理想の修繕積立金とは

ご存じの方も多いと思いますが、新築のマンションでは修繕積立金が非常に安く設定されているケースが多く見受けられます。こういったマンションの長期修繕計画を見ると、数年ごとに修繕積立金の値上げが予定されていて、次第に二次曲線を描いて修繕積立金が上がる計画になっています。新築時の安い修繕積立金の設定では、将来の大規模修繕工事の費用を十分に蓄えることはできませんので、当然値上げが必要になります。そこで、マンション管理組合はどこかの時点で、修繕積立金の値上げを検討しなければなりません。

修繕積立金とは
では、まず修繕積立金とは何でしょうか。修繕積立金とは、マンションの共有部分や建物の修繕工事、建物診断を行う際に使われる費用のことを指します。
建物や設備は時間の経過とともに劣化していきます。そのため、多くのマンションでは10～15年サイクルで設備や建物の修繕をする大規模修繕工事が行われたり、定期的に設備の更新が行われたりしています。
修繕積立金は、その大規模修繕工事を行う際に充てられる費用になります。大規模修繕工事に必要となる費用はとても膨大なものです。そのためマンションの区分所有者から毎月お金を徴収することで、将来のために積み立てているのです。

修繕積立金と管理費の違い
マンションの区分所有者が毎月支払うものとして、修繕積立金と管理費があります。
修繕積立金と管理費ではお金の使い道が異なります。修繕積立金は上記のとおり、主に設備更新、大規模修繕工事やそれに伴う建物診断等の計画的な修繕費用に充てられます。
一方、管理費はマンションを日常的に維持・管理するために必要なお金に充てられます。例えば管理会社への委託費用、共用部の備品や消耗品費などです。
つまり、修繕積立金は将来といった長期的なもので、管理費は日常的に維持していくといったどちらもマンションを維持していくためには欠かせない費用です。

いつか修繕積立金は値上げしなくてはいけない？
できることであれば修繕積立金の値上げは避けたいものですが、冒頭で触れているとおり、多くのマンション管理組合では販売時に低く設定され、さらには長期修繕計画が破綻していることから、値上げを検討しなければなりません。修繕積立金の値上げ方式を説明します。
一つ目は「段階増額方式」です。段階増額積立方式では言葉の通り、段階的に修繕積立金を増額していく方式です。
先日あるマンションで、月額約6,000円の修繕積立金を、15年かけて段階的に値上げをし、最終的には当初の約5倍の30,000円まで値上げする予定の長期修繕計画を見ました。ところが、これだけ負担しても、次々回の大規模修繕工事では資金が足りなくなる計算になるのです。このマンションの管理費は20,000円、合計するといずれは毎月50,000円も住宅ローンとは別に支払わなければならなくなります。このマンションは「段階増額方式」を採用しています。
マンションは、時間の経過とともに建物や設備等に劣化が生じていきます。築年数が浅いときは、修繕箇所は目立たず多額の修繕金は必要ありません。一方で築年数が経過するとともに、修繕箇所は増えていき、多額の修繕金が必要になってきます。そこで、必要なときに必要に応じて修繕積立金を上げていこうというのが、「段階増額方式」です。この方式では、当初の負担は軽くなるというメリットがあります。しかし、次第に負担が大きくなるという点で老後の不安要因の一つにもなりかねません。さらに、未払い、滞納といった問題が起こりやすく、マンションの修繕金不足に陥る恐れがあります。

二つ目の方式は「均等積立方式」です。均等積立方式では、マンションで将来予想される修繕積立金の総額を長期修繕計画の期間で割り、最初の月から実際の修繕時期まで、変わらず一定の金額を回収する方式です。段階増額積立方式とは異なり、当初の負担は大きくなってしまいますが、毎月一定額の徴収なので段階的に値上げしていくことは、一般的にはありません。積立額が一定なので家計の計画も立てやすくなります。しかし、均等積立方式でも、値上げが全くないとは言い難いのが事実です。
では、なぜ均等積立方式でも値上げをすることがあるのでしょうか。その要因としては、以下を挙げることができます。

