【16話】現役仲介営業マンの私が2022年の不動産市況について予測してみた。

こんにちは。不動産投資家兼「現役」不動産営業マンのちゃーなんです。

私自身の経験と数多くのお客様（投資家）から学んだ成功談、失敗談を伝えていき、皆さんのお役に立てればと考えております。

私の記事をご覧頂いた方には
☆不動産投資を始めてみたいと思った。
☆不動産投資における不安が無くなった。
☆投資戦略の軸が確立出来た。
☆1棟目が買えた！
☆家賃収入を得られた！　等々

となって欲しいと思ってます。
そう思いながら書いてます。

今回は「現役仲介営業マンの私が2022年の不動産市況について予測してみた。」についてお話をしたいと思います。

早速から結論にいきます。

【結論】
☆新築・中古市場共に売却物件が少なく、高値取引が続く
☆新築マンションの面積縮小傾向継続
☆生産緑地問題は限定的なもので特に大きな影響はない

今、不動産業界の裏側ではどんな事が起きているか？
そこから2022年の不動産業界はどうなっていくのか？

不動産の仕事上、様々な事情で購入や売却の相談がきます。

特に売却相談については、今すぐに売る案件もあれば、売るのは数年後という案件もあります。むしろすぐに売らない案件の方が多いです。

よって、私達仲介業者は、
数年後にはこんな案件がたくさん出てきそうだなという事が何となくですが予測出来ますし、予測しているのです。

私が普段感じているままに書きたいと思います。

ちなみに、私は東京都内で仕事をしているので、東京都内で起きている事を書きます。

まずは、私が普段就いている不動産仲介業のお話です。

私が一番感じている事は、

「売却相談数や販売中物件が圧倒的に少ない」😱😱😱

ことです。

≪スーパーに商品がほとんど置いてない状況みたいな感じです。≫

でも、
「購入相談は相変わらず多い」😊😊😊

状況です。

≪スーパーに商品がほとんど置いていない状況にも関わらず、周辺に他のスーパーが無いので、買いに来るしかない状況みたいな感じです。≫

今、まさに物件を探している人には共感頂けるのではないでしょうか✋

そして、商品が少ないのに買いに来る人が多いとなれば、
当然、商品を安くする必要はありません。

≪商品が高くても売り切れる状態が作れるようになります。≫

ライバル店がなければ、売る側からすれば、買い手が高すぎて買えない！
ってなるまでは出来る限り高くしたいと思う心理です。

今まさに都内の中古市場ではこのような感じで、価格が高騰し続けています。

では、なぜ売却物件が少ないのか？

それは、
☆新築マンションの平均面積がどんどん小さくなっている為
☆建売業者の土地仕入れが全然出来ていない為

という背景があるからです。

要するに、

【買い替えがしたくても出来ない！！！】

という大きな問題があるからです。

新築でマンションを買った方は、買い替える際も新築が良いってなる場合が多いです。

しかしながら、今の新築マンション業界は、

・土地価格高騰
・建築コスト高騰

により、めちゃくちゃ高くなってます。

新築マンションを探している人は分かると思いますが、坪単価めちゃくちゃ高くないですか？

昔みたいに3LDK中心、平均面積70平米以上で供給していた頃が懐かしいですが、昔みたいに広い部屋を造ってしまったら、
ほとんどの部屋が1億超えのマンションになってしまいます。

それ位高くなっているのです。

超都心のブランドエリアで好立地を仕入れられれば、富裕層をターゲットにとことん広く、良い構造・設備・仕様で造りますが、
ブランドエリアでなかったり、立地に少し難がある場合は、いかにコストを削るかを考えざる負えない状況です。

そして、
販売価格帯を下げる為に行っている事は、「平均専有面積の縮小」です。

坪単価は高いのですが、価格帯を安くする事が出来ます。

そうする事で、サラリーマンでも買える商品にしているのです。

数年前からどんどん面積が縮小されてきております。

そして今では、
大手ディベロッパーが新築マンションでワンルームを造る時代になってしまいました。

もうこれは、苦肉の策を講じている状況と言っても過言ではありません。

この先、土地や建築コストがもっと上昇した場合、どうなるのでしょうか？
もうこれ以上小さくは出来ない、そんな声が各ディベロッパーから聞えてきそうです。

こんなギリギリの状況の中でも、新築ディベロッパー業界は、
土地を仕入れ、企画し、販売していなかければならないのです。

お話しを戻しますが、

新築マンションに買い替えたくでも狭い部屋しか売りに出てないので、
検討出来ない！！

のです。

では、都内は狭いし、広いと高くて手が出ないから郊外へ行くか！
と思っても一度都内の便利な所に住んでしまうと、なかなか郊外に住む決断は出来ないものです。

となると、今度は「一戸建て」に目が向きます。

今の時代は、一戸建ての方が広さを求めやすくなっております。

ただ、この一戸建てを造ってくれる建売業者が今、元気がありません。

【土地が高すぎて仕入れが全然出来ないのです】💀

建売業者は土地を買い取り、土地を分割出来る場合は出来るだけ分割し、建物を造って売る、或いは土地を売って利益を出すビジネスモデルです。

とにかく土地を仕入れなければ始まりませんが、下記の流れで全然仕入れが出来ない状況なのです。

・そもそも土地の売却相談が少ない
　↓
・でも一般のお客様の購入相談が多い
　↓
・売物が出てくれば、一般のお客様が高くても買う
　↓
・よって建売業者は買いたくても買えない😰😰

ましては、一般のお客様が買う価格よりも安く仕入れないとなかなか利益が出せません。

土地価格高騰／建築コスト高騰と書きましたが、これは建売業界も同じです。

ゆえに、相当厳しい状況という状況です。

このような状況から、土地・一戸建て情報も枯渇しています。

来年も
買い替えたくても買い替えられない、その結果、今の住まいに住み続ける事により売却物件がなかなか出てこないという状況は続くと思います。

最後に、2022年には生産緑地問題があります。

ですが、都内の生産緑地はそう多くはないので、東京都内においては、来年の時点では大きな問題にはならないと考えてます。

すみません、
今回の記事では、ネガティブなお話をダラダラする形になってしまいましたので、最後の最後に気合を入れてお伝えしたい事があります！！！

売却物件が少ないですが、良い物件はそれなりに出てきます！

ただ良い物件は多くの人が検討します。
良いと思っても決断が出来ないと他の人に取られてしまいます。

（ここ大事）
【自分たちの中でこういう物件が出たら、すぐに申し込みをしようという基準を作っておく事がめちゃくちゃ大事です！！！】

その為には、今はネットで物件を探す時代ですが、自分たちの条件とは違うなと思っても見学しに行く事をお勧めします。

単身の方なら一人で決めるのでまだ決断がしやすいですが、夫婦となれば互いの条件が違う事の方が多いので、物件を見慣れていないと、良い物件を見つけてもすぐに決断が出来ないものです。

見に行くのは時間も労力もかかりますが、必ず良いご縁に気づけるようになると思いますので是非とも実践してみて下さい。

最後までご覧頂きありがとうございました😁