【超重要】アパート経営のリスクを深堀りします。

今回の内容はおそらく誰も教えてくれない情報です。
業界のグレーゾーンと、知られざるリスクを掘り下げてお話しします。

この記事はいずれ削除するか、もしくは一定の方に限定するかもしれません了承下さい。

今回は３つのポイントに分けてアパート経営のリスクを深堀りします。

1.アパート計画の落とし穴
2.資金計画と経営の失敗
3.税金の落とし穴

1.アパート計画の落とし穴

まずアパート経営を検討する時に最初にする事は、計画する土地でアパート経営が成り立つか？です。

他の土地活用と違い人が住まう賃貸住宅はそれ程縛りがなく、貴方がここなら住んでも良いかなと思えば検討する価値があります。

ここからがリスクの分岐点です。

アパート事業を自分一人で計画する事はハードルが高くプロに相談しなければなりません。

どんな入居者層をターゲットに何世帯の建物が建てられるか？
資金計画は？
プロに頼まなくてはなりません。

ただここで別れ道になるのが相談した建築会社です。　

ある程度の大手企業は計画地に賃貸物件を建築し関連会社が管理しています。
なので計画する市場について把握しています。ターゲットにする入居者層を的確に判断できます。

もしそうでない、データで示さない会社であればリスクです。
除外した方が得策です。

[注意]
そもそも論ですが、人口減少で将来消滅するようなリスクが高い場所はお問合せの段階でお断りします。
また街中でも安心出来ません。
特に人口密集地では単身用の供給がオーバー傾向にあります。
場所を問わず計画地の市場調査データを示さない会社はリスクです。
そこを見極め出来ない会社や人は貴方の時間を無駄にします。
見積りを取る前に、市場のデータを口頭でなく資料で求め説明を受けてください。
どんなに長い付き合いで良い人でも資料も出せない会社なら信用に足らないと考えます。
他の会社に相談した方が得策です。

次は入居者層が決まり建物計画となるのですが、ここで別れ道があります。

計画地でどんな建物が建てられるか？
何階建てにするのか、
駐車場は何台分必要か？
住宅設備は何を付けるか？
様々な検討をし、
建築費（建物、外構、設備、諸費用）を見積りします。
ここでリスクがあります。

捉え方としては、
Ａ建築費を上げ利益を追求する会社
Ｂ経営に基づく計画をする会社

二つのタイプに別れます。

Ａ建築費を上げ利益を追求する会社

例えば大げさに言うと
必要な駐車場台数を無視し容積率一杯に部屋数を作り設備もてんこ盛り、構造も必要のない高額な鉄筋コンクリート造（RC）等で提案する会社には注意が必要ですリスクです。
狭小地にRCとなると特に注意が必要です。
勿論街の中心部で車の必要もなく少々家賃が高くてもある程度設備を充実させれば大丈夫なケースもあります。

またその逆で、構造体はチープで間取りは2DKや1LDK、でも実際は1DKの広さを間仕切りして2DKに、1Kの広さを間仕切りして1LDKに見せかけ家賃を高く設定します。（これが収益と融資の闇）後に説明します。

他に、間取りや設備は一見まともに見えても実際完成した物件を見ると、玄関が異常に狭かったり、コンセントが少なかったり無かったり、冷蔵庫の設置スペースがギリギリだったり大きいと入らなかったり、生活音の対策(排水音や壁が薄い)が出来てないだったり等。
その割に建物は相場か相場以上に高い。

なかなか一般の方では見えないリスクが数多く散見する建物計画をする会社もあり、実際市場にもあります。


Ｂ経営に基づく計画をする会社

一言で言うとオーナーの収益が長期に渡り安定的にある事。
そこがスタートでありその為に市場で戦える建物計画をします。

まずは入居者層、間取りが決まれば計画地に合わせ駐車場台数を決め(データを持ってます)部屋の数と駐車場台数が最大限になる建物計画をします。

そこで建物構造や階数が決定し次に市場に合わせ過去の実績（入居者アンケート）から顧客満足を上げる為のマストな設備を基本とし、計画地の市場で優位性のあるものを選定します。

無理に設備を付けず後から設置出来る物は家賃下落を防ぐために将来にとっておきます。(建築費を抑え経営リスクを防ぐ)

