X空き家再生コラム49本まとめ読み
NPOの旧twitterで連載していた空き家コラムをまとめてみました。
増え続ける空き家
(1)全国で空き家が問題になっています。人口減少と核家族化で家が余る一方、新築指向は根強く、田畑がミニ開発で宅地化されるので空き家の増加に拍車がかかります。田舎の親が死んで実家を相続したが、帰る予定はなく、維持管理や固定資産税が負担になっている。そんな悩みに寄り添うNPOです。(2022.4.12)
(2)コロナ渦のリモートワークで住む場所を選べる人が増え、地方移住が注目されています。都会では数千万円の借金でローンを組み家を建てるのが一般的ですが、発想を変えて地方で中古住宅を選択すれば、100〜500万円でそこそこの土地建物が手に入ります。諦めていたマイホームの夢が実現できるのです。(2022.4.13)
(3)都会でマイホーム取得に躊躇している層やローンが組めない人でも地方で300万前後の中古物件は現金で買えるかもしれません。一方、非正規労働で預貯金がほとんどない世帯も多くあり、安価な住環境の提供も必要です。不動産を持て余している人と必要な人を繋ぐ、それがあき活Labの役割のひとつです。(2022.4.14)
市場にないスキーム
(4)例えば、不動産屋や不動産サイトで秋田犬を飼える戸建賃貸やフォトスタジオを営業できる賃貸スペースを探してもなかなか見つかりません。そんな時、私たちに寄せられた相談案件の中から、または不動産屋に出ている売買物件を私達が交渉・取得し、改修の提案をして賃貸するスキームも考えています。(2022.4.15)
(5)物件探しから寄り添うことで、市場にはない個別のニーズに合った空間を創出することが出来ます。環境負荷が最小限に抑えられます。残置物の中には新しい居住者が使えるお宝もあるかもしれません。購入者または入居者自らがDIYすれば改修費も格安に出来ます。入居者の参加を段階的に考えています。(2022.4.16)
(6)不動産を処分するには、不動産屋に依頼するのが一般的です。ですが、そこに至るのには相続人の確定、残置物の整理、建物の修繕や解体が必要になる場合があり、それをクリアしても不便で老朽化が酷ければ買い手が見つかりません。不動産屋に仲介料の旨味がないような案件も扱えるのがNPOの役割です。(2022.4.17)
(7)空き家の相談で多いのが、風雪で倒壊しかけ草茫々となって近隣から苦情が来て、止む無く相談に来られる手遅れなケースです。何年も空き家状態だと給排水や設備機器が使えなくなり、雨漏りや結露で建物が痛んで再生に費用がかかりすぎ、解体するしかなくなります。住んでるうちから備えが必要です。(2022.4.18)
空き家予防
(8)高齢の親が亡き後、空き家になることはある程度予想出来ます。認知症で判断力がなくなると修繕や売買が難しくなるので早めに話し合っておくことが望ましいです。私達はIOTで高齢者の安否確認をするサービス等を通して相続前から空き家予備群世帯との関係を構築して円滑に利活用を計ります。
(2022.4.19)
駐車スペースがとれるか？
(9)人口減少で不動産が余る時代、利活用が難しく解体するしかない空き家を隣地の住人が買い取るのも一つの方法です。市街地には駐車場が足りない戸建、除排雪が難しい戸建が多くあります。敷地内で雪寄せが完結すれば、雪捨て場へ運搬する労力やコストが削減でき、駐車場や家庭菜園としても使えます。(2022.4.20)
公共的施設の保存利活用
(10)築93年を経過したJR東大館駅を建て替えるか保存活用するか、市が検討するワーキンググループを立ち上げ、3月15日に視察と会合が行われました。学識経験者、関係団体、駅を利用する高校生等から構成され、あき活Labも参加しています。次回５月中旬、第３回の８月下旬までに方向性を出すとの事。(2022.4.21)
(11)東大館駅は建築的にはありふれたものですが、大館市は大火で古い建物があまり残っていない事もあって、街の記憶を残したいという声があるようです。2020年に無人駅となり、駅舎の約半分に当たる駅事務所だったスペースが閉鎖されています。ここをwifiが使えるスタディーカフェができないか？(2022.4.22)
(12)公的施設の保存で問題になるのが修復、補強、維持に掛かる費用負担です。そこで何らかの事業性が求められる訳ですが、指定管理等行政の関与が考えられる分、純粋に民間で開業するより敷居は下がるでしょう。お試し移住事業やサテライトオフィス事業の受け皿として泊まれる駅舎も考えられます。(2022.4.23)
(13)戸建住宅の良い点の一つがペットを飼える事です。犬猫は予防接種や避妊手術などコストが家族の一員並にかかりますが、鶏なら手軽に飼える上に毎日のように卵を産んでくれます。大館市は比内地鶏の産地で雛を卸す会社がり、１羽330円で手に入ります。雄や他種はもっと安価。実用的な趣味です。(2022.4.24)
