空き家活用の提案

全国で空き家問題が深刻になってきています。
そこで、わたしが試してみた方法も含めて、空き家の活用方法を提案してみます！

結論からいうと、

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お金をあまりかけずに、

普通の家ではできないコンセプトで、

みんなで楽しんだらいかがでしょう？　　という提案です。

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ちなみに自分でリノベーションして、いろんな人が行き来する楽しい場所になると、賃貸や売却が決まったりもするようですね。

①若い人に貸して住んでもらうのは無理
　希望賃貸価格で、子育て世代に住んでもらいたいという希望はなかなか難しいです。
　ですが、　空き家を持つことになったら、不動産屋さんに、賃貸募集、売却募集を出してみましょう。最終的に、お互いが気に入らなければ貸さなければいいので、物件の価値を知るためにもいろいろな価格で募集をかけてみることをお勧めします。
　しかし、なかなか貸し手がつかないから空き家となっているはずなので、すぐに高値で賃貸や売却が決まるケースはまれでしょう。
　賃貸は、１万円家賃が違うだけで、借りる方の経済状況が違います。
　月々６万円で貸し手がつかなければ、５万円、４万円と下げていって、最終的に１万円で固定資産税分が賄えればいいと考えて貸すのも一案です。
　しかし、その場合古い家ならではの設備が壊れて更新するのに費用がかかったりする可能性も高いため、設備の責任については納得のいく形で契約を交わしておきましょう。

②空き家の購入のポイント
　もし、これから購入して空き家を活用したい方は、雨漏りや水回り、ボイラーなどを中心にチェックして、その予算分安く手に入る物件を購入できるといいですね。
　ちなみに、わたしが購入するのであれば、立地、再建築可能な敷地か、水洗トイレかどうかなどを気にします。

　これだけ空き家が増えてくると、山奥の別荘地などは今後どんどん価値が下がっていくと思うので安くても手を出しません。

　また、再建築可能かどうかというのは、主に２m以上の私道がついているかどうかなどによるのですが、それによって物件の価値がかわってきます。再建築不可能であったとしても、立地がよく、お値打ちで、古い家を改修して使えそうだったら購入を検討します。

　そして、水洗トイレかどうかというのは、水回りは結構気にされる方が多いからです。ぼっとん便所だといやがられますし、リフォームにも１００万円近くかかります。汚いように見えても、水洗トイレであれば、便器だけ１０万円で替えるとか、洗面台を７万円でかえるということも可能です。

③センスの良いセルフリノベーションを楽しむ
賃貸を募集しながら、セルフリノベーションをしてみましょう。

リノベーションは、とにかく「すっきり」させるのがコツだと思います。
　昭和のゴテゴテしたコンセプトのそろわない調度品ではなく、部屋を真っ白にペンキで塗ってしまうとか、家具などのものを減らすとすっきりします。

リノベーション、古民家再生などをピンタレストで検索したり、知り合いの建築士に相談したりしても喜んでアイデアをくれますよ。

例えば、純和風の家でも、
掃除をして、家具をIKEAやニトリで新調したり、
畳の上にすっきりじゅうたんを敷き詰めたり、
カーテンの色をそろえたり、
全体のカラーコーディネートを白黒グレーといった無彩色にしたり
壁土の上にベニヤを貼って白ペンキを塗ったり、
外壁を下見板ばりにしてクレイジー色で塗ったり、
キッチンに、無印のシンクを置いたり、
タイルばりの浴室にすのこをしきつめたり、
洗面所を新調したり、
昭和の伝統を、おしゃれレトロにかえたり、
中古の全自動洗濯機を置いたり、
壁全面の本棚にして、漫画を置いたり
すると、それなりに見えてきます。

大人数の作業でも、リノベーションワークショップとか言って、友達に手伝ってもらうのも楽しいです。

空き家は、生活必需品がない分すっきりしていて気持ち良くもなるのです。

ちなみに改修は、自分でDIYでやればかなり安価にできます。
水洗トイレや、お風呂の水道関係、電気関係の大きな工事、給湯施設、屋根の雨漏りなどは、２０万円〜１００万円ほどかかることもあるので、そのつもりでいましょう。

④コンセプトを立ててシェアする
リノベーションをベースとして、その家をどう使っていったらいいのか考えます。
何人かビリヤードをやりたい人の顔が思い描ければ、思い切ってビリヤード台をおいてみたり、大人の部活のように、お茶したり、集まって飲んだり、そのまま泊まったりすることが思い描ければそれも面白いと思います。

マーケティングのセンスというか、独りよがりにならないように、その立地だとどんな人が使ってくれそうかというのをよく考えて決めるといいと思います。

ビリヤードハウス
防音部屋
ソファハウス
ライブラリ
レゴハウス
ボードゲーム部屋
卓球
昼寝ハウス
珈琲ハウス
飲み会、宿泊ハウス
サークル、部活の部室
民泊
シェアハウス
母子家庭のシェアハウス
ゆるい学童

使うのや予約するのに面倒でない仕組みも必要です。

鍵は、キーボックスで受け渡し、
予約はアプリやラインなどを使いながら管理の手間がかからない方法、料金をどう徴収するかなどの方法を探しましょう。
メルカリや、エアビーといったサイトをうまく活用するのも手だと思います。
民泊の管理委託を受けてくれる業者に任せて、エアビーに登録したりするのも面白いですね。

スマホをうまく使ってシェアするしくみをつくりましょう。

⑤維持費の目安
最低維持パターン
電気代　　　　　５００円
水道下水道代　つなげない
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　　　　　　　　５００円

通常パターン
電気代　　　　　　３０００円
水道下水道代　　　５０００円
インターネット代　５０００円
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合計　　　　　　１３０００円

といった感じでしょうか。
　
電気代は、月々数百円〜２万円ぐらいで、使わない場合の最低プランがあるので問題はないのですが、水道代は下水道がある空き家だと、最低４０００円ほどは必要なので注意が必要です。

また年間経費として、固定資産税もかかります。
空き家には、年間５万円〜１５万円前後の固定資産税もかかっているようです。
空き家を壊すと、土地の固定資産税が６倍になったりしますので、空き家が壊されず残っているという状況もあります。家を壊して更地にしたら、固定資産税が２０万円になったというケースもあるので、よく試算してから考えましょう。

以上、空き家の活用について考えてみました。
　空き家率は平均で１４％程度ですが、これからどんどん余ってきて、地域によっては半分が空き家という時代がやってきます。ひと家族＝家２つの時代です（笑）
　空き家問題をネガティブに考えず、「空き家は資産」と考えれば、皆さんや皆さんのまわりを豊かにしてくれるポテンシャルがあると思います。

　金銭的な豊かさというより、豊かな時間の過ごし方とか、社会貢献とか、仲間作りなどに繋がっていくと良いですね。

皆様のご意見や、アイデアなどもコメントいただけましたら幸いです。

ぜひあなたなりの空き家活用を楽しんでみてください！