そう言った物差しを全てデータで示し提案してくれる企業であれば安心です。

ＡＢ二つのタイプで、建物計画にこれ程違いがあります。
相談する会社がＡタイプだととてもリスクです。

ただＡタイプの会社と契約するオーナーさんはＢタイプの会社を知りません。

建物計画が終われば次は資金計画と経営になります。

2-1.資金計画の失敗

ＡＢの会社で見極めが出来てもまだリスクはあります。

オーナーにとって大切なことは収益です。
特にＡの様な会社に任せると危険です。建物計画が無茶苦茶ですがオーナーは気付きません。

事業計画書を見せられて、思いのほか収益があれば目が眩んでしまいます。
高い事業費でも家賃収入が高ければ収益は残り、収支計算書上はとても魅力的な金額になります。

しかし建物が完成し新築時は計画書通りにいっても経年すると状況は一変します。
例えば、高額な建物で建築し高額な返済をした場合、もし最初の家賃設定が市場価格から高ければ、退去の度に家賃は市場価格に戻っていきます。
そうなれば当初計画していた資金計画は崩れ収益は落ちます。

また、間取りをごまかして建築する会社もあります。

意図は二つあります。（収益と融資の闇）

一つは間取りを多くする事で家賃が高く設定出来ます。　
1Kよりも間仕切りして1LDKにした方が募集する時に1LDKの相場で家賃設定出来るのです。
当然オーナーにとって収入が上がるので一見良い事です。

もう一つは融資です。
1Kを1LDKにする事で家賃収入が多ければ融資額も多くなります。融資額が多ければ自己資金が少なくてすみオーナーとしても良い事です。

ただしこの二つはいずれ崩れます。

一つ目、
入居者は間取りの割に部屋が狭く不満になり引越します。　
新築では許容されても経年物件は甘くないです。市場価格に家賃は戻り下がります。

二つ目
家賃収入が落ちれば収益は圧迫されます。
融資額を無理に組んでしまった結果、毎月の返済が仇となりオーナーは大変です。
例え満室でも当初の予定よりは収益が下がります。まだ満室であれば収益が落ちるだけですが、空室が複数あればもう大変です。単月では赤字になる事も、さあどうするです。
建築費を上げ利益を追求する会社で建てた物件で散見する傾向です。

一方、Ｂの会社だと経営を軸に計画しているのでほぼ大丈夫ですが、それでも安心出来ないケースがあります。

2-2 .経営の失敗

建物計画がしっかり出来ても資金計画通りに経営が実行されなければ途中からリスクになります。

計画でしっかりとした提案を受け何処にも落ち度がなく事業をスタートさせたが、実際は計画通りにならない事があります。

その要因は運営能力です。

机上での資金計画はデータや知識があればどこの誰でも出来ます。
問題は計画通りに実行出来るかです。

建物を建てたあとの管理会社の能力です。

それにはそれなりの運営資源が必要です。
人とお金とデータが必要です。

人とお金とデータを使い長期に渡りオーナーに代わり満室経営をしなければならないのです。

事業がスタートすれば
『お客様の快適な暮らしに満足して頂ける空室のアパートがここにあります』って
より多くの入居希望者へ知って貰う必要があります。

次に物件を見てもらったら
『ここに住みたい！』って思って貰わないといけないのです。

知って貰う為には様々なチャンネルにお金を使い効率良く働き掛け、次に物件を見た希望者が他の物件と比較した時の優位性をアピール出来る設備と説明出来る営業マン(仲介)が必要です。

管理会社は大きい方が貴方の強い味方になります。
例えば、貴方の物件に退去が決まった時、空室を埋める為により多くの希望者を見つける必要があります。

そこで、貴方が任している管理会社が仲介店舗を全国に展開していれば遠方から新規でアパートを探している希望者は近くの店舗で、引越し等で次の転居先を探している希望者が貴方の物件を管理している会社であれば、次の引越し先に貴方の物件を仲介してくれます。

逆に規模が小さい管理会社だと、膨大な空室募集ネットサイトに掲載するだけで、あとは貴方の物件を選らんでくれるまで待つしかありません。

アパート経営で重要な事は空室を作らない、空室になっても短期間に入居を決める。
その仕掛けがちゃんと出来る管理会社でないと駄目なんです。

更に経年する建物を計画的に維持管理する事が必須です。
新築時はどこで建てても変わりません(満室は約束される)が、管理を怠れば経年する度に入居者から敬遠されるようになり、空室や家賃下落を招いてしまいます。
最初の事業計画の段階で、経年毎に必要な修繕費を計上し、その上で計画通りに維持管理する事でいつまでも新築に近い綺麗で充実した住環境を維持する事が出来るのです。
そこの試算が甘く、途中オーナーが思ってもない修繕費を管理会社が請求すれば、オーナーの当初の経営計画は崩れます。
修繕を拒んだり、安く済ませれば空室期間が長くなったり、家賃下落を招きます。

