橋本ドンのマンション管理士として思う事「管理組合の運営について思う事」

出来れれば一週間を単位で更新できればと思っておりましたが、先週どうしてもの用事が立て込み、更新できませんでした。すいませんでした。出来れば、週に1回～2回のペースで更新できればと思います。（というのも、賃貸管理の事も毎日blog書いておりますが、それもなかなか書き切れていないので？！）

という事で、言い訳はそれぐらいにして、そろそろ本題に？！私は、マンション管理士として、顧問契約などをして実業と、までは至ってはおりませんが、これまでの管理業の実務経験、賃貸管理の業務からの区分マンション一室の専有部管理と管理組合が行う共用部管理との調整・対応、また弊社（グループ会社）で所有している物件（区分マンション1室）の総会などの組合対応、そして、その中のある物件では、管理組合の理事などの役員も会社の代表として参加しており、実際に、物件の管理運営業務に携わっております。

その管理運営の部分で、私が色々な組合の総会や実際に物件を運営するにあたり感じる事、苦労されている事として、管理組合理事会の役員不足です。新築の時はともかく、建物が古くなり、年数が経ちますといろいろな諸問題、方向性や運営面で判断しないといけないことが年々増えていきます。その問題の解決方法や判断（判断した根拠など）も年々難しく、そして、その責任も重たくなり、それを代表して物事を決め、動かす、推進力のある、やり切るリーダーやメンバーが年々少なくなり、運営自体が停滞するといったマンション管理組合が多くみられます。

まだ、マンションに住んでいる方が多いところは、自分の家という事もあり、それでも積極的に参加されますが、投資用マンションなどは、住んでいない事もあり、また費用と手間を極力負担を軽減される傾向にありますの組合への参加に消極的です。そう、簡単に言えば人任せになるところが多いです。また、周りの人が無関心になり、それが更にひどくなりますと、一握りの役員の専制化（工事を勝手にしたり、自分の知り合いに頼んだりして公私混同される方が出てきます。）になります。これはこれで問題です。

またあと難しいのはお金、そう管理費・修繕積立金の問題です。分譲当初は買ってもらう事を前提にデベロッパーが安めに管理費・修繕積立金を設定することが多く、何十年後に定期的にしないといけない工事に対して、それを見越した資金計画を立てていないことが多く、途中途中で、値上げ等の検討になりますが、だれしも負担するのを良しとしない、またそれぞれの家庭の事情で出来ない事もあり、また、実際にマンション新築時に入った人も、30年40年も経てば、皆さん年も取られ、仕事も引退されている方もおり、その人たちにとって生活費が上がることは年々難しく、それらの理由から資金計画がうまく運ばないとお金面でも、リーダーややる気のある方がいても、うまく運営できない事があります。

そして、もう一つが、その管理組合をサポートするはずの分譲管理をしている管理会社の運営サポート体制、業務姿勢の問題があります。管理組合員はみんながみんな全員がマンションの管理運営に詳しいわけでなく、また、設備や法律、その他の部分で分からない人がほとんどです（ある部分は分かられる方もいるとは思いますが、全体を把握している人はごく僅かだと思います。）そんな組合員さんを相手に、管理会社として、どこまでサポートできているのか？自社の利益に走っていないのかの問題です。

最後には、これまで引っ張ってこられたリーダーや役員の人たちの高齢化です。よく話が出るのが、次の代の方に引継ぎたいが、引き継ごうにも引き継ぐ人がいないという事です。やはり現役の人は、自分の仕事が精いっぱいでなかなか組合の運営まで時間がさけないのが現状であり、また、上記にあるような年々増えてくる諸問題のの対応や責任について出来る限り関わりたくないという人が多く、世代交代が出来ない状況があります。

更に、この管理組合の役員は、役員報酬を出される組合もありますが、ほぼ無償でされているところがほとんどで（あくまでの自分の家、自分の資産の事を考え運営しているのでしたら仕方ないかもしれませんが）、ボランティアに近いと言えばそうなのですが、その反面、何かトラブルがあると、その責任を負わされるリスクもあり、そのリスクを背負ってまでする人が少ないというのもあります。

これらの対応として、輪番制や役員報酬を出したり、上げたりして、出来る限り役員の確保、運営の停滞を防ぐ動きはありますが。。。実際それぞれに問題があり、輪番制については、重い案件は次の役員へ回すように、案件が大きければ大きいほど先送り化になります。また、運営を知らないことをいい事に管理会社が好きなように運営するリスクがあります。(そのため、最近は輪番制も2年交代、半分改選という方法を取られるところがあります。）また役員報酬が多いと、実際にお金目当てで、実際の運営に携わらない幽霊役員さんも現れます。

といったように、これらの問題は本当にいろいろな事が絡み合った問題にてすぐに解決できる問題ではありません。その為、問題点を一つづつ紐解き正常化するしかないと思われます。その場合、ある程度、管理組合、組合員、分譲管理といった当事者では、なかなか利権や考え方も違うため、それ以外の専門家にオブザーバーとして入ってもらう、第三者を利用するのも一つでは？！と思っています。その役割としてマンション管理士があるのだと思いますが。。。

そのあたりのつなぎというか、役割分担というか、制度というかが。。。まだまだうまくいっていないので、こういった問題が起こっているのかな？！と個人的には思っています。なので、自分自身、これらの問題に対処できるように、そして、その問題の解決の糸口になるような仕組みなどができればと思います。

いろいろと書かせて頂きましたが、管理の仕事は、賃貸も、マンションも奥が深く、範囲も広く、勉強することが多いです。自分自身引き続き勉強しながらお役に立てるように頑張りたいと思います。