マイナス金利解除で不動産マーケットはどうなる？

2024/3/19 日銀がマイナス金利の解除を発表しました。
発表後の値動きは為替は円安、不動産株とREITは急騰、銀行株は下落とまさしく金利上昇にたいして「Sell the fact」といった値動きだったかと思います。まあ、会見含め現段階では追加利上げを匂わすような「タカ派」ではなかったという点も大きかったですが。
さて、マイナス金利解除で今後不動産マーケットはどうなるでしょうか？以下完全にざくっと私見ですが、総論「マイナス金利解除だけではほとんど影響ないだろう」というのが現時点での考えです。たかだが0.1%上がっただけです。アメリカは5.25%コロナから金利上げました。
※本文章はいかなる投資行動も推奨するものではりません。

住宅ローン金利はあがるのか？

多分このレベルでは多くの銀行では既存の住宅ローン金利はあがりません。
そもそも住宅ローンの参照金利は「短期プライムレート」となっている銀行が多いです。これが上がらないと既存の変動金利ローンの金利はあがりません。
そんななか、三菱UFJ銀行が短期プライムレートを今日の日銀を受けて早速横ばいを発表しています。
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2024-03-19/SAL4Q8T0AFB400
一部ネット銀行では短期プライムレートを参照していない場合もありますが、どうせ市場の短期金利も0.1%上がるかあがらないかという世界なので大きなインパクトは現時点ではないでしょう。

リーマン期前後の金利の値動きを見るとベースレートは政策金利が0.5%くらいまで上がってくるとインパクトでてくるかなと思っています。
ちなみに新規の住宅ローンはいまのところなんともいえません。
ベースとなる短期プライムレートが横ばいの中で出来上がりのローン金利が徐々にさがっていたのは銀行側の「値引き」が大きくなっていたためです、この値引き額が小さくなると新規ローン金利は上がることになると思いますが、銀行側の貸出態度が厳しくなったり、借り手が増えるとか今のところ想像しにくい事象がおきないとこのままかなと。
住宅ローン金利は下がらない、需要者の賃金はあがる、開発コストは上がるとなるとマンション価格もむしろまだあがるんじゃね？と思っています。

REITの株価は？

日銀がマイナス金利の解除とあわせてREITの買い入れの取りやめも発表しています。ただこちらも2023年は一回も買っていないかったりとステルステーパリングは完了しており、フローとしてのインパクトはありません。日銀が保有持ち分の売出し始めると前提が変わりますが、当分先の話になりそうです。
むしろ怖いと思っているのは長期金利のコントロールをほぼ完全にすてたことです（もともと無理がありましたが）。長めの国債の買い入れは徐々に量を減らしていくことになると思います。こちらもテーパリングが進みそうです。まあ、今日はJGBもSwapもほぼ無風でしたが。「短期金利の調整を金融政策のメインとする」という方針が会見のなかでもあったかと思います。
まあ、実際にインフレ2%が継続するようになれば足元の10年0.7%強の国債利回りは正直ゴミなわけですが、長めの部分の金利が上昇してくると、REITの支払い金利の観点からもレラティブバリューの観点からもREITの魅力は落ちそうです。ただ2023年10月に一度JGB10yは1.0%を超える水準を見ていますが、REITはその時、思いの外底堅い値動きでした。なので警戒はしつつもある程度の金利上昇には耐えてくれるのではないかと期待しています。すでにある程度裏付資産の下落も見込んでいる水準でもありますし。

現物不動産は？

こちらも長期金利の動向のほうが影響が大きい気がします。REIT同様です。
現物不動産もピークピークと言われて久しいですが、なんだかんだ2022/12のYCCバンド拡大以降もCap Rateが下がり続けるという状況が続いています。
防衛策としては金利上昇が必要になる状況≒インフレが継続なので、インフレと一緒に賃料も上がるようなセクター/エリアを狙っていくことしかないかなと思います（投資しないという手もあります。どうせ利回り低いですし、インフレによるインカム上昇は金利上昇によるCapRate悪化に負ける可能性も高いです）。足元だと東京のレジが一番わかり易いかと思います。インフレ→賃金上昇→賃料負担力上昇/人口流入という需要側の事情と、土地不足/建築費高騰で供給も急拡大が見込めないという事情がマッチしています。
（直近のコンフォリアのIRがそういったマクロにめちゃくちゃ気合いれていますので、一読をおすすめします）
https://www.comforia-reit.co.jp/file/ir_library_term-4d9b73d8150ad76c2eb39e42b6b004c650a60297.pdf