#113　これはやめとけ！な投資用不動産

不動産の世界にいると、不動産投資の話を耳にします。

投資物件を売りたい、買いたい人はたくさんいます。

投資物件を買いたいけど、何を基準に選んだらいいかわからない、初めてで何もわからない。

そんな人のために、これはやめとけ！というものを売買経験に基づいて書いていきます。

ちなみに、僕は不動産を買ったこともなければ売ったこともありません。

でも、投資物件を持っている人よりも、毎日不動産の売買に触れているからこその知識はたくさんあります。

投資不動産を買う時の基準

東京のマンションの話で進めて行きます。

投資用不動産とは、買った不動産に賃借人が入り、その賃料が収入になる構図です。なので、入居する人がいないとお金が生まれません。

ずっと入居してくれればずっと収入が入りますが、投資不動産には空室というリスクが存在します。

これはやめとけ！のまず1つ目は空室にならないであろう物件を探すこと。

その基準は、あなたが住みたい物件かどうかです。

賃貸を探すとき、どんな条件をフィルターにして探しますか？

駅近、キレイ、スーパーが近い、オートロック、使いやすい間取などなど。

多くの人が条件にする駅近、遠いよりも近い方がいいという人ばかりなので、駅近というだけでかなりいい物件です。

加えてスーパーも近くて、都心にも行きやすくて、部屋もきれいで・・・どうですか？申し分ないですよ？

これだけ見たら空室になる方が難しそうですよね！

ただ、高いです。

それだけ人気なマンションですから、購入する際の価格も高いことを知っておかなければなりません。

逆に駅が遠くて、あんまりキレイじゃなくて、オートロックではない、スーパーも遠い、という物件は安いです。しかし、空室のリスクが伴う。

購入予算と天秤にかけて、あなたが住みたいと思う不動産かどうかを基準に、まずはフィルターをかけましょう。

生命保険の代わりにはならない

投資用不動産を購入するときに、生命保険の代わりになりますよ！とすすめられて購入した、という話を聞きます。

これはやめとけ！の2つ目は生命保険の代わりになりますよ！という売り文句。

なぜ生命保険の代わりになるといわれているのか。

不動産を購入する際に、住宅ローンでも投資用不動産ローンを組みます。(ローンを組まずに現金で買う人もいます)

ローンを組む際にほぼ必ず「もしあなたが亡くなったらローンをチャラにします」という生命保険に入ります。

そのため、住宅ローンの返済中に万が一亡くなってしまっても、相続をする親族が不動産という資産を相続したとしても、ローンの返済を請け負う必要がなくなります。

なので、ローンがついていない不動産を取得することになります。

では、なぜこれが生命保険の代わりと呼ばれるのか。

通常、ローンを組んでいる不動産を売却する際には、ローンの返済分を差し引いた金額が手元に残ります。

2,000万円のローンがある物件が2,500万円で売れたら、手元に残るのは500万円。(売却にかかる諸経費は今回は考えません)

ローンが無い物件が2,500万円で売れたら、そのまま2,500万円が手元に残ります。

この、2,500万円が、(もし売れたら)生命保険の代わりになりますよ！ということです。

ここで大事なのは、もし売れたらね、ということです。

そもそも生命保険の性質は、亡くなった場合、お金が即座に支払われます。

生命保険会社が即座に支払う理由は、突然降りかかるお葬式代や収入保障など、まとまったお金を補填するためです。

突然の出来事に直面し、悲しみに暮れる中でも、お金の問題は容赦なく襲い掛かってきます。せめてもの、お金の心配はしなくていいよ、という思いを形にしたものが保険金。

これは投資用不動産にはできないことです。

なので、資産を残すという意味では間違ってはいないですが、性質が異なるため、「マンションは生命保険代わりになるから生命保険入らなくていいや！」という人、だめです入ってください。

不動産を売る為には時間がかかるかもしれません。そのなかであなたの葬式代やらなにやらで急な出費に追われているのに、マンションは生命保険の代わりになるから！という理由で生命保険に入っていなかったがためにお金のことで苦労させるとしたら・・・。

「いやいや、生命保険の代わりになるっていうのはそれだけじゃなくて、老後の資産にもなると言われたんですよ！」

なるほど・・・。

この続きは明日！！！