不動産投資の利点／他人資本でのレバレッジ その利回りは本当に7％なのか
昨日記事に書いたロート製薬さんの「目の愛護ショー」、行ってきました。
約500機のプログラミングされたドローンが一糸乱れぬ動きでポジションを自在に変えて、しっかり笑いを起こしておりました。
まるで物珍しくUFOでも見に来たかように多くの方々が集まっている光景はなかなか珍しく新鮮でした！
ロート製薬さん、素敵なひとときをありがとうございました。
目薬買います。
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不動産投資の利点、いろいろありますが、まず筆頭に挙がるのは
銀行借り入れを利用できる点（レバレッジを効かせられる点）です。
ここ数年不動産価格が高止まりしている状況で
「昨今の低利回りを考慮するとわざわざ流動性の低い不動産投資より他の金融商品の方が良い」
というご意見や、ここ数日のマイナス金利解除の影響で不動産投資は控えるべきという論調が必ず出ると思います。
が、他の金融商品と比較するならば利回りは
Cash on Cash Return（CCR、自己資金に対する利回り）
で見るべきです。
例えば「物件価格：1億円、表面利回り：７％」の物件を買うとします。
※本来は空室率や運営管理・修繕費用、減価償却費用、売却損益等を考慮した上で検証すべきですが、シンプルな比較ということでそれらは割愛します。
①全額自己資金
・物件価格 ：1億円（表面利回り7％）
・自己資金 ：1億円
⇒年間家賃収入：700万円
⇒投資回収 ：約14年（物件価格1億円÷年間家賃収入700万円）
※超シンプルにするために実質利回りでは無く表面利回りで算出。
②1割を自己資金、残りは銀行借り入れ
・物件価格 ：1億円（表面利回り7％）
・自己資金 ：1,000万円
・銀行借入 ：9,000万円（金利2.0％、25年ローンとする）
⇒年間家賃収入 ：700万円
⇒年間借入返済 ：約450万円
⇒年間収支 ：約250万円（700万円－約450万円）
⇒投資回収 ：約4年（自己資金1,000万円÷年間収支 約250万円）
⇒利回り(CCR) ：約25％（年間収支 約250万円÷自己資金1,000万円）
上記の通り、世に言う「表面利回り７％」の物件は、銀行借り入れを利用することで自己資金に対する利回りは約25％であり、投資回収も約14年が約4年に短縮されます。
物件価格1億円に対して10分の1である1,000万円しか自己資金を出さないとしても、家賃収入は10分の1の70万円では無く満額の700万円が入るからです。
あくまで自分が投じた資金に対する利回りはどの程度か、投資回収に何年かかるかという観点で考えるべき、という事例としての試算でした。
尚、「表面利回り」ほど意味の無いマヤカシの指標は無いと思いますので、物件検討の際は費用等諸々考慮した「実質利回り」で判断しましょう。
ちなみに昨今の市況では、物件価格1億円とすると年間の手残り（家賃収入から費用やローン返済等全て考慮したあと）で200万円残れば及第点、と言われます（→2%！）
このあたりはまた改めて別記事にて。