都市経営プロフェッショナルスクール９期生Cチームグループゼミ＃06
こんばんは。都市経営プロフェッショナル９期生の浅田です。noteの投稿は、開校式に受講した投稿からすっかり時間が空いてしまいましたが、開校式から各チームに課題設定され、各チームで11月のオガール合宿までに実際に運用できる事業計画まで落とし込んだチームプロジェクトを発表することが課題に挙げられています。
Cチームの課題設定は「丸亀町商店街再開発事業」です。
チーム課題についての説明は後日アップします。
今回は、10月22日に現地視察し、Cチームのエグゼクティブコーチ熊紀三夫さんに商店街の歴史やこれまでの経緯について説明を受け、実際にまちにダイブ。実際に現地にいくことで、資料やデータでは出てこない状況が見えてきました。現地調査の翌日に、＃05のオンラインミーティングを実施。
オンラインミーティング＃06
開催日：2024年10月29日(火) 21:00〜23:00
参加者：小林、堤田、赤澤、泉、田中、綱川、末吉、浅田の８人
10/29までの計画素案作成（作業分担状況)
1、公民連携の推進(担当：赤澤)
2、活用案の事業計画(※マーケティング戦略に基づき10/29に決定)
3、財務計画(担当：堤田)
4、マーケティング戦略(担当：小林、石垣、浅田)
5、リスク管理(担当:末吉、泉)
6、地域社会への貢献(担当:川戸、綱川、蛇見)
現地調査に行ったメンバーから報告。
・現地に足を運んでみると、資料や地図だけの情報ではわからない、人の流れや属性、都市の規模が見えてきた。
・今回、課題設定となっている、丸亀町商店街のC・D街区は、アーケードや建物の古さは気になるものの、１階のテナントに空きはなく、活気も感じる。
・しかしながら、商店街としては成功しているように見えるが、「まちづくり」としての観点は、異なる。(熊コーチより)
・デパートにないっているようなハイブランドやカジュアルブランドと地元商店が軒を連ねる。
・地元の商店で残っている店舗は数軒あまり。店主は決して若くない。
→残っている商店は地元地権者が多い。家賃収入が入るので、商売を頑張らなくても生活ができるので危機感は感じにくい。
社会的背景をまとめると
・支店経済都市としての都市インフラが集積している。
→都市インフラが集積しているものの家賃が安いなどで可処分所得が高い
・商業は縮小傾向だが、商業としてはうまくいっている
→地価の高騰(家賃が高い。)
・商店街周辺では分譲マンションが急増（直近3年で850戸）
→高額なため子育て世代は買えない（高齢者が多数入居）
・生徒数が最も多いのは郊外の中学校（生徒数1000人以上）
→子育て世代が郊外へ流出
・糖尿病率が高い。
糖尿病患者：都道府県ワースト＋1人当たりの医療費高
⇨うどん文化を体験。安くて手軽に食べれる。
1、公民連携の推進
SMART CITY たかまつを活用して
１階に健康ICTを用いたレストラン、惣菜屋さん（健康アプリを使って健康管理や必要な予防サービスを一本化）と伝統工芸品などをつくる若手作家さんの店
2階には共同浴場、病院（？）
３階〜５階は家具付きマンション（20-30代単身又はカップル・共働き）
屋上に家庭菜園
２、マーケティング戦略
ビジョン：まちに開かれた余裕のある暮らし方〜所有から共有する暮らし〜
まち全体が「家」になる ＋ 健康
３つのペルソナ
①支社カップル、銀行員
②公務員カップル(こども１人)
③靴職人(単身者)
市内官公庁又は大企業の支店勤丸亀町商店街の居住人口を増やし、日常の消費を増やす。
マーケティング戦略(補足)
・企業(会社)の総務へ、企業の社宅としての賃貸＋個人のライフスタイルを提案する事業計画として営業してはどうか。
3、リスク管理について
・開発全体のコスト管理はどうするか？
・テナントリーシング(先付け営業)はどうするか？
・撤退ポイントを明確化
４、地域社会への貢献
共有部としての【大浴場】
大浴場は、３階〜５階に住む住民以外にも、サブスクサービスとして運用していく。
参考として「小杉湯」や「小杉湯となり」のような
ただの共同浴場だけの機能だけでなく、湯上がりにくつろいだり、カフェやコワーキングスペースやイベントスペースとしても開放し、老若男女が集まり集う場所として機能をつくる。
５、財務計画について
「ハーバード式不動産投資術」を参考に、財務計画を策定
地代・解体費は含めなければ、
８年間で返済済みに。
キャッシュフローも20％でも黒字に？
60世帯を想定すれば、レンタブル比(賃貸する建物における延床面積に対する賃貸可能床面積の割合)70％で1坪単価/27,000円程度に。
→3階〜5階までで60世帯入るのか？
一通り、報告を終えて、チーム内から出た意見として、
①ペルソナをもっとしぼってはどうか。
この人が入ることでどういうコミュニティーが語れるのか。
どんなことが困り事で、暮らしに対する対価が見えてこない。
②「若い人たちに入って欲しい」という想いと「健康・医療」のアプローチをなかなか結びつけるのは難しい。→５分のプレゼンで説明できる内容でないとブレないか。
次回（11/1）までの計画案修正作業
・タイトルとストーリー(担当：小林、石垣、浅田)
・公民連携(担当：赤澤、末吉)
・事業計画(担当：泉、綱川、堤田)
・財務計画(担当：田中、堤田)
ミーティングを通しての気づきは、アイディアは出てくるものの広がるばかりで収集がつかなくなる場面が今回もありました。
コンセプト(焦点)を絞っていかないと話がまとまらない。今回はほとんどスキームづくりに話ができなかったので、次回はスキームづくりと財務計画を中心に話し合いをすることになる。
また、今回は商店街の事業なので、なかなか公民連携を組み込んだ事業計画を立てる難しさを痛感しました。
次回は４日後の11月1日(金)21:00から。
皆様夜遅くまでお疲れ様でした！
実際に訪れて