(14)築古戸建には庭付きの物件も多くあります。コロナ禍のリモートワークや働き方改革で家にいる時間が増えています。家庭菜園は安心安全な食の確保や非常時への備えの他、日々の成長や季節の変化を楽しみ、子供の情操教育にも良いでしょう。新鮮な野菜を収穫して料理、食した時の達成感は格別です。(2022.4.25)
日本庭園付昭和の家を残したい
(15)築古戸建には日本庭園がついているものもあります。昭和の流行や嗜みだったのでしょう。駐車場確保の為、潰されてしまうケースも見受けられますが、敷地にゆとりがあれば是非受け継いで残したいものです。立派な石組みや樹木は、更地から作るとかなり費用がかかります。ガーデニングを楽しもう！(2022.4.26)
(16)全国に空き家バンクができ、相談窓口も増えています。空き家の相続人が必ずしも同じ市内にいる訳ではなく、市町村による取り組みに差異があるからでしょうか、秋田県全域をカバーするサポートセンターの構想があり、あき活Labも関連団体として、空き家対策市町村等連絡会議に参加しています。(2022.4.27)
(17)ウッドショックと言われるように木材の価格や建設費が高騰しています。そして、空き家の解体費も高騰しています。これは今年４月から床面積80㎡以上、請負代金100万円以上の解体工事に石綿事前調査結果報告が義務付けられた為です。処分に将来の解体費を割り引いた値付けが必要になるでしょう。(2022.4.28)
(18)ゴールデンウィークで故郷に帰省する人も多いでしょう。アキラボでは現在、有浦の平屋、川口の２階建等相談を受け、マッチング相手を探しています。空き家の相談だけでなく、こんな風に使える空き家を探しているという方もご相談ください。ご予算に合わせた買取、賃貸やDIYのご提案もいたします。(2022.4.29)
(19)あき活Labの事務所も長年使われていなかったビルの３階をDIYリフォームしたものです。水道が使えなくなっていて、再生には多額の費用がかかる為、トイレは撤去して倉庫にし、下階のを使わせてもらい、キッチンも撤去してウォーターサーバーを置いています。工夫次第で最小限の改修で済みます。(2022.4.30)
(20)空き家を投資対象の資産と見る視点も必要です。大館市内の戸建賃貸は月３〜５万円、実質利回り20％はないと修繕や空室に対応できないと思うので、不動産に費やせるのは諸経費、リフォーム費用込みで180〜300万円。そのまま貸せて家賃5万取れる案件で本体価格MAX250万といったところでしょうか。(2022.5.1)
(21)老後2000万円問題が話題になりました。自営業が長い私の年金定期便には65歳の年金見込額が78万とあります。確かに年金だけでは生活できませんが、2000万円も必要でしょうか？田舎で不動産を所有していれば年200万で生活出来ます。空き家投資で家賃収入122万得られれば年金を補完できる計算です。(2022.5.2)
(22)地方では激安で空き家が購入できる一方、部屋を借りる事が難しい人もいます。住居の確保に困る低所得者には家賃数千円からの市営住宅がありますが、抽選で需要に追いついていません。自治体でも空き家を活用したセーフティーネット住宅への取り組みが始まっています。福祉の視点もNPOの役割です。(2022.5.3)
(23)空き家の活用を阻害する要因の一つに一人や核家族で住むには広すぎる間取りがあります。夫婦や子供一人なら２LDK、５０㎡もあれば生活出来ますが、空き家の多くはその倍以上の面積があります。余剰スペースを民泊にしたり、介護が必要でない高齢者のシェアハウスにするなど活用したいものです。(2022.5.4)
投資としての空き家
(24)空き家活用が進まない要因の一つに、多くの人がボロ屋を前に、それをリフォームして綺麗になった状態を想像できない事があります。数年前から空き家を数万円で取得してDIYして貸し出す「ボロ物件投資」が流行り、ググれば残置物モリモリで床が抜けた家屋のビフォー＆アフターを見る事ができます。(2022.5.5)
(25)不動産サイトで売り物件を見ていると、400万円で出ていたものが、約３倍の1200万円くらいで再登場する事がよくあります。800万円リフォームに掛けるなら自分の好きなように変えればいいようなものですが、出来たものでしか判断出来ない人もいて、リフォームリテラシーを高める活動も必要です。(2022.5.6)
(26)リフォームの要望で多いのが和室から洋室への改修です。一方で、一室は和室が欲しいという根強いニーズもあり、フローリングに置く置き畳が人気です。活用しにくい砂壁の上にホームセンターでOSBボード（910x1820で1300円前後）を買って貼ると、壁掛けTVやディスプレーコーナーが簡単に出来ます。(2022.5.6)
セルフリノベの実際
(27)空き家を自宅として活用するメリットは色々実験する事が出来る事です。トイレやシャワールームを２階に増設するのは難しくありませんが、一般的なFRP防水はコストがかかります。試しにウレタン塗装のコンクリート型枠にクッションフロアを貼ってみましたが3年以上経った今の所まだ大丈夫です。(2022.5.7)
