敷金など民法が一部改正！貸主への負担は？
はじめに
2020年4月の民法改正により、敷金や原状回復などの不動産賃借に関わる事柄が一部改正となりました。
不動産経営を行っていく上で、敷金や原状回復に関する事柄は借主・貸主間でのトラブルになりやすいです。
今回の民法改正により、貸主側への負担は増えてしまうのかと不安に感じてしまう方も少なくありません。
そこで今回は、民法改正された内容について解説していきましょう。
120年ぶりに民法が改正！その内容とは？
2020年4月に一部ではありますが民法改正がなされました。
これまで120年もの間民法は改正されてこなかったことから、大変な話題にもなっていたのも記憶に新しいでしょう。
特に、今回改正される内容が不動産関係ということで不動産経営者にとっては見逃せない話題です。
まずは、改正された内容について解説していきます。
敷金の定義が明文化された
年間で敷金をめぐってのトラブルは非常に多くありましたが、敷金の定義は定められていませんでした。
今回の改正では、敷金の定義が明文化されています。
敷金は、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」とされました。
これは、借りる人が貸す人に対して家賃の滞納や原状回復費用の支払いを担保するために渡す金銭を「敷金」と定めているのです。
敷金の返還時期が決まった
敷金の定義が定められたことに合わせて、敷金の返還時期も明文化されています。
返還時期は、2つの項目のうちどちらかに敷金の返還債務が生じます。
・賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けた時
・賃借人が適法に賃借権を譲渡した時
ほとんどは、賃貸借が終了して賃貸物件の返還がなされた時となります。
したがって、契約満了だけでは敷金の返還はされません。
また、賃貸人には何も断りを入れずに借りた物件に荷物を残したまま退去した場合は、賃貸物の返還に当たらないことから敷金も返還する必要はありません。
原状回復義務の範囲が決まった
今回の改正により、原状回復義務の範囲が明文化されました。
賃借人・賃貸人それぞれがどこまで原状回復義務を担う必要があるかによって、敷金の返還額や敷金にプラスして支払わなければならない金額が異なります。
原状回復の範囲として定められたものを簡単に解説すると、
①通常使用によって生じた賃借物の損耗
②賃借物の経年劣化
③賃借人に帰責事由がない損傷
④①～③以外の、賃借物を受け取った後に生じた損傷
この①～③までは賃貸人が負う原状回復義務となります。
④のみ賃借人が負う原状回復義務とされています。
例としては、退去時に発見した日焼けした壁紙の貼り替えは賃借物を通常使用して生じた損耗にあたるので、賃貸人が原状回復義務を負わなければなりません。
ただし、たばこによる壁紙のヤニ汚れや引っ越しや模様替えなどの際に家具をぶつけてできた損傷は賃借人の原状回復義務範囲となります。
また、ハウスクリーニング費用や畳の張替費用に関しても、通常使用によって生じた賃借物の損耗にあたることから、賃貸人の原状回復義務範囲とされます。
貸主に負担はあるの？
今回の改正で、敷金の定義・敷金返還の時期・原状回復義務の範囲が明文化されています。
借主に対して有利に働くものだと言われていることもありますが、貸主に対して負担は大きくなるものなのでしょうか？
ここからは、民法改正によって貸主への負担が増えるのかどうか解説していきましょう。
特に負担は増えない
結論から言うと、貸主であっても特に負担は増えません。
今回の民法改正はこれまでやってきていたことを明文化しただけなので、これまでとそう大きく変わることはないのです。
明文化されたことで、曖昧だったことがハッキリとさせられたのでこれまでよりも民法に則って賃貸借のトラブルも発生しにくくなったとも言えます。
これまで敷金や原状回復にまつわるトラブルは非常に多く、全国消費生活情報ネットワークへの相談件数だけでも13,000件前後もありました。
明文化されていないことで、賃借人と賃貸人の間で認識のズレが生じてしまったのではないかと考えられ、今回の改正につながったとされています。
今後敷金ゼロ物件が増える可能性も
今回の民法改正によって、今後敷金ゼロ物件が増えていくことが予想されています。
近年ではそもそも敷金や礼金などで初期費用が高くなると入居率が悪くなってしまうことから、敷金ゼロ物件は増加傾向にありました。
敷金の定義が決まったことで、家賃滞納や原状回復義務範囲にあたらなければ原則として敷金を返還しなければならなくなりました。
曖昧な基準から原状回復などの費用を請求することは難しくなり、敷金の請求自体をやめる動きが出てきているのです。
敷金ゼロ物件とするだけでも入居率は異なります。
いずれ返さなければならない敷金を預かっておくよりも、敷金をやめて入居率を高めた方が安定した家賃収入を得られるようになるとも言えます。
一方で、クリーニング代や内装工事費として敷金以外の項目を用いて費用を請求するケースが増えてきています。
クリーニング代や内装工事費と称すれば費用を請求できるのではないかと思われますが、このような特約を付ける場合でも賃貸人への原状回復義務は免除されることはなく、内容によっては無効とされてしまうこともあるので注意が必要です。
最後に
今回は、2020年4月の民法改正の内容について解説してきました。
敷金の定義から返還時期、原状回復義務範囲が明文化されたことで、これまでより賃借人と賃貸人との認識のズレがなくなるのでトラブルも減少していくことが期待できます。
これまで行ってきたことを明文化しただけでもあるので、特に貸主への負担も増えるわけではないので安心してください。
敷金ゼロ物件とする賃貸人も増えている中、敷金とは別にクリーニング代や内装工事費を請求しようと考える方も少なからずいるでしょう。
しかし、クリーニング代や内装工事費などの特約を付けること自体は問題ありませんが、賃貸人の原状回復義務そのものがなくなるわけではなく、場合によっては請求自体が無効になってしまう可能性もあることは認識しておかなければなりません。