持家を定期借家にするポイント

住宅を借りる際、一般的には賃貸契約の形態が多いですが、定期借家という選択肢もあります。定期借家は、一定期間限定での賃貸契約です。この記事では、私の具体例を基に定期借家について、備忘録を兼ねて記します。
2024年3月現在、社宅借上アパートに賃貸として居住しており、1年近く持家を空き家としてましたので、持ち家を定期借家にするかどうかを検討したポイントをまとめていきます。

・スペック
形式：1戸建て
建築年：2017年
場所：地方中核都市駅（新幹線停車駅、人口20万人）徒歩10分
ハウスメーカー：某大手ハウスメーカー
広さ：敷地70坪、家40坪
設備：カーポート内2台、外1台駐車可。2階建て　5LDK
光熱費：空家管理による電気・ガス・水道の支払継続

①地方都市に定期借家の需要があるのか。
→あり。スポットの需要であり、転勤族のファミリー向けとなり、絞った層となる。
②貸主費用負担項目
・ハウスクリーニング（居住前に貸主負担にて１０万弱必要。定期貸出後、借主負担してもらうためにもクリーニングは必須）
・入居者が退去後の設備修繕費（クロスや壁紙を傷つけても入居者負担不可）
・空室時の光熱費（内覧のため、空室期間が長引いた清掃費用）
③撤去必要家具家電
帰省時に家具家電を使用。内覧時でも、ソファやテーブル以外は撤去が必要。

・キャッシュフロー
家賃ｘ万円（管理手数料5％、2年～2年9ヶ月）で貸した場合
※借主による光熱費支払有、貸主光熱費支払無しのため利益に加算した。
※現在利益は親族による駐車場貸出5万円/月が発生しているため、居住可否による利益差を考慮した。

家賃10万円
借家年月　　　利益　　　　居住可否利益差
2年　　　　    218万円　　　　　61万円（MIN)
2年6ヶ月　　  275万円　　　　　118万円
2年9ヶ月　　  303万円　　　　　147万円（MAX)

家賃13万円
借家年月　　　利益　　　　居住可否利益差
2年　　　　    286万円　　　　　130万円（MIN)
2年6ヶ月　　  360万円　　　　　204万円
2年9ヶ月　　  397万円　　　　　241万円（MAX)

家賃15万円
借家年月　　　利益　　　　居住可否利益差
2年　　　　    332万円　　　　　175万円（MIN)
2年6ヶ月　　  417万円　　　　　261万円
2年9ヶ月　　  460万円　　　　　304万円（MAX)

【結論】
家賃交渉
通常は、早く貸出し時間の効用を手に入れた方がよいが、家賃交渉をするよりは金額を下げた方がよい。
今回のケースでは、定期借家のため、期間が短く、家賃を下げると、あまり利益は得られないという結果になった。
１０万円が現実的な家賃のため、今の駐車場の利益を差し引いても、MINケースで６０万円程度、MAXケースで１２０万程度のため、他者に貸出し損傷を与えられたりしても、請求できないことを鑑みると、今回は定期借家は見送ることにした。