空き家再生1号（民泊）#21
2018年12月6日取得した古民家セルフリノベの続きです
駐車場にコンクリート平板(2020.8.5)
古民家再生民泊、雨が降ると旧車庫の土間に水が溜まるので、コンクリート平板を敷こうと思っていて、少しずつ買い足してモルタルで固定していくつもり。置くだけだと割れてしまうので。砂利敷くのが一番安いと思うんだが、それじゃヤダと家族がいうし。。。。
移動式エアコンの本体発熱部にアルミシートとコルクボードを貼ってみる。効果あるのかどうか。
今年は民泊厳しそうなので、不動産取得ペースを前倒しして、大家になろうかと不動産屋へ。条件のいい物件は高いし、安いのは色々問題がある。バランスを見つつ、吉と出るか凶と出るか。現状入居率50%で表面利回り16%。銀行にお金置いておいても減るだけだから余力あるうちに投資してキャッシュフローを改善しよう。
(2020.8.5)
直接排水(2020.8.7)
古民家再生民泊、移動式エアコンの排水をボールから２リットルのペットボトルに変えたもののすぐ一杯になって溢れるのでマシンを和ダンスの上に乗せて窓から直接排水するようにした。
排気排熱する窓のアジャスターにドレインの穴も標準でつけておけばいいのに。
和ダンスだとちょっと高過ぎるので時間ができたら20cmくらいの台を作ろう。
予約サイト各社、コロナ対策表示の案内が出てくるので、まずAirbnbの「清掃スタンダード」（清掃、除菌の仕方など）をやってみた。24時間以内に表示されるでしょう。
(2020.8.7)
セルフチェックイン 、セルフ体験？(2020.8.9)
古民家再生民泊、予約サイトの販促アドバイスなどチェックしていると、「旅行者の約18%は、お得な料金や無料キャンセルよりも、セルフチェックインを最も重視することがわかっています。」とか「印刷されたメニューや雑誌、筆記用具、紙類などの共用の文房具や備品などは取り除かれている」なんてチェック項目があったり。時節柄極力非接触の方向性になっていて、Wifi+スマホで解錠できるセルフチェックイン を検討した方がいいかなぁとか、体験メニューも材料と説明書を用意してゲストだけでできるようにした方がいいのか、とか。チェックイン、チェックアウトのちょっとした雑談は楽しいいんだけどな。
Airbnbは最近オンライン体験メニューがある。「プロのシェフと一緒にメキシコの屋台風タコスをつくろう」90分、最大10人、¥2437/人、zoom使用。日本では「Zen Eating to Have Healthier Diet」が千円前後とか。
その気になればやり方は色々ある。漫然と始めても応募者０だろうし、確率上げるには英語で世界をターゲットにしないといけないし。。。。
(2020.8.9)
なくてもいいけどあった方がいいもの(2020.8.16)
古民家再生民泊、宿泊客がセルフチェックイン できるようにキーボックスを購入。家用もあると鍵持ち歩かなくて便利だなということで２個。
それと客用のセイフティーボックス（貴重品入れ）があった方がいいな、と調べてたら家用も欲しいなってことで２種発注。家用は耐火防水。
家の権利書（識別情報）は少し曲がって収まる感じだが、通帳、現金、判子、古い手帳など結構入る。実家ではちゃんと大切なものは銀行の貸金庫に入れてあるが、個人では無頓着すぎたというか、そんなに必要性を感じなかったが、不動産買ったり、子供が勝手に財布から金やカードを取って遊ぶことがあるので、そろそろあった方がいいかな、と。ちなみに貸金庫は管理料が必要で、北都銀行は月770円から。秋田銀行は年5280円から？ゆうちょはないのかな。
(2020.8.16)
民泊あるある(2020.8.18)
