Y銀行面会（2024/11/8）

個人借入のアパートローンについて聞いてみた。

融資金額の算出方法　

＝個人の属性＋物件の担保評価額
★個人の属性
個人の資産背景と、個人の収入で評価される。家族の収入や資産も影響するので、資料を提出するよう指導する不動産投資家もいるが、Y銀行は、家族の属性はあまり融資額や金利等に影響しないそう。
ただし、保証人の属性は融資評価に影響する。

★物件の担保評価額
物件の担保評価は、銀行のシステム評価で行う。そのシステムは、東京カンテイのデータベースを用いており、システムで弾き出されたデータで融資額が決まる（ただし、物件の収益評価が積算評価より低い場合は、収益評価を優先）。
東京カンテイのデータは、路線価と周辺の売買価格のみで評価される。そのため、将来的な開発情報等は加味されない。あくまで現状でみているとのこと。
旗竿地や接道の悪さは、大幅な減価対象になる。

融資年数

★新築の場合は、耐用年数で、最大35年。
したがって、RCは耐用年数未満となり、収益面で融資が難しくなる。
アパートローンでない別のローンもあり、その場合は、机上の計算以外の要因も加味されるため、融資年数が少し伸びる可能性もあるが、手数料が高く、担当者のこれまでの経験では、数字が合わない印象とのこと。

★築古の場合は、新築時の耐用年数から経過年数を引いた年数

金利

個人の属性による

頭金

担保評価が物件価格を超える場合でも、約1~2割。
東京のように7億の物件でも頭金は2割必要なのか、と確認してみたが、Yes,であった。

次の融資を受けるまでの期間と個人借入の最大融資額

他の銀行さんでは、次の融資まで1年は待ってください、と言われることもあるが、Y銀行さんは、担保価値のある案件を持ち込んでもらえれば、購入間隔は、いつでもよい、とのこと。
また、個人借入の最大融資額も同じ考え方で、担保価値のある物件であれば、融資額の上限はない、とのこと。

貸出エリア

Y銀行さんの所在地と東京のみ。かつては、山梨や近隣都道府県でも貸し出していたそうだが、今は厳密に、Y銀行さんの所在地と東京のみとなっている。

融資申し込みから回答までの期間

他行さんと同様、担当者評価の後に、支店評価、本部決済の流れになる。
1か月未満を目標に頑張るとのこと。

法人融資の可能性

資産管理会社であれば、法人融資も行っている。別事業での収入割合が多い場合は、ローンの種類が異なってくるので、都度、個人と法人のどちらがよいか相談して欲しい、とのこと。ただし、個人と法人では担当者が異なる。

所感

とてもとても手堅い印象。
物件の担保評価のみで、物件の融資総額が決まり、担保評価はでても収益が伴わない場合は、さらに融資金額は伸びない。
とりっぱぐれのない、堅実な融資。
逆を言えば、不動産事業を始めたばかりの事業主にとってはハードルが高いのかな。
担保評価が高く、収益も出ている、でも、東京ほど物件価格が高くない歪みのある地域をぜひ教えて欲しい、と伝え、面談を終えた。