【18話】お金を増やしたいのか？お金を守りたいのか？

こんにちは。不動産投資家兼「現役」不動産営業マンのちゃーなんです。
現役20年目になりました！

私は、本業の不動産仲介で都心・城南エリアを中心に新築・中古マンション、土地、戸建て、1棟マンション、1棟アパート、ビル等の売買を行っている傍ら、プライベートで不動産投資を行っております。

1都3県で木造アパートを中心に買い進めています。
基本戦略は自己資金温存／フルローン／バリバリレバレッジで、
月のキャッシュフローを厚くしてます。
今は3棟所有しておりますが、自己資金5000万円以上を温存し、
4棟目を検討中です。

私自身の経験と数多くのお客様（投資家）から学んだ成功談、失敗談を伝えていき、皆さんのお役に立てればと考えております。

私の記事をご覧頂いた方には
☆不動産投資を始めてみたいと思った。
☆不動産投資における不安が無くなった。
☆投資戦略の軸が確立出来た。
☆1棟目が買えた！
☆家賃収入を得られた！　等々

となって欲しいと思ってます。
そう思いながら書いてます。

私自身がサラリーマン大家なので、サラリーマン大家の為のお話が中心になります。

今回は「お金を増やしたいのか？お金を守りたいのか？」についてお話をしたいと思います。

すでに不動産投資をされている方はこのタイトルを見てピンと来ると思いますが、これから投資をする方やよく分かっていないまま始めてしまった方はどういう事？と思うかもしれません。

この考え方は不動産投資の初期にはとっても大事な戦略になりますので、
戦略を知りたい方は読み進めて頂けると何となくどのような物件を買えば良いかが見えてくると思います。

まず「お金を増やしたい人」とはどんな人か？
・投資初心者
・キャッシュで買える位の現金を持っていない人
・投資目標に到達していない人

ほとんどの人がこの「お金を増やしたい人」に属すると思います。

一方「お金を守りたい人」とはどんな人か？
・投資熟練者（不動産収入だけで好きな人生を歩める位に成功している人）
・キャッシュが潤沢にある人
・富裕層
・地主

のような人です。

どんな人かを知って頂いたら、次に知って頂きたいのは、
「お金を増やしたい人」と「お金を守りたい人」では、
不動産投資の買い進め方・戦略が全然違うという事です。

簡潔にまとめると以下のように戦略を立てましょう。

「お金を増やしたい人」
・収益性に拘りましょう　
・収益性に拘るなら郊外で買いましょう
・金利よりも借入年数に拘りましょう
・毎月のキャッシュフローが残るような買い方をしましょう
・自己資金を温存する融資を組みましょう
・年収が高い人は、税金還付＋キャッシュフローを考えましょう

「お金を守りたい人」
・土地の価値に拘りましょう
・土地の価値に拘るなら23区内で買いましょう
・金利や融資先の銀行に拘りましょう
・必然的に頭金を入れる事になるでしょう。

これらすべてに拘りすぎてゴチャゴチャになっている人が本当に多くいます。

ついこの間のお客様はこのような感じです。

40代　大手企業勤務
年収2000万円
自己資金1500万円　
不動産投資経験なし

自宅や生活のレベルが高いのと趣味や娯楽への支出が多いとの事で、年収の割に保有資産が少ない状況です。

目標は毎月のキャッシュフローが100万円との事でした。

そして、「以下の物件を検討するにあたり、大手金融機関から良い融資提案をもらったのですが、どう思いますか？」
と私に相談がありました。

検討物件：23区内、中古木造アパート5000万円台 　利回り7％　
融資先：大手銀行　融資期間20年　融資金利1.2％　自己資金2割

おそらく、銀行からはこんな感じで提案あったように想像がつきます。
「対用年数オーバーなので通常では融資期間が短くなりますが、
あなたのような属性であれば、20年までは伸ばせます。」

「そして通常不動産投資は金利が2％台～3％台ですが、あなたのような属性であれば、自己資金を2割入れて頂ければ金利1.2％での融資が可能です。」

金利1.2％　？

めちゃめちゃ羨ましい！！！

と思ってしまった方は上記の「お金を増やしたい人」の戦略を見返してみて下さい。

このケースでは、
自己資金が温存出来ていません！
借入年数よりも金利に拘ってしまってます！
よって月のキャッシュフローがほぼ取れません。
空室10％以上になると赤字になります。
2棟目の自己資金が出せなくなります。

目標である月100万のキャッシュフローはこの1棟を買った瞬間に遠のきます！

この条件なら私なら絶対に買いません！！！

「お金を増やしたい人」は、このような条件を目指すべきです。
検討物件：神奈川県、中古木造アパート5000万円台 　利回り8.0％　
融資先：Ｏ銀行　融資期間35年　融資金利2.3％　頭金5％

毎月のキャッシュフローが取れ、自己資金も温存出来るので、キャッフローを貯めつつ、少し節約をし、本業の収入からも貯金をすれば、すぐに2棟目も検討が可能になります。

意外かもしれませんが、
高属性の方ほど迷い、戦略を間違えて買ってしまいます。

是非とも参考にして頂ければ幸いです。

最後まで読み進めて頂きありがとうございました。