【22話】不動産仲介の広告料(AD)を上げるだけでは空室は埋まらない！
こんにちは。不動産投資家兼「現役」不動産営業マンのちゃーなんです。
現役20年目になりました！
私は、本業の不動産仲介で都心・城南エリアを中心に新築・中古マンション、土地、戸建て、1棟マンション、1棟アパート、ビル等の売買を行っている傍ら、プライベートで不動産投資を行っております。
1都3県で木造アパートを中心に買い進めています。
基本戦略は自己資金温存／フルローン／バリバリレバレッジで、月のキャッシュフローを厚くしてます。
今は3棟所有しておりますが、自己資金5000万円以上を温存し、4棟目を検討中です。
私自身の経験と数多くのお客様（投資家）から学んだ成功談、失敗談を伝えていき、皆さんのお役に立てればと考えております。
私の記事をご覧頂いた方には
☆不動産投資を始めてみたいと思った。
☆不動産投資における不安が無くなった。
☆投資戦略の軸が確立出来た。
☆1棟目が買えた！
☆家賃収入を得られた！ 等々
となって欲しいと思ってます。
そう思いながら書いてます。
私自身が都内のサラリーマン大家なので、エリアは首都圏かつサラリーマン大家の為のお話が中心になります。
今回は「不動産仲介の広告料(AD)を上げるだけでは空室は埋まらない！」
についてお話をしたいと思います。
今、1都3県のアパートの空室率は高くなっています。
様々な要因がありますが、新築アパートの供給過多による原因が大きいです。
新築アパートでも全然埋まらないという異常事態です。
空室率が高くなれば、家賃収入も減り、キャッシュフローも乏しくなります。
しっかりシュミレーションを行った上で、購入をしていればマイナスという事にはならないとは思いますが、やはり常に満室稼働にし、経営を安定したいものです。
そこで、今回タイトルにあるように
≪不動産仲介の広告料＝ＡＤについてよくある勘違い≫にスポットを当てて、満室経営をする為の方法の一つを書きたいと思います。
所有している物件の空室が数ヶ月埋まらない時、ＡＤを上げるという選択肢があります。
ＡＤ＝不動産仲介の広告料＝報酬です。
要は、報酬をたくさんあげるから私の物件を優先的に紹介して下さい！
という事です。
ここで一つポイントがあります。
ＡＤを上げようと思った時、誰にお願いをするか？
という事です。
大抵の大家さん（オーナー）は、賃貸管理委託契約を結んでいる賃貸管理会社にお願いをするのが一般的です。
賃貸管理会社は、オーナーからＡＤを上げる話を聞いたら、レインズに登録している図面に記載のＡＤをＡＤ100→ＡＤ200というように変更します。
※ＡＤ100＝家賃1カ月分の広告料（ＡＤ200は2ヵ月分）
ＡＤを上げると、不動産会社からすれば1件の成約で取得出来る仲介手数料が増えるので、営業マンのやる気度合いが変わります。
不動産営業マンは賃貸を探しているお客様に対し、条件に合う物件を紹介する事は勿論の事ですが、加えてＡＤが高い物件を紹介しようとします。
この仕組みを狙い、ＡＤを上げるという所までは正解です。
ですが、賃貸管理会社にＡＤを上げるお願いをすれば、自動的に不動産会社が優先的に紹介をしてもらえるようになり早期に空室が埋まるだろうと思うのは大間違いです！！！
≪賃貸管理会社にＡＤを上げるお願いをしただけでは、状況は改善されません≫😱😱😱
それはなぜか？
理由は「レインズの仕組み」によります。
レインズとは、ザックリ言うと不動産会社だけが見れる物件情報サイトです。基本的には募集中物件はレインズに掲載され、どの不動産会社も閲覧出来る仕組みになっています。
数多くの物件の中から検討しているお客様の条件に合わせて「条件検索」で物件を絞り込む事が一応出来ます。
ただ、この条件検索の精度がめちゃくちゃ低いんです。
探す沿線や駅が決まっていれば、かなり絞り込めるので紹介しやすいのですが、大抵のお客様は希望駅も決まっていないですし、複数の沿線から探しています。特にワンルーム物件というのはそもそも物件数が多く、沿線や駅が絞り込めていない場合は、条件検索で絞り込んだとしても数百件残ってしまうレベルです。
次にネックなのが、絞り込まれた物件の一覧表にはＡＤの記載がない点です。
不動産会社はどの物件がＡＤが高いのかこの画面では分からないんです。
それぞれの物件に付いている「図面」をクリックすると、皆さまお馴染みのマイソク（物件資料）がＰＤＦで出てきます。
ＡＤはこのマイソクに記載されているのでイチイチ図面をクリックしないと分からないんです。
空室を早期に埋めるには多くの不動産会社にＡＤが高い物件ですよ！と認知させ、多くの営業マンが優先的に紹介をするという仕組みを作る必要があります。
ですが、賃貸管理会社にＡＤを上げるお願いをしただけではＡＤが上がった事に気づいているのは賃貸管理会社だけで、他の不動産会社は「図面」をクリックしてくれない限り気付かないんです。
しかも各不動産会社にはＡＤが高い物件リストみたいな情報を持っているので、私の物件もＡＤが高いですよと認知させないと状況は全く改善されないんです。
では、ＡＤを上げる事以外に何をすれば良いか？
所有物件周辺の不動産会社にオーナー自らが営業をかける事が大事です！
今回私が一番お伝えしたい事がコレ↑です。
私も客付けに時間がかかる物件を所有していますが、この物件で空室が出たら躊躇なく営業に行きます。それで埋まります。
数ヶ月空室になってからＡＤ上げるでは勿体ないんです！！
最寄り駅をはじめ、2～3駅前後にある不動産屋は必ず行った方が良いです。また大きなターミナル駅があるのであればターミナル最寄りの不動産会社も入れた方が良いです。
物件周辺の不動産会社に自ら物件資料を持っていき、ＡＤを上げたので優先的に紹介をして下さい！とお願いをするんです。
そうすれば、きっと数社は優先的に案内する物件リストに入れてもらえるはずです。
供給過多や人口減少など、ネガティブな状況の中ではちょっとした工夫や努力が必要だと感じます。
ＡＤを上げなくてもちゃんと埋まる仕組みを作る事が一番には変わりませんが、もし空室が出て困っている方は是非実践してみて下さい！
最後までご覧頂きありがとうございました😁