マーケティング視点で「3C分析」から考える不動産投資戦略

ビジネスを行う上で、マーケティング戦略は欠かせません。皆さんは「不動産投資戦略を教えてください」と問われたら何と答えますか？　不動産投資もビジネスとして捉えると、戦略が必要です。この記事ではビジネス戦略を考える際に最もよく使われるフレームワークの「3C分析」を使って、不動産投資戦略の立て方を考えたいと思います。

「不動産投資戦略」における「3C分析」とは？

ビジネスで戦略「継続的に利益を上げ続けるために必要な準備・計画・運用」になります。不動産投資の戦略とは、不動産投資から利益を上げ続けるために何が必要なのかを考えることで浮かび上がってきます。

突然「戦略が大事だから考えて下さい」と言われても、何から手をつけていいのか困ってしまいますよね？　戦略を考えるのに役立つのが「3C分析」というフレームワークです。

3C分析の目的は、Customer（顧客）のニーズとCompetior（競合）の取り組みを分析した上で、Company（自社）の強みを活かしたビジネスを展開することです。これを不動産投資に当てはめるすることで、賃貸ニーズを的確につかみ、競合物件と差別化できるポイントを見つけて、自らの強みを最大限に活かした不動産投資を行うことができるようになるため、不動産投資から安定的に収益を上げ続けていくことが可能となります。

早速それぞれの分析について詳しく見ていきましょう。

Customer分析（賃貸ニーズを分析して空室リスクを回避する）

まず、Customer分析では「賃貸ニーズに関する分析」と、ターゲットとなる「入居者に関する分析」を行います。具体的には、不動産投資を検討しているエリアに安定的な賃貸ニーズが期待できるか、ニーズが期待できそうな場合はどのような物件が好まれるのかを考えていきます。

エリアの賃貸ニーズを考える場合、重要視したいのはなのは「そのエリアの人口が増えるかどうか」です。東京都政策企画局が出している全国と東京都人口の推移などを参考にすると良いでしょう。

東京都政策企画局「2060年までの東京の人口推計」を見ると、東京都全体は2025年まで、23区で2030年まで人口が増え続けるものの、多摩などでは2020年に人口のピークを迎えることが分かります。人口が減少すれば、その分賃貸ニーズも減少することが予想されるので、こういった人口動態は注視する必要があります。

東京都以外にも、各都道府県や各市区町村が独自に出している資料があるので、検討しているエリアのデータはしっかりチェックしておきましょう。

他にも、都市計画や商業ビルの開発、大学・オフィスの移転などがあれば、人口が大きく変動する可能性がありますので、これらのリサーチやヒアリングができるとよいでしょう。

人口の動きと併せて見ておきたいのが、エリア内における年齢ごとの割合です。20代から30代の若年層の独身労働者の人口が多いのであれば、アパートやワンルームの需要が高いことが予想されますし、30代～40代の子どもがいる世帯が多そうであれば、ファミリータイプの部屋や戸建ての需要があると考えられます。こちらもオープンデータで確認することが可能です。

このように、データから人口が増えていくエリアか減少していくエリアなのかを見極め、減少していくエリアで不動産投資を展開するのであれば、それでも勝ち続けることができる要素を揃える必要があります。また、誰向けにどのような部屋の需要があるかを考え、購入する物件タイプや部屋を検討していくことが大切です。

Competior分析（競合物件を分析して差別化を検討する）

Cutopetiter分析で不動産投資を展開するエリアが決まったら、次はエリア周辺の競合を分析しましょう。

競合分析の仕方は、全部で3つあります。まず1つ目は、不動産投資会社の営業マンに調べてもらうことです。購入を検討している物件と賃料が同水準の他の物件や、設備レベルが同じ物件の賃料水準を見せてもらうことで、物件のグレードや賃料水準を知ることができます。

2つ目は、ウェブでマンションの口コミサイトなどを確認することです。自分が住んだことのあるマンションを投稿すると他のマンションの口コミを閲覧することができるようなサービスもあります。購入を検討しているマンションはもちろん、周辺のマンションの口コミを調べることで、入居者が実際に感じているマンションへの満足度、治安のよさ、周辺の利便性、賃料の相場感などが分かります。

3つ目の方法は、実際に現地に行ってみることです。もしビジネスマンの入居者をメインターゲットにするのであれば、入居者の立場になって、朝の通勤時間帯や夜の帰宅時間帯に周辺物件を視察しに行くと土地勘が掴めるでしょう。

利便性は良いか、治安は良さそうか、夜はうるさくないか、購入検討物件よりも近い場所にある競合物件と差別化できるポイントは何か、といった点などを中心に確認するとよいでしょう。

また、購入を検討しているエリアの周辺に、現在建設中の物件がないかも確認しておきたい点です。もし建設中の物件がいくつもあるようであれば、よほどの開発地区でない限り、賃貸需給が逼迫する恐れがありますので避けるほうが無難でしょう。周辺にハイグレードなマンションの建築計画がある場合も、賃料を引き下げないと入居者がつかなくなるリスクがあるため、注意をしなければいけません。

Company分析（自分の強みを最大限に活かす）

3C分析の最後は、Company分析です。ここでは、Companyを自分自身に置き換えて考えてみましょう。強みを整理して、それを最大限に活かせる方策を考えます。

たとえば、高年収・高属性の方であれば、融資を引きやすいので融資額が大きく安定性の高いマンション一棟投資を検討したり、より金利が低い金融期間を選択したりすることで有利にスタートを切ることができます。

また、職種が営業の方であれば、営業力を活かした物件条件の交渉、物件周辺の方へのヒアリング、成功オーナーとのコネクションづくりなどで強みを発揮することができるでしょう。

まとめ：不動産投資においても３C分析は必要

不動産投資は「投資」というよりも「ビジネス」に近い感覚で行うことが成功のポイントです。不動産投資の市場には、すでに多くのオーナーが存在していますので、そのビジネス領域に新規参入をして他のオーナーとの競争に勝ち、利益を上げ続けていくためには、彼らよりも良質な情報を入手したり、戦略的に運用を行なったりする必要があります。3C分析を行って、競合との差別化をして、負けない戦略を作り上げていきましょう。