2024年後期　湘南の土地探しの心得とは

おはようございます。

土地探しがいまだに厳しい2024年の土地探し、リセットの意味を込めて心得を改めてお伝えしたいと思います。特に湘南での土地探しのポイントですので全てにあたるわけではありませんので悪しからず

1. パワーカップルのペアローンが主流になっておりますが、将来設計にも注意が必要です。土地が高い、工事費も高騰する中で9000万台のWローンの方が家づくりへの近道ですが必ずファイナンシャルプランナーのアドバイスを入れてしっかりとした資金計画を立てましょう。ファイナンシャルプランナーにも新築の家を重視する人、数字だけをみて判断する人がいるのでセカンドオピニオンも違ってくるので要注意。そして将来永劫、夫婦円満であることをお祈りいたします。
   

2. 工事費の坪単価がいまだにコロナ前で考えている方が本当に多い。コンビニのおにぎりさえ100円そこらのもが120、150、そして180円くらいにもなっていると思います。そんなおにぎりを食べる職人さんが行う工事費も当然あがっています。湘南の平均工事費は税前坪100−130万くらいだと思います。地元中堅工務店でも110万〜になり、大手HMでは130万〜は当たり前になってしまっています。今だに80万くらいで建てられるのではないか？という声も聞きますが、コロナ前では80万台もありましたが建売でも100万台は多く湘南エリアではほぼ皆無と言ってもおかしくないと思います。32坪の家で考えたら既に600-1500万も予算配分が間違っていることになりますので土地探しの根本的なスタートが間違ってしまいます。坪80万を目指すとなるとどれだけ家を小さくするか、そしてどう手を抜くか、住宅性能は最低ランクとし粗悪な建材をどれだけ入れるかなどマイナスな考えの家づくりになり兼ねないので、それであればリフォームの方が質が良くなると思います。
   

3. リフォーム工事も本体にかける金額は1500−1800万くらいが多い。水回りの変更や間取りの調整、フローリングの張り替え、サッシの交換を含めた断熱性アップ、耐震補強そして物件の不具合の修正などを全て行うと平均して2000万弱にはなります。外構なども入れると軽く2000万くらいに。となるとどれだけ良質な中古住宅をお得にえられるかにかかってきます。ここでのポイントは”2000年6月以降の確認許可”というのが大きなカギ。築年数と既存住宅インスペクションが大きな鍵となるので自分のような建築士と動くことをお勧めします。2000年6月以前の住宅ほどリフォーム済み案件として見た目だけをうまくごまかされている可能性があるので注意が必要です。良質な住宅の取得が結果お金をかけることを減らせるのでコストを抑えられます。
   

4. 湘南エリアは4000万台が安値といっても過言ではない。鎌倉、逗子、藤沢南部エリアは4500万でも安い相場になってしまいました。人気の土地となると6000万台でも即日完売ということも。となると検索条件をどれだけ譲歩できるかになると思います。都内への通勤も復活しはじめたので駅までのアクセスも重要な要件になっています。徒歩20分を25分にすることで何百万も安くなったりします。暮らし方を少し変えることでコストも大きく変わる。一番大切なものは何なのか、常に家族で話し合うことをお勧めします。
   

5. ローンの期間が70歳まで延長しても健康で返せなければ意味がない。50歳が近い人は土地探しを急いではいけないけど、急がなければならない理由がある。50歳を過ぎると団信などの保険適用外になるので死亡や高度障害、ガン（特約）でローン返済ということができず残された家族への負担も大きくなります。フラット35やワイド団信など他にも入れる緩和的保険もありますが返済が高めになることも。50歳もすぎれば自分の体にも色々と不具合も当然でてきます。ここはかなり大きなポイントになりますので40歳後半の方は足を動かすペースを上げたほうが良いと思います。

6. この冬は足を温めておく。この年末年始にかけて税金対策で家を買う人もふえたりするので比較的土地も動き出すとのこと。どのレベルの人の話か見当もつきませんが、物件がでないだろうとおもったらその逆ということもありますので寒くて足が動かない人がいるチャンスだと思い、アンテナを張って走り出す準備は必要だと思います。思わぬクリスマスプレゼントになるかもしれませんね。

最後に、クラシックでは湘南の土地探しを一緒に行っております。間取りの相談やビルダーの選定なども同時にできますので結果的に時間やコストの節約につながると思います。土地探しがすこし停滞してしまった、これから再始動したい方はお気軽にご連絡ください。

クラシック一級建築士事務所　山本