維持管理BIMの概要
BIMで建物の維持管理を行う。一見簡単そうに見えるBIMモデルによる維持管理フェーズの運用ですが、パラメータの標準化や施工BIMからの移行、運用システムの選定や利用など、様々なハードルがあります。
今回は維持管理BIMに適したBIMモデルの作り方やその運用、課題などについて紹介します。
維持管理BIMの定義
維持管理BIMは、国土交通省が策定する「建築分野におけるBIMの標準ワークフローとその活用方策に関するガイドライン」にて以下のように定義されています。
維持管理・運用BIM 維持管理・運用段階で活用することを前提に作成されたBIMデータのこと。データの形式や情報量については、維持管理・運用段階での活用方法に応じ定められるが、主に維持管理ソフトや不動産管理ソフトなどのデータベースにデータを受け渡して（または連携して）用いることを想定したBIMデータをいう。
これは、BIMソフトウェア単体での使用を想定しておらず、外部のソフトウェアへの受け渡しもしくは連携を前提としたBIMモデルを意味します。
LOD（Level Of Detail：形状の詳細度）やLOI（Level Of Information：属性情報の詳細度）についての明確な基準がないため、維持管理BIMに移行する前に慎重に協議し、連携先のソフトウェアに必要な情報を精査することになります。
維持管理BIMの作り方
ワンモデルで行う場合、基本計画・基本設計・実施設計・施工とBIMを育てていきますが、維持管理システムに引き渡すためのモデルとしては施工BIMはLODが高すぎるため、ビューアでも正確に表示できないということもしばしば起こります。そのため、LODの軽量化を行わなければなりません。
軽量化の方法として、
オブジェクトを低LODのものに置き換える
不要要素を削除する
などが挙げられます。軽量化を意識したモデリング方法としては、
最終的に維持管理で不要なオブジェクトに対してマークを付与
代替オブジェクトを用意
簡略形状を含めておく
などが挙げられ、軽量化の手順を簡略化することも可能です。
こういった運用は、維持管理システムの要件に合わせて柔軟に対応できるようにするため、一定の工夫と調整が求められるでしょう。
また必要な情報に関しても、施工の前後で異なるため取捨選択が必要です。
維持管理にBIMモデルを活用するメリット
最もわかりやすい点として、3Dモデルを用いて物件を管理することができるというメリットがあります。図面だけではなく、3Dのオブジェクトを用いて機器所在位置や点検箇所の把握も容易に行えるでしょう。
そしてそのオブジェクトに情報を付与することで、システム上でも保守点検のスケジュール管理をはじめ、様々な運用をシームレスに行うことが可能となります。
これまでの紙の図面やスプレッドシートを用いた管理から、BIMを利用したシステムを用いたワンストップでの管理業務を行うことができます。
維持管理への移行と課題
国土交通省のガイドラインでは業務区分が8つに分けられており、維持管理・運用はS7に該当し、BIMを活用した日常的なマネジメント業務を行う段階と定義されています。
維持管理・運用はS7に該当し、BIMを活用した日常的なマネジメント業務を行う段階と定義されている一方で、維持管理BIMの作成はS5の施工フェーズから始まります。施工者が維持管理に必要な情報（例：施工段階で決まる設備機器の品番や耐用年数など）を確定することでBIMに維持管理に必要な情報が蓄積され、それに伴い、LOD・LOIは共に増大します。
維持管理BIMを活用するのは設計者や施工者ではなく、建築物の運営会社やビルメンテナンス会社、警備会社などです。そのため、彼らが普段活用している維持管理・運用システムなどに取り込めるレベルにLOD・LOIを調整する必要があります。
また、彼らはBIMソフトウェアを日常的に扱うことは基本的にないため、調整作業は建設会社側で実施する必要があります。
このように、竣工した建物に加え、発注者のシステムと連携できる程度のLOD・LOIに調整したBIMモデルも引き渡す必要があります。建物にのみならず、モデルに対しても作成責任を持つことは多くの企業にとって挑戦的な課題と言えるでしょう。
まとめ
維持管理は国交省が定めるガイドライン上でも最終工程にあたるフェーズです。BIM連携は、ハードルは高いものの、実現すれば建物全体のライフサイクルを含めた、包括的な運用が可能となるため、今後の発展に大いに期待できます。
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