古民家再生民泊、夏休み旅行中にAirbnbから宿泊予約メッセージがあり、8月19日～9月３日の15泊¥40800 ! おぉ！！と思って見ると、詳細を確認したいから友達のLine連絡先を追加して下さい、だと。ナンジャそれ。Airbnbでは「支払い保護のため、連絡や支払いは必ずAirbnbのウェブサイトやアプリで行ってください。」ということになっているのでその旨返信したら、予約確定する猶予の24時間内に音沙汰なし。検索するとスパムだと報告するブログがヒットした。Airbnbはそれなりに問い合わせもあるが、予約をダシに質問だけして予約しないとか、予約してすぐキャンセルするとか多くて、結局これまでのお客様はBooking.com経由だけ。なんだかなぁ。。
(2020.8.18)
セキュリティボックスなど(2020.8.18)
古民家再生民泊、宿泊客用の金庫が届いた。和風建築と家具に合う赤。
また、ローラーキャッチを買って西玄関扉に設置。鍵をかけなくても扉がぶらぶらしなくなった。
(2020.8.19)
止まり木(2020.8.26)
古民家再生民泊、鶏小屋もリニューアル。意図通り止まり木にとまってくれてる。毎日水洗いするので、そのしやすさを考えてちょっと配置変えたり。部屋の窓越しに鶏が見えたり、卵を取りやすかったりするのはいいのだけど、ちょっと匂いが気になる。
生後１ヶ月を超えて、そろそろ残飯でもいいか？と思いつつ、うちは食べる分しか作らないからほとんど残飯がでないし、料理する時に野菜の皮とかゴミ箱に入れずに取り分けたりして与えてみた。思った程食べない。ハエも増える。増える配合飼料に慣れちゃってるのか？米や押麦、パン粉などは食べるが単価が高いので、15kg千円くらいの餌を買ってみた。
(2020.8.26)
猛暑対策（2020.8.28)
猛暑対策
古民家再生民泊、西日本が猛暑で東北が梅雨空の時、秋田県に来て良かったと思ったのも束の間、ここ数日大館も命に関わる暑さが続き、図書館に避難したい思いをこらえてやっぱりちゃんとしたエアコンを買わないとダメかと段ボールをエアコンと室外機の大きさに切って、モックアップを部屋の壁や縁側に置いて配置を検討。
２階リビングで役に立っていない移動式エアコンの有効活用も同時に検討しつつ、３畳程のトイレ、洗濯機、シャワーの水回りだったら冷えるか？でもトイレの側で過ごすのもなんだか、ということで、1階サンルーム前の広縁に移動してみた。
室温のセンサーが機器の背面にあるのか？40度の表示。サンルームだけあって灼熱なところへ移動式エアコンの排熱も加わるので、少しでも和らげようと簾を設置して、開口部を開放。なんとか３０度をきれそう。
とりあえず家の中に３畳の避難スペースができ、そうするとやはり2階にエアコンが欲しくなる。エアコンはブレーカーから専用のコンセントを引かないといけないので、１階につけるのが簡単なのだけど、2階だと天井、床抜いて最短で配線するか？階段室から露出で這い回すか？室外機の設置も1階なら標準工事¥14000くらいだが2階だと３万円以上かかってしまう。
以前考えていた井戸水による輻射冷暖房を再検討するか？井戸の配管を分岐して塩ビ管やホースを配管するのも大変だし、どうしたものか。
(2020.8.28)
月割、週割、GoToトラベル申請(2020.8.31)
古民家再生民泊、Booking.comの販促提案にのって、長期滞在割引の設定を追加しました。7日以上滞在で10%引き、28日以上滞在で25%引きです。
また、AirbnbからはGoToトラベルへの参加締め切りをリマインドするメールが来るので、あまり乗り気ではないが申請してみた。8/31以降でも受け付けるみたいですが。
(2020.8.31)
受入準備(2020.9.23)
