【3000万円のリゾートが300万円！？】

現在、リゾート不動産の価値を鑑定するために、不動産鑑定士に依頼して価値を算出してもらう段階に入っています。

オーナーからは「希望金額は3000万円」「3000万円がないなら貸してあげる」と言われましたが、まずはその3000万円が妥当な金額なのか確認する必要があると感じました。もしも鑑定金額が分かれば、不動産を担保にして融資が下りる可能性もあるため、鑑定を進めることにしました。

不動産鑑定では通常「土地と建物」を評価しますが、今回の物件は「土地なし、賃借権あり、建物あり」という条件です。このため、「土地あり建物あり」よりも査定額が少なくなる見込みです。

鑑定士のざっくりとした見解では、「賃借権は土地の評価額の約3割程度。仮に土地の評価額が1000万円なら賃借権として300万円です。また建物については、築35年経過しており、木造建物の経済的耐用年数は最大で35年です。途中で大規模改修がなければ残存年数は0年となり、状態によっては残存価値が0％〜10％とされます。そのため、建物の評価額が0円になる可能性もあります。」とのことでした。

その場合、仮に「賃借権300万円＋建物0円＝300万円」となり、この金額ではオーナーが納得しないだろうと感じています。希望金額とあまりにもかけ離れており、査定金額に意味があるのかと考えつつも、銀行との話を進めるために鑑定を進めようと思います。

すると、オーナーから「不動産鑑定で、当初支払った営業権は評価に含まれるのでしょうか？」という連絡が入りました。そういえば、「当初、営業権として1000万円近く支払っている」ということを思い出し、不動産鑑定士に確認しました。鑑定士からは「営業権の価値は大きく変動しないため、そのままの金額で鑑定に加えることが可能です。」との回答がありました。その結果、「賃借権300万円＋営業権1000万円＋建物0円＝1300万円」となります。

それでも当初希望の3000万円からは半額以下で、オーナーが納得するかは難しいですが、少しは交渉の材料にはなるかもしれません。

こうして話を進めようと思っていた矢先、これまで想定していなかった大きな問題が発生しました…