカフェ風アパートメント ESPRESSO
そして、私どものブランドのロゴマークの商標登録の時にも
大変お力を注いで頂いた。
今、世の中はコロナの時代が幕を引くことなく続いている。
そして、繰り返しウィルスがまん延する可能性もありそうだ。
誰が世の中をコントロールしているのかはみんな知っている。
遠くさかのぼること、日本の歴史の中に幕末・明治という時代があった。
その時代にも疫病が流行り
コレラをコロリといっていたようだ
すぐにコロリと死んでしまうからこの語源になったようだ。
この時代はこの時代で恐ろしかったのだろう。
そして、この時代は
サムライが日本を引っ張って行った。
サムライの語源は 「さふらう」という動詞だと言う。
さふらうの意味は「大切なものを守る」という意味だ。
この名古屋の家主さんも
奥さまや娘さんを残して死ぬことは忍びなかったと思うが
大切な家族を守るために
不動産資産と賃貸経営の仕組みをしっかり残していったのだ。
負けない賃貸経営の仕組みだ。
あるアメリカの本に書いてあったが
お金も不動産資産も
あの世まで持って行けない。
しかしたった一つ持っていけるものがある。
なんだろう…？
それは「思い出」だ。
僕の大好きな、この名古屋の家主さんは
先代から受け継いだアパートメントを
自分の代で奥さまと一生懸命資産の組み換えをして
娘さん達に資産継承をしたアパートメント
を引き続き、ワクワク運営してもらうために
長い人生の中で愛情をもって時間を使い
奥さまと共にアパートメントのことを
脳みそに汗をかいて行なってきた思い出と
今後、賃貸経営を運営することになる
奥さんや娘さん達が無理なく運営できるような
仕組みを私どもの作品も含め作り上げて
ギフト（プレゼント）として残していったのだ。
そして星になった。
なかなか分かっていても行動に移せるコトではない。
しかし、家族との大切な素敵な思い出を創ったコトは間違いない。
相続は権利ではない、家族（先代）からのギフト（プレゼント）だ。
だから
あなたも
あなたの家族も
あなたの土地やアパートメントも
世界にたったひとつの大切なものなのだ。
だって今更、新宿のフルーツ屋さんの路線価の高い土地などと
比べてみても 仕方ないことなのだ。
人もモノも比べるからおかしなことになる。
もう一度言うあなたの土地は世界でたった1つなのだ。
何故かと言うと
・太陽からの陽の光
・前面道路の幅員
・土地の大きさ
・土地の高低差
・駅や商店街までの距離
・近くにある都市公園・神社・美術館
・駅前にあるおいしいパン屋さん
・センスの良い家具屋さん
等々
なんかワクワクしてくる
やっぱりあなたの土地は、世界でたった1つなのだ。
その土地にはたくさんの魅力が隠れている。
その魅力を人から説得されることなく
自分で納得するまでリサーチして分析すると良い。
冷静に客観的に
その土地にしかない
その土地でしか活かせない価値
を探し求めて、土地にも自分にも自信を持つことが大切だ。
それが負けない賃貸経営の出発点だ。
そのために
国都道府県
市町村
民間企業
から発信される情報をAIなどを使って
情報収集して成功大家になるためのヒントにするのだ。
さて、今回のコラムの本題となる情報収集の話をしよう。
一番最初にやってもらいたいのがこれから話す「市場環境リサーチ」だ。
あなたの土地にどんな未来があるか？
知りたいと思う人はたくさんいると思う。
これを目的に市場環境リサーチをしよう。
【市場環境リサーチ】
市場環境リサーチは4つのサマリーとなる20のカード
から成り立つのは前号でもお話しした。
まだ読んでない人は一度そちらも読んでもらいたい。
▮４つのサマリー
具体的に話すと4つのサマリーとは
・マーケット情報サマリー
・周辺情報サマリー
・統計情報サマリー
・ハザード情報サマリー
から成り立っている。
今回、サマリーの最初となるマーケット情報サマリー
その5枚のカードを説明する。
▮マーケット情報サマリー
その土地に対しての価値や価格、そして法的規制等を調べるものだ。
5枚のカードは
①対象物件の売買物件想定価格
②対象物件の賃貸物件想定価格
③賃貸想定単価
④国土交通相地価公示
⑤用途地域
この5枚のカードを1枚ずつわかりやすく説明することにしよう。
①対象物件の売買物件想定価格（サンプル423件）
調査対象範囲内（半径1 km）に、30㎡前後の築10年位の区分所有のマンション
一部屋あたりの売買物件の想定価格をリサーチしたデータ
②対象物件の賃貸物件想定価格（サンプル673件）
調査対象範囲内（半径1 km）に、30㎡前後の築10年位の区分所有のマンション
ひと部屋あたりの賃貸物件の想定家賃をリサーチしたデータ
③賃貸想定単価
調査対象範囲内（半径1 km）の賃貸物件から、平均賃貸単価を算出した
賃貸相場レポート
④国土交通相地価公示
調査対象地の地価公示価格をリサーチしたもの
＊地価公示価格
地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示（令和2年地価公示では、26,000地点で実施）するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっている
⑤用途地域
調査対象地の用途地域をリサーチしたもの
＊用途地域
住みよい街づくりのために、計画的な街づくりをする区域のことを都市計画区域と呼ぶが、この都市計画区域内では、土地の利用制限を設けている。たとえば、住宅街に工場が建っても、騒音や安全性が確保されない。住居の良好な環境を乱さぬよう、法律で規制している
さてこの5枚のカードから
このエリアにアパートメントを建てたとしたら
どのくらいの大きさの部屋と世帯数が取れるのか？
また、1部屋あたりの家賃はいくらぐらい取れるのか？
「本当にこんなことをリサーチして成功大家になれるんだろうか」
たまにそんなネガティブな声が聞こえてくる
そう、リスクを考え失敗したらどうなるかと思う人もいるだろう。
そしてこの失敗する人のほとんどが
自分のことばかり考え、お金を払ってくれる入居者のことを考えない人が多い。
なぜ失敗するか
商売の原点となる
喜んでワクワクお金を払ってもらえるお客さんがいないからだ。
アパートメントオーナーのお客さんは入居者以外にいない。
もう一度言おう
失敗したらどうなるか？
答えはたった1つ
成功しないだけだ。
そしてしっかりリサーチをして
うまくいく仕組みを構築したら成功するだけのことなのだ。
だったらこのコラムは読まないより、読んだ方が徳だ。
誰にも邪魔されないところで、そっと自分の賃貸経営と向き合って
読んでくれればよい。
そのために
次号は引き続き、周辺情報サマリーと統計情報サマリーについて解説をしていく。
これは人気物件とは
建物自体も大切だが建物の周辺の環境や人口動態、世帯数動態なども調べていく。
このリサーチによって
アパートメントのターゲット（ペルソナ）が誰であるかが見えてくる。
それでは次回も賃貸経営という海原を
家族のために漕ぎ、この時代（コロナ時代）を生き抜く
海図と羅針盤を手に取ろう。
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65回目の誕生日にて
ヨーソロー
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