古民家再生民泊、ようやく海外からのお客様をお迎えすることができます。これまでBooking.com経由ばかりでしたが、今回はAirbnb。Airbnbはゲスト、ホスト、相互のレビューがあるので、それを見ると、3月に日本に来て沖縄から九州、京都、東京、北海道まで半年以上かけてまわっているみたい。ハワイ、オアフでゲストハウスもやっているもよう。楽しみ。これから掃除して、除菌して、備品点検して買い足したり、英語の館内案内とかまだ完成してなかった。。
(2020.9.23)
サービス(2020.9.24)
古民家再生民泊、今回は連泊ということで、自炊するかもしれないので新米を１合ずつ分けて２合サービスしてみる。他、これまで同様、コーヒー、紅茶、烏龍茶、麦とホップ、甘酒、お菓子などなど。ちょっと過剰サービスな気もするがオープニングサービスってことで。
(2020.9.24)
格安と高級(2020.9.25)
古民家再生民泊に滞在中のゲストさんはハワイ、ホノルルで宿をやっています。
１泊¥27772ですか。「宿泊先をもっと見る」に出てくるホノルル周辺の貸切コンドミニアムは１泊2.6～6.1万円くらい。高いなぁと思って検索すると¥3689,¥4216,¥1054なんてのもある。
大館周辺（十和田湖、弘前含む）だと¥1581～¥12571。
ビジネス的には星のやみたいに高級路線という手もあるけど、自分の感覚で泊まりたいと思う内容と価格にしたいな。ウチの家族で旅行するときの予算は三人で１泊¥8000～¥15000くらい。最近子供が大きくなってきてセミダブルベッドに三人は無理なので車中泊になってる感じ。
(2020.9.25)
清掃除菌(2020.9.26)
古民家再生民泊、お客様がチェックアウトされたので、Airbnbの清掃スタンダートという手順に従い清掃、除菌。敷掛布団・枕カバー、浴衣など洗濯して縁側の物干しに。
家庭菜園ではズッキーニが食べ頃の大きさになってた。
(2020.9.26)
ワーケーション？(2020.9.28)
古民家再生民泊に長期滞在予約が入りました。来日５年でALTの経験があり、日本語を上達したいのだとか。10月５日から12月1日までの57泊、約２ヶ月。週割、月割をはじめた効果がでてきた。7日以上滞在で10-15%引き、28日以上滞在で25-40%引き。２ヶ月で約10万。水道高熱費込だから賃貸としてもこんなもんかな。
ウイークリーマンションとかマンスリーマンションって住宅宿泊事業法と関係ないから長期滞在客は上限の180日にカウントしなくていいんじゃないか？と思って検索したら、あるあるその手の記事。民泊×マンスリーマンションハイブリッド運用で100%稼働！
専門の仲介サイトもあるみたいだからちょっと研究して登録してみるかな？
コロナ渦でリモートワークが広がり、ワーケーションが流行っているようだ。先日のお客様もゲストハウス の他、語学講師もしてるみたいなので、もしかしたら滞在中もskypeなんかでオンライン授業をしていたかも。Wifi容量を相当使ってた。
娘のYoutubeと合わせて3日で28GBとかなってたから、この調子だと月100GB必要になる。
現在契約中のWiMAXのコースは3日で10GB超えると翌日18:00-2:00,1Mbpsの速度制限がかかるが、このコースが11月末で終了するので、コース変更か 解約して別会社にするか。月々コースは30GBや50GBを超えると月末まで125bpsとか極端に遅くなるので月間の使用容量の見積もりと管理が大切になりそう。
最近急に寒くなってきたので移動式エアコンを片付けて石油ストーブとオイルヒーター、コタツをセットするかな。玄関庇の死角にハチの巣つくられてるから撤去しないと。。
今年の見込みとしては民泊の稼働率32%、売上目標の18％。コロナ渦の宿泊業としては平均的なところか？お一人様にも楽しんでもらいたいのですが、グループ、家族利用が増えないと経営的には苦しい。長期滞在はコミュニケーションも深まるしいいソリューションになりそう。
(2020.9.28)
つづく