【起業】一戸建て賃貸業ノウハウ⑶収支計算

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収支計算をする前に
　欲しい物件が見つかった時、ビジネスとして成り立つか否か、収入と支出とを試算して利益を出すため、物件ごとに収支計算を行います。紙に書いたら「収支計算書」となり、簡単な算数なので慣れると「暗算」します。
　続編第３回は、まず不動産投資の全体を把握するために、不動産投資の現状についてデータから読み解きます。

不動産投資は期待利回り５％
　一般財団法人日本不動産研究所の第49回不動産投資家調査を見てみましょう。調査書２ページをご覧ください。ワンルームタイプもファミリータイプも札幌圏の期待利回りは5.0%です。

ありきたりの収支計算
　試みに、種銭2,000万円・期待利回り5.0％で収支計算を組むと、収入は100万円しかなく、支出が管理費５万円、租税公課９万円の合計14万円で、差引86万円の利益という収支計算となります。
　手持ち資金2,000万円を投資しても、インカムゲインが86万円しかないあたり、ありきたりではないでしょうか。
　手持ち資金ではなく、もしも全額借入により資金調達していれば、金利2.0％で40万円の利払いがありますので、差引46万円の利益になります。
　なるほど、借入金があっても収支計算では利益を計上しています。しかし、元利均等35年で返済していくことから年間返済額79万円のために現金86万円を充てなければいけません。その場合、差引７万円のみ手元に残るので、もしも空室が発生した場合は月額家賃約８万円がなくなることから、２か月目で返済資金に事欠きます。　

うまい話あるある
　グーグルで「不動産　投資」と検索すると、うまい話がいっぱいヒットします。自宅に居ながらにして不動産投資なんて如何なものかと思いましたので、読者に代わって私がアクセスした限り、いずれも期待利回り「一桁台」で算盤を弾いていたことを報告いたします。
　語弊があるため中略しますが、空室リスクが考慮されていないあたり「うまい話」と揶揄される所以でしょう。

収益還元率
　期待利回りと収益還元率は厳密には逆ですが、計算結果が一緒なので、本編では一応同じとして話を進めます。
　収益還元率は、本編その１でも取り上げた重要指標であり、①土地建物の取得価格、②修理費用、③月額家賃、の３母数により率が変動します。
　こちらの続編では、私が実際に計算している収支計算表を解説することで、読者の理解を深めていただければと存じます。

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