また補足で、RCの場合はエレベーターの維持費、屋上や外壁などの大規模修繕に備え、ある程度大きい金額を蓄えておく必要があります。

３.税金の落とし穴

アパート経営において税金の知識と対策は必須です。　

税金には２つあります。
1.所有する事での土地と建物の税金
2.家賃収入による所得に関する税金

リスクになる落とし穴は所得に関する税金です。

アパート経営の税金面でのメリットでもありリスクでもあります。

メリット
アパート収入は年間数百万から数千万円になります。このまま所得税を払うととんでもなく、数十、数百万単位で税金を払わなければなりませんが、確定申告をする事で税金を減らしたり無税にする事も出来ます。
確定申告で建物や外構費、修繕、保有税、利息他様々な形でアパート収入から経費で落とす事が出来、所得税を軽減出来ます。

リスク
先程の経費ですがいつまでも経費が使える訳ではありません。
外構や建物の経費額が一番大きくて所得税減税に効果がありますが、償却期間があり、それを過ぎれば落とせる経費が減ります。結果、所得税が上がります。
軽量鉄骨や木造は償却額は短期間に大きく、メリットでもありますが償却がなくなった時期から所得税が上がります。

RCは償却期間が長く年間にすると額がそれ程ありません。所得税の減税効果は少なくなります。

具体的期間や額は、構造体や経費の落し方、収入額などにより違いがある為個別に試算する必要があります。

ただここで終わると解らない方もいらっしゃると思いますので

軽量鉄骨や木造の場合、一定期間は経費で税金を払わなかったり、安く済んで、手元に残る現金が増える。
更に、現役で働いている方は自分で働いた収入からも減税効果があり確定申告で還付を受けられる。
一方償却が終わると翌年から所得税が高くなり、家賃収入は変わらないのに所得税が増える事で手残りが減ってしまう。

RCは所得税減税効果が薄く軽量鉄骨や木造のようなメリットがない。
加えて定期的に必要な維持大規模修繕費を準備する必要がある。

どんな構造体でも共通なのは償却期間中の実際の手残り、償却が終わるとどれ位税金が掛かるのか、またその期間の返済と修繕費の蓄えなどを総合的に理解して準備しなければならない。

と言う事です。

手残りが減ってしまう事を事前に知らなければ慌てます。今までの生活設計が変わってしまいます。

ただ普通に考えれば、働いたり何らかの収入があれば、お国に税金を上納するのがこの国では決まりです。

税金面でリスクになるのは、返済期間中に所得税が増え、実際の手残りが減る事です。減ってしまう事を予め理解していれば備えが出来ます。　
ある一定期間だけの事です。

その期間中の税金面や収入、修繕等の支出を計上していれば恐れる必要はありません。

ただ事業計画の段階でリスクが大きい事業なら、計画を見直すか初めからやめた方が良かったと言う事です。

それを隠して契約する会社や人が
計画にリスクがあったり
アパート自体をするべきで無い人に
建てさせることに問題があります。

そして

残念ながら、契約時点で税金面を含め説明してくれる会社や人は殆どいないと思ってください。

アパート経験者の中には税金で苦労された方もいらっしゃいます。日々の活動で見聞きします。

そこで大切になる事は、まず収入だけを見ないで、将来の税金面を理解し、契約者とやがて相続する方のライフサイクルに合わせ、償却期間が終わるタイミングで所得がどれ位で税金がどうなるかシミュレーションとアドバイスをしてくれる会社や人を選ばないといけないのです。　

実際販売する側がこれ位のことは経験を積めば、場所と広さ市場をみれば最初の段階でやめた方が良いケースは解ります。

当たり前に診断すれば得になる人と損をする人は解ります。

損をする人はアパートはやめて、他の活用や売却をすれば良いのです。

以上アパート経営のリスクについて３つに分け掘り下げてご案内しまた。

おわりに

いずれにしても相談する会社や人を選び、一つ一つを曖昧にしないでクリアにし、それでも残るリスクに対して備えればアパート経営は盤石です。

知っているオーナーは付き合う会社を選びまた建てます。

知らないで建ててしまったオーナーは途中でアパートは大変だと言います。

ご質問やご相談がある方は現在無料で受付中です。

お問合せ方法は
お名前　　(仮名可)
年　齢　　(年代可)
相談内容　(ご自由に)

お気軽にご相談下さい。

プロフィール欄にアドレスを記載しております。

今回はいつもに増して長文になりましたが最後まで読んで頂き本当にありがとうございました。
また他の文章も読んで貰えれば何かのお役に立つかと思います。是非読んでみてください。