J-REIT振り返り(4/10-4/14)

仕事でJ-REITをクビになった以外のことをやるようになったので、以前のようにリリースが出た日にTwitterを更新するのが難しくなりました。代わりにJ-REITの振り返りをここにメモしようと思います。商品の購入を推奨するものではなく、内容の正確性は保証致しかねますので悪しからず。

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• 東証REIT指数の推移
  前週比+0.4%(始値1,807pt、高値1,819pt、安値1,793pt、終値1,814pt)
  銀行の次は不動産周りが新たな火種になると懸念されているためか、リートはあまり上がりませんでした。しかし、3月のリスクオフムード時の1,750pt近辺よりは高いです。

• 騰落率上位
  1 いちごオフィスリート 5.8%
  2 アドバンス・レジデンス 3.5%
  3 日本ロジスティクスファンド 2.8%
  4 三井不動産ロジスティクスパーク 2.3%
  5 野村不動産マスターファンド 2.2%
  いちごオフィスがトップでした。スターアジアグループによる提案後、スポンサーが買い増しているようです。
  物流系や他の大手住宅系より直近弱かったアドレジなど、キャッシュフローが比較的安定しているセクターも上昇しました。アドレジの先月の決算内容は長期間の運用を見据えた良いものだと個人的には思いましたが、一旦費用が増えるのでパッと見分かりづらかったのかもしれません。野村マスターは某アナリストがレーティングを買いに引き上げていた気がします。

• 騰落率下位
  1 ケネディクス・オフィス -2.8%
  2 ジャパンエクセレント -2.0%
  3 スターツプロシード -1.6%
  4 ラサールロジポート -1.3%
  5 ヘルスケア＆メディカル -1.3%
  時価総額的に中堅どころのオフィスがパフォーマンス下位でした。オフィス系は3月の安値を割れている銘柄も複数見られます。オフィス市況への懸念が燻り続けているせいでしょうか。個人的にはジャパンリアルの素晴らしいPOのせいだと思っていますが。

• 物件売買
  ヒューリックリート(3295)
  銀座のオフィスビルをスポンサーに売却しました。リクルート系の企業が入っていた気がします。築60年くらい経っているので再開発されるのでしょうか。
  平和不動産リート(8966)
  小ぶりの名古屋のオフィスと大森のレジを買いました。
  都市ファンド(8953)
  大阪の鶴見のイオンモールの25%を64億円で売却して約8億円の売却益を計上しました。残りの75%も将来的に売却を検討するそうです。来週決算発表です。

• 決算
  ヒューリックリート(3295)
  上記の銀座の売却益を2期に分割計上してDPUは横ばい想定でした。オフィスの稼働率は底打ち感が見られましたが、賃料が弱含みなので収益回復は緩やかになりそうです。他のオフィス系でも、稼働率は持ち直し気味のところが見られています。個人的には酷い悪化さえなければ、今も十分安いと思っていますが、投資口価格は低調です。
  福岡リート(8968)
  売却益計上しながら、キャナルシティの大規模リューアルを続けています。サウスビルにはアルペンが入るそうです。イーストビル(非保有)は5月に閉館となります。東比恵のオフィスは無事埋まりました。9月に141億円の呉服町のオフィスを取得予定ですが、資料上はレバで買うことになってました。
  GLP(3281)
  売却益が剥落するので減配予想ですが、賃料増額がしっかりできており、安定しております。今期も物件売却はあるのでしょうか。
  稼働率は厚木がやや低めでした。供給が多く苦戦しているエリアとよく聞きます。野村マスターの厚木も半年前空室があった気がしますが、来週の決算で進展が見られるのでしょうか。
  サンケイリアル(2972)
  品川シーサイドの影響で低空飛行が続いています。23.8、24.2ともに売却益を計上する前提です。まだ売る物件は決まっていません。リーシングの詳細は決算発表資料待ちです。
  ※4/18追記
  品川シーサイドは半年前(21フロア中2フロア埋め戻し)からリーシングが進んでいないようです。一部はソニーGの明渡し遅延で今期に違約金が入ります。次回の決算発表までにリバイバルプランを公表予定です。
  Oneリート(3290)
  減配予想ですが、電気代高騰の影響は半年前の想定ほど悪くならない見通しを発表しました。稼働率は97-98%程度での推移が続く見込みです。

• 終わりに
  ここまで書くのに1時間くらいかかってしまったので、継続して書くにはもう少し簡略化した方が良さそうです。
  中々上がってくれませんが、個人的にはリートは今安いと思っています。海外は詳しくないですが、日本で不動産を投げ売らなければならないシナリオがあまり思いつかず、投げ売りがないなら4%程度のインカムを貰えば良いじゃんという安易な発想のためです。リーマンのような信用収縮を肌で感じたことがないからなのでしょうが、今の大手のリートやデベロッパーの財務は強固で物件を投げ売ることがイメージできません。日本でも不動産の利回りと逆ザヤになるような大幅な利上げがあれば話は別ですが、そういう環境では不動産は一度暴騰していてもおかしくないですし。
  当たるかは置いておいて、今の自分の考え方はこんな感じです。今後も公開情報くらいは極力集めて、自身の考えをアップデートしたいです。