J-REIT振り返り(4/24-4/28)
こんにちは。ダラダラ書いていますが、ザックリ言うと今週は3月末からのリバウンドが続いて上がったって感じです。
東証REIT指数の推移
4/28時点:1,873pt
（前週比+2.2%、始値1,831、高値1,873、安値1,829、終値1,873)
続伸し、1月5日以来の高値をつけました。金融政策決定会合で早期の政策変更を匂わせる材料が少ないと解釈されたこともあり、28日(金)に一段高となりました。また、弱気だった人は4月頭までに売っていたり、4月にPOがなかったりで需給的にも下げにくかったのかもしれません。
4月は指数が+4.9%でしたので、期初1ヶ月で1年間分の利回り以上のリターンが稼げました。1,800pt割れで見通しを弱気に変えた人は反省ですね。
騰落率上位
1 インヴィンシブル 8.1%
2 ジャパン・ホテル・リート 5.2%
3 日本ロジスティクスファンド 5.0%
4 ＧＬＰ 3.9%
5 いちごホテルリート 3.9%
3月実績が好調で業績予想を上方修正したインヴィンシブルがトップです。他のホテルリートも上昇しました。
ホテル以外は物流や住宅が強かったです。日ロジは某アナリストがレーティングを引き上げていた気がします。
騰落率下位
1 いちごオフィスリート -6.6%
2 トーセイ・リート投資法人 -2.4%
3 投資法人みらい -1.5%
4 ＮＴＴ都市開発リート -1.1%
5 星野リゾート・リート -0.4%
4月決算で権利落ちした銘柄が並んでいます。それ以外だと時価総額中堅どころのオフィスが弱めで、月間でマイナスの銘柄もありました。
主なリリース
ホテルの3月実績
インヴィンシブルもジャパンホテルも3月のRevPARは2019年同月の実績を上回りました。インバウンドは戻りきっていないですが、全国旅行支援などもあってADRが好調です。
インヴィンシブルは23年6月期の予想DPUを763円から1,362円に上方修正しました。ホテルは回復基調な一方でコスト増加が課題ですが、GOPも伸ばせています。ケイマンのホテルも好調です。
インヴィンシブルは4月のRevPARは2019年比-6%程度の予想と発表しており、一旦減速見込みです。
平和不動産リート(8966)
八丁堀の住宅を23年11月期に売却し、約6億円の売却益が計上される見込みです。
築19年で既存不適格ですが、鑑定NOI利回り3.5%の水準で売却できています。
アドバンス・レジデンス(3269)
麻布台と栄の住宅を売却します。
麻布台(32.88億円)は再開発準備組合が結成されているエリアにあり、鑑定NOI利回り2.37%の水準での売却です。すごい。売却益は2期に分割計上します。
再開発の区画に入っているかは分かりませんが、コンフォリアも近隣に小ぶりの物件(5.74億円)を保有しています。
栄は鑑定価格を若干下回っての売却です。
オリックス不動産(8954)
札幌のオフィス(105億円)と呉服町の住宅(15.5億円)を取得します。札幌は22年竣工で、鑑定NOI利回り3.7%(償却後2.7%)です。建替え前の物件は香港のファンドに売却したとの記事がありました。
昨年のグロワンの取得もそうですが、札幌の再開発物件は低い利回りで取引されています。空室率は低いエリアですが。東京は市況が調整しているし利回りが低いから、地方の再開発物件の方がチャンスがあるとの判断なのでしょうか。
星野リゾート・リート（3287）
ザ・ビー浅草（56.3億円）を三菱地所から取得します。借地ですが、鑑定NOI利回り5.9％で、鑑定額より2割強安く取得します。コロナで一回閉館しましたが、7月から再オープンする物件です。
その他物件売買
サムティが札幌市の住宅を、スターツが松戸の住宅を取得しました。どちらもスポンサーからの取得で、サイズは5億円弱です。
終わりに
3月の安値から100pt超上昇しました。(株も同じ状況だと思っていますが)弱気な人はある程度売った後だったことが堅調相場の背景だったと思います。
住宅と物流はだいぶ上がったので、次は商業とか中古型の住宅とか、DPUは目先安定しそうだけど、まだ利回りが高めなとこが物色されるのでしょうか。だったらオフィス買おうよと思うのですが中々見直されません。決算を見ると、リートが保有する物件では退去が落ち着きつつあるようには見えるのですが、自分が楽観的すぎるのでしょうか。
後は、4月の堅調相場を見て、POを画策するリートが出てくるか注目ですね。特に物流はパイプラインが豊富です。POが増えると需給上ネガティブなのですし、まだそれを吸収しきるほどの買いが集まってる感じはありませんので、今から強気になりすぎるのも避けたいところです。1,800pt近辺かそれ以下で買えた人がエンジョイできる相場が続く感じですかね。