【5話】最初の1棟目は何を買うか（年収2000万円以上編）

こんにちは。不動産投資家兼「現役」不動産営業マンのちゃーなんです。

私自身の経験と数多くのお客様（投資家）から学んだ成功談、失敗談を伝えていき、皆さんのお役に立てればと考えております。

今回は、前回に続きの1棟目（物件）は何を買うべきかお話していきます。

年収2000万円以上編です。

【結論】
☆節税を目的に購入する〈税金還付〉
☆利回りより立地重視で選ぶ

年収2000万円を超えてくると、いよいよ「節税」という選択肢が出てきます。

サラリーマンで年収2000万円の方ですと、所得税率が高く、
ザックリ700万円程度税金を納める計算になります。

年収が3000万、4000万となれば当然もっと税金を納める事になります。

すごい金額ですよね。

では、年収2000万円以上の方はどう考えるか？

納めた税金を不動産投資をする事で取り戻す事を考えます。〈税金還付〉

税金還付を受ける事で、家賃収入以上のメリットを受けれる可能性があります。

ポイントは「損益通算」です。

確定申告で損益通算によって「不動産所得」で生じた赤字を「給与所得」から差し引くことによって節税を図ることができます。

では、「不動産所得」を赤字にし、多くの税金還付を受けるには、

『減価償却費』が肝になります。

不動産投資において、
「減価償却費」は実際にはキャッシュアウトせずに「経費」として計上出来ます。
その為、
減価償却費が大きければ大きい程、不動産所得を圧縮する事が出来ます。

減価償却は、
☆物件種別
☆築年数
により償却期間が異なります。

減価償却について、細かく説明をしたいのですが、長くなるので今回は割愛します。

ポイントは、
・出来るだけ償却期間を短くする事です。【大事です】

そして、お勧めの物件は
『築古木造アパート／築古軽量鉄骨アパート』です。

なぜ、築古木造アパートが良いのか？

☆減価償却期間を短くし、節税効果を高くする事が出来る。
☆建物価格をコントロール出来る。
☆ライバルが少なくなる。

構造が「木造」の場合、
耐用年数22年を超えた築年数の物件を購入すると減価償却期間は、

「4年」です。

短ければ短い程、単年あたりの減価償却費を大きくすることが出来て、大きく節税をする事が出来ます。

ここで、大事なのが、
建物の価格を高くする事です。【超大事です】

不動産の減価償却は、建物のみ減価償却の対象になります。
土地は減価償却の対象になりません。

中古の場合、建物価格をコントロールする事が出来ます。
建物価格を決める方法はいくつかありますが、交渉次第で「建物価格」を高くする事が出来ます。

実際に、日々の営業で年収2000万円以上のお客様と商談をする際には、この内容をお伝えしております。

また、税金のスペシャリストである「税理士」の方は結構この手法を使って購入しております。

一方でお客様からこのようなご質問が多くあります。

「築古物件を買う場合、出口戦略に不安があるのですが？」

回答は、
「売る事を考えず、収益が出ている内は持ち続けましょう。」
「いよいよ出なく収益が出なくなった場合は、建て替えましょう。」
です。

不動産投資において、売却という選択肢をするケースは、
☆規模拡大を早くしたい場合
☆債務超過等で融資が頭打ちになってしまった場合
が主です。

年収2,000万円以上の方は、そもそもの収入もあり、
税金還付をうまく使えば、売らずとも1年でキャッシュを多く作れますので売却を考えなくても2棟目・3棟目と買い進める事が出来ます。

なので、持ち続けたいと思う物件を選びましょう。

ゆえに、上記の結論に記載をしましたが、
持ち続けたい物件＝立地が良い物件（土地の価値が高い物件）
になります。

先ほどもお伝えしましたが、税金還付プラスそこそこのキャッシュフローが取れれば、十分規模拡大が出来ると思います。

なので「利回り」にこだわり過ぎず、
「利回りそこそこ」「立地◎」の物件を狙っていきましょう。

利回りそこそこ、立地◎、築古というのは、
☆キャッシュフローがあまり出ません。
☆立地が良いだけに価格帯が高くなります。
☆築古だと融資が厳しくなります。
☆頭金を求められます。

ゆえにライバルが少なくなります。

融資先も、地銀・信金・信組で検討可能となります。
頭金を入れ、金利1％台を狙い、堅実な投資を目指しましょう。

いずれもっと具体的な投資戦略を書きたいと思ってます。

最後までご覧頂きありがとうございます。