中古マンション購入　その2(内見)

やっぱこの勢いでもう少し書いておこう。

仲介業者の年末休み2日前に内見へ。
事前に仲介担当へ事情を伝えた上でパートナーと一緒に向かいましたが、売主さん(女性お一人)からも特にツッコミ等はなく。
年末の慌ただしい所に内見をねじ込ませていただいたし、売主さんに最大限の敬意を表そう！と手土産および消毒用アルコールを持参したら、売主さんから好印象を持っていただいた気配が。
確認した場所ごとに印象などを記載します。

部屋の中…売主居住中物件のため、遠慮もあって表面をザーッと眺めるに留まりました。売主さんは「遠慮なくどこでも開けたり動かしたりしてくださいね」と仰ってくださいましたが。
まぁきれいだけど年数なりの汚れや傷はあり、あとは給湯器・水回りに不調が出ているとのことでした。リフォーム前提なので無問題。いちおう仲介業者の提携先機関が簡単にインスペクションしてくれるそうなので結果を待つことに(後日結果が来ましたが、給湯器と水回り以外は問題なしとのことでした)
今の賃貸社宅からすぐの物件で、主要採光面も同じ方位だったので、周辺環境や季節ごとの日当たり、眺望もほぼ全てわかっていたのはよかったです。

共用部…集合ポスト・駐輪場・ごみステーション・ちょっとした休憩スペースを確認しましたが、いずれもきれいに使われていていい感じでした。年数なりの使用感はありましたが。
いくら建物がきれいでも、共用部を汚く使う住民がいると生活の中でトラブルも起きそうですし、マンション全体の資産価値にも影響するので、ここは安心できたところです。
あ、そして一目でわかるような劣化がないかも確認しました！コンクリートのひび割れや鉄筋の露出、外壁タイルの明らかな浮きは見当たらず。外壁コーキングも劣化が見られずきれいな状態でした。

マンション外観…一番悩んだところ。きちんと管理されており劣化はさほど感じませんでしたが、デザインが昭和っぽい！いちおう2000年以降の物件なのに！バブル期からガンガンマンション建ててた会社の物件なので、昭和センスが残っちゃったのかも？
アプローチやエントランス、ホールが近隣賃貸より狭く、めちゃくちゃ悩みました。こちらも万一の売却時はマンションの価値に影響しそうなので…でも全てを満たす100点満点の物件なんてたぶんないし、ここは妥協ポイントかなーと判断。共用部が変に豪華だと管理費修繕費も高くなりそうだし、質素でいいでしょう！と自分に言い聞かせました。

管理状況…これは仲介に手配してもらった書類を帰宅後に確認。過去の修繕履歴を見ると細かくメンテされている気配、長期修繕計画も築50年後まで策定済み。管理費・積立修繕金の滞納もほぼなし(2戸が1ヶ月分遅れてるくらい)。4年後に2回目の大規模修繕を控えていますが、現時点で修繕費の積立は約130万円/戸とまぁ十分。毎月支払う積立修繕金の設定も約250円/平米とやや高いですが国土交通省ガイドラインの水準を満たしており、大きなトラブルがなければ「修繕金不足で修理できず廃墟化」も起きなさそうだとわかりました。
※月々の積立修繕金の金額設定が適切かどうかは、国土交通省「マンションの積立修繕金に関するガイドライン」が一つの基準になるようです。
※マンション全体の修繕金積立額は、大規模修繕前だと100〜120万円/戸、大規模修繕後だと50万円/戸が目安…とどこかで見た気がするのですがソースを失念しました。
※月々の積立修繕費はやや高いですが、エレベーターや機械式駐車場があることを考えると妥当かなと。駐車場の空きが増えて賃料が入らなくなるとちょっと危ないので状況を注視し続ける必要があります。

ちなみに私たちはこれが初めての内見だったのですが、緊張もあり、すみずみまでがっつりチェックできたわけではなかったんですよね。
事前練習として、いくつか内見しておくとよかったかもなぁと思いました。

仲介業者にライバルの有無を尋ねたところ、年内の内見は私たちだけ。年明けに見たいという他のお客さんが複数組あり日程調整中…とのこと。
年末年始がゆっくり考えるチャンス！ということで追加で確認すべきポイントや資金計画をひたすら考え話し合う連休となりました。