#101　空き家再生の道～個人でもできるリノベーションと投資物件としての再生～

YoutubeでリフォームとかDIYの動画を見るのが好きです。ヒロミのリフォーム、すごいですよね。友人がヒロミのリフォームを一緒にやっている人に会って話を聞いところ、あれほとんど自分のアイデアらしいですよ。

もう職人じゃん。

Youtubeを探すと、一般の素人の方がぼろぼろの平屋を購入して、半年かけてリノベーションした、なんていう動画もあります。

不動産会社が購入してリノベーションをして販売するのもたくさんありますが、一般の方が全て自分たちでリノベーションをする様子は初めて見ました、きれいに仕上がっているなあと感心をしてしまいましたよ。

別の観点で見ると、初期費用を抑えた投資物件としても機能するのかなと。

投資物件には「利回り」という単語が使われます。

投資金額に対する収益の割合のこと

例えば、既に賃借人が入居している2,000万円のマンションを購入しました。

賃料は84,000円です。

年間の収益は、84,000円×12=1,008,000円

利回りは、1,008,000円/20,000,000円=5.04%

ただし、この利回りは表面利回りというもので、マンションの場合だと所有者自身の支出として管理費・修繕積立金・固定資産税などがありますが、それらを加味しないで賃料だけで見た利回りとなります。

支出を加味したものが実質利回りと呼ばれるものあり、

84,000-(管理費・修繕積立金・固定資産税)の計算になります。

話を少し戻すと、利回りとは、別の見方で考えると、何年でもとをとれるかという考え方もできます。

上記の例でいくと表面利回り5.04%なので、

100%/5.04%=19.84

約20年経過すれば購入金額2,000万円を回収できる計算になります。

ただし、ずっと賃借人が入るとは限らないため、空室期間もある、そうすると家賃が入らないこともある。

退去した後には壁紙を交換したりリフォームをしなければならないためその分の出費がかさむ。

なので、実質利回りでみると、20年で回収できないケースがほとんどだと思います。

冒頭のYoutubeで一般の方が自分たちでリノベーションをすることが、投資対象としてもよさそうと感じたのは、初期費用が抑えられるからです。

賃料が同じ84,000円でも、購入費用が1,000万円であれば10.08%になります。

ぼろぼろの空き家を300万円で購入し、リノベ費用を500万円とすれば800万円。家賃を70,000円と設定した場合、10.5%の利回り。

約10年で投資金額を回収できるようになります。

んー、自分でなにかモノを作りたい衝動に駆られ、なおかつ家賃収入を期待できるとあれば、いつかやってみたい。