初めての一棟アパート買付申込

先日、初めての１棟アパートの買付申込を行いました！

買付申込の物件スペックと数字

・場所：名古屋市北区にある上飯田駅　徒歩７分
（名古屋駅まで約30分、栄駅まで約17分）
・物件価格：1.2億
・表面利回り：6.62%
・構造：木造、新築（2024年６月末完成予定）、劣化対策等級３級
・部屋：1LDK  3戸、2LDK　6戸
・想定家賃収入：784万/年

・事前融資面談：頭金２割、金利1%未満、融資年数 30~35年
・ローン返済：374万円/年
・管理費/共用経費：55万/年
・税金等、その他経費：100万/年

・想定CF：247万/年
・自己資金回収年：9.8年
・空室率：3室までなら許容
・金利上昇：5%までなら許容（満室前提）

物件買付申込までの道のり

ワンルームから１棟に変えようと決心したのが、2023年11月。
ワンルームの売却手続きを進めながら、手持ちの不動産経営に関する本を読み漁り、
年明けからは、徐々に、物件探し、銀行探し、シミュレーションを行いつつ、週末には、視察も北海道から名古屋まで、何軒かはしごをして回りました。

そうこうしているうちに、融資相談で、小樽で、フルローンの築古RCがあり、買付を入れようとしたのですが、こんなの管理しきれない、リスクが高すぎる、と、家族の猛反対にあい、方向転換。

何度も、
本当に何度も、家族会議を行い、ようやく買付申込、となりました。

買付申込をした決め手

大家の先輩方からみると、遠方で、表面利回りも6%と、利幅は小さく、さらには自己資金を２割も入れているので、買う意味はあるのか？
と言われそうな物件ですが、

ここに至るまでの大変さを考えると、私の不動産IQや、フルタイムのサラリーマンであることを踏まえると、
利回りを追うより、まずは、マイナスリスクの小ささや、諸手続き・管理の手間、家族関係が良好な状態で進められること、といったことのほうが優先される、と判断して、この物件に決めました。
もちろん、不動産経営ですので、収益が出ることは大前提。

もっと物件を探すことも考えましたが、なんせ初心者なので、まずは買付申込を行い、銀行の本審査、契約、決済、入居管理までの一連の流れを実際に経験し、学ぶことのほうが優先度が高い、と思い、本格的に探し始めてから、約1~2か月で申込に至りました。

ちなみに、この業者さんは、約５年以上前から知っている会社で、何度も社長さんの講演を拝聴しており、実際に購入した複数の知人から、購入後の管理を含めて良い反応を得ていること、営業担当の方の対応が、的確かつ早いこと、でした。

やはり最後の決め手は、これまでの信頼ですね。

買付申込してから

買付申込をする、と業者さんに伝えてからも、採光や換気のことが気になって、建築基準法を読み、建築確認申請の図面を見て、数字を確認したり、
銀行融資に関する本を読んで、計算することすら知らなかった計算式を発見しては、再度計算してみたり、と、
気になることが次々と出てきて、不安指数は、さらに上がっています。

ただ、そのたびに新たな学びがあるので、本だけを読み漁っていた時より、確実に不動産IQはより上がっているように思います。

今の状況は、初めて人前でプレゼンする前日のドキドキ感のような感じ。
遠い昔、何度も何度も、プレゼンの練習していたことを、久しぶりに思い出しました。

不動産は家族円満の道具になる？

最後に、私の不動産メンターでもある末岡由紀さんが、いつも仰っている
「不動産は、家族円満、一族円満の道具になる」が、今回の経験を通して、少し分かったような気がしています。

実は、小樽の物件、買付申込時に、
「家族は同意しているのか？」と声をかけてくださった末岡さん。

その時には、せっかく良い物件に巡り合ったのに、何故？と、
戸惑い、その後の、家族とのやりとりの渦中は、イライラの連続でしたが、

振り返ってみると、そのプロセスを踏んだことで、家族の距離が近くなり、良かったのではないかと思っています。

「待った」をかけてくれるメンターがいること、本当に有難く、
末岡さんには、感謝をしています。

そして、いつも何だかんだでサポートしてくれる家族にも感謝です！

今後、上手く本審査で承認され、
次のステップに進めることを願っています。