・人件費や資材の高騰
・自然災害などによる想定していなかった修繕の発生
・初期設定費用が低いことによる修繕積立金の不足
・管理会社に工事会社決めを一任してしまっていることでの想定以上の支出　等

ご存じのとおり、最低賃金が毎年のように上昇し、物価が高騰しています。これらにより修繕費が上がってしまい、修繕積立金の不足が引き起こされます。
自然災害は、予期せぬタイミングで襲い掛かってくることがあります。最近も大型の地震が頻繁に発生しています。ある程度の対策は施しようがありますが完璧に予測することは不可能です。想定できない自然災害によってマンションが被る被害も少なくありません。その際は修繕積立金を取り崩して修繕をすることが一般的のため、修繕積立金が計画より少なくなってしまいます。
マンションの修繕費は築年数が経過するとともに、増えていくと言われています。時の経過とともに劣化や傷みなど、修繕箇所が増えていくからです。そのため、新築時に低い修繕積立金が設定されていた場合、修繕積立金不足に陥る可能性が大きくなります。新築時に低い修繕積立金が設定されている理由の一つとして、不動産側がマンションを売りやすいという点があります。マンションを購入する際、購入者側は出来るだけ、支出を減らしたいと考えます。しかし、その考えは危険です。修繕積立金の金額だけでなく管理組合の資料や長期修繕計画をしっかり確認する必要があります。修繕積立金があまりにも低く設定されているマンションには十分注意をしてください。

以上のような要因から、冒頭で述べたようにマンション管理組合はどこかの時点で、修繕積立金の値上げを検討しなければならないのです。

修繕積立金は「貯金である」
上記で説明した「段階増額積立方式」、「均等積立方式」などの方法は、それぞれのマンションの規模やマンション管理組合の方針で決まると思いますが、きちんと理解しておいていただきたいのは、修繕積立金は「貯金」である、という点です。
修繕積立金という言葉の通り、将来の大規模修繕工事や設備更新などを見据えて、長期間にわたって「積立」をしていくものですので、工事を実施するときまでに必要な金額が確実に積み立てられている、ということが大切です。そのために、毎月の修繕積立金を適正な金額で設定することが求められるわけで、その金額が安ければいいというわけでも、反対に高ければいいというわけでもないのです。

修繕積立金の相場
それでは、実際に修繕積立金の適正な額、相場額はどのくらいなのでしょうか。
国土交通省が発表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」には、修繕積立金の額について「目安」が示されています。もちろんマンションの規模、立地、設備など、個々のマンションが持つさまざまな条件によって変動しますので、ガイドラインに提示されている額はあくまでも「目安」ですが、概算を出してみることで、自分のマンションの長期修繕計画と修繕積立金の額の設定がどのような状態なのかを把握する手助けにはなります。

修繕積立金の引き上げ時期の目安
マンション管理組合はどこかで修繕積立金の値上げを検討しなければならないとお伝えしましたが、ではいつ、どのタイミングで値上げをしたらいいのでしょうか。
国交省も推奨していますが、将来的な値上げや一時金の徴収を回避するために、できるだけ早いタイミングで修繕積立金を値上げするといいでしょう。「均等積立方式」である程度の適正額まで一気に値上げしているマンションは財政面で有利になりますので、マンションが築浅のうちにある程度の値上げを行うことをお勧めしています。
早いタイミングに値上げするべきとはいえ、総会決議が必要となりますので区分所有者に納得してもらえる引き上げのタイミングが重要となってきます。タイミングの一例をご紹介します。

・大規模修繕工事後
・人件費・材料費等の修繕費高騰
・段階増額積立方式を採用している際の計画されていた時期

できるだけ早いタイミングかつ、区分所有者に納得してもらえるような適切な時期での修繕積立金の値上げ検討をお勧めします。