自分の状況アップデート＆今後の展開をパターン化して検討

2022年2月16日 00:16

収益物件の売却の決済はまだ終えていません。

しかしあとは決済日を待つのみということで、次の準備をしています。

資料のアップデート

自分の資産のバランスシートを更新。

夫の分は把握できていなかった保険等もあったため、
問い合わせして資料を取り寄せました。

職場の財形貯蓄とかは私には全く見えないので、本人からヒアリング。

自宅は戸建ですが、現在住宅ローンの残債が3,000万位です。

ちょっと変わったローンですが、
金利固定で元金均等返済を利用しています。

自宅を購入の時、建物代として現金を投入してしまった点を不動産投資を始めた頃に後悔しました。

現金はできるだけ、手元に残しておくべきでした。

(元金均等の上記条件でローンを利用すると、融資額が伸びなかったため現金を出しました)。

自宅を固定資産税評価額の路線価で算出した場合、
土地だけで評価額は約3,200万、土地建物で約4,000万です。

住宅ローンは最悪と言われていますが、
評価額　>　残債　となっています。

そしてこのエリアで賃貸を探すと、ローン返済額より年額は高くなります。

信金さんを開拓するか、現在お世話になっている銀行さんに引き続きお世話になるかで、条件面を検討しました。

・信金さん：エリアが限られ、そのエリア内では今は不動産価格が高く、古くても利回りが低い

・お世話になっている銀行さん：エリアが広い、比較的築浅物件

私はエリアを広く、古めの物件を狙いたかったのですが、
中々上手くいきません。

S銀行さんは積算が出ていれば、耐用年数越えでも出ます。

ただサラリーマン属性の良い夫が法人代表者になることがマストです。

夫に確認すると、サラリーマンをしながら代表になることは会社的にNGとのことでした。

夫の属性を利用する場合、個人で購入もアリだと一瞬感じました。

耐用年数越えの減価償却で、税金を上手く活用する方法も検討しました。

5年目以降の税負担が多くなること、
また夫の年収ではそこまでメリットがないような・・。

今お世話になっている銀行の強みはエリアが広いこと。

エリアが広ければ比較的築浅物件でも、都心から少し離れることで利回りは都心部より良くなります。

賃貸需要があるか、供給過多でないか、需要の偏りを調べる必要がありますが、今の銀行さんでお願いできないか探っていく予定です。

(実家の近く、自宅の周辺は古い建物が大手さんの収益物件へ次々と変わりつつあり、ライバルが多い)

これまで一部の信金さんでは、個人で口座開設したり定期を組んできました。

並行して、取引のない信金さんで口座開設したり、行員さんと仲良くなってお話できればと思っています。