(28)空き家の内見をすると、時々仕上げてない部屋があります。外壁のサイディングの裏側や屋根の野地板の裏が見えています。これはある種ラッキーです。壁を壊す手間や廃材を処分する手間とコストが省けるからです。どこに筋交いが入っているか一目瞭然で安心。断熱材も自分で決めていれられます。(2022.5.7)
(29)合板で囲われた減築部、切断部を折り曲げただけの板金。これを見て引いてしまう方もいるかもしれません。でも、したい生活のイメージを持っていれば、残置建具を再利用して、ここは鶏小屋に出来そうだな、と活用案が浮かんできますし、売主との話し合いで更なる減額を引き出すことにもなります。(2022.5.9)
(30)在来木造住宅は規格化されていて、畳や建具を他の場所に転用出来るので、引越しの際に襖や障子、畳を持っていく習慣がありました。空き家の倉庫には建具がストックされていることもあります。サンルームを囲うのに再利用したり、既存の窓の内側に立て込んで断熱性を高めるのも良いでしょう。(2022.5.10)
(31)延べ床面積100㎡以下、最高高さ13m以下、軒高９m以下の建物は建築士の資格がなくとも設計できますが、DIY施工するには持ってると便利な資格が一つあって、それは第二種電気工事士です。住宅の配線工事は有資格者でないとできないからです。受験資格は特になく、最も簡単な国家資格の一つです。(2022.5.11)
(32)空き家の取得を考えた時、よくあるのが駐車場の不足です。ブロック塀を壊せば駐車スペースを確保できる場合もあります。コンクリートブロックはハンマーで簡単に壊せます。基礎のコンクリートはちょっと難儀しますが、ホームセンターで電動ハンマーをレンタルすればより簡単に壊せるでしょう。(2022.5.12)
(33)空き家のDIYをやろうとして困るのは資材の運搬です。サブロク版（910x1820mm)の合板や３mを超える木材や単管等、自家用車に積めないこともあると思います。そんな時はホームセンターで貸し出しているトラックを利用するのがよいでしょう。コメリでは軽トラまたは１t車が60分無料で借られます。(2022.5.13)
(34)空き家の再生で面白いのは、古く残したい部分と現代的に付け足す部分の対比です。プラダンは一見チープな材料に見えますが、天井に貼って中に白熱灯を仕込むとちょっと近未来的な光る天井になります。軽くて加工しやすく、施工も楽で安いので、水が掛かるシャワールームの壁にも使っています。(2022.5.14)
(35)空き家でなくてもボロボロに破けた障子が窓越しに見える家があります。障子の張り替えはやはり面倒なのでしょうか。和紙を塩化ビニール樹脂でコーティングしたワーロン紙を貼ったプラスチック障子の採用も増えています。ですが、定期的に張り替えて気分を一新する文化も残したいものです。(2022.5.15)
(36)古民家再生で欲しくなるアイテムの一つに薪ストーブがあります。設置で気をつけないといけないのが煙突と内装制限です。真上に煙突を抜ければ燃焼はいいですが、屋根の貫通は雨漏りの原因となり素人にはハードルが高いので、DIYでは壁からの距離や屋根からの出に考慮しながら横引きするのが無難。(2022.5.16)
(37)空き家を利活用する第一歩が残置物の処理。生活していくとだんだん物で溢れかえってしまうもの。物をどけないとリフォームもできません。本やゲーム等はメルカリに出品、運べない家具等はブックオフやエコプラザに引き取ってもらいましょう。ジモティーで引き取りに来れる方と告知するのも有効。(2022.5.17)
(38)空き家を相続して処分したいのだけど不動産屋も買取再販業者も対応してくれない事があります。そんな場合は「みんなの０円物件」「空き家ゲートウェイ100均物件（100円100万円）」「ジモティー」に掲載して直接売買を試みるのも手です。アキラボでも状態によっては引き受けられる場合があります。(2022.5.18)
(39)空き家の利活用の一つが民泊です。広すぎる家屋の半分を自宅、半分を民泊にしてもよいし、セカンドハウスを民泊にすれば収益をあげつつ別荘としても使えます。この2年のニーズを振り返ると、スポーツ大会、音楽イベント、教育実習、他県から病院に見舞う為の待機、移住の借り住まい等ありました。(2022.5.19)
(40)今年は大雪で軒が折れる被害が多く見られました。これをどう修繕するか？原理的には垂れた軒を下からジャッキアップして、垂木の鼻隠しを外して新たな垂木を差し込んで補強する訳ですが、高所作業で足場が必要になったり、軒天とその下地も撤去しないと屋根全体に力が伝わらず、DIY難易度は高め。(2022.5.20)
(41)築古の空き家では屋根が錆だらけで雨漏りしている事があります。防水層も劣化しているので予算があれば葺き替えたほうがいいのですが、厳しければ、トタンの穴をパテで塞ぎ、塗装して様子を見るのも自宅ならではです。５mを超える高所作業ではフルハーネスの安全帯とヘルメットが必須です。(2022.6.9)
(42)空き家をリフォームする時、間仕切りを撤去して広い間取りにする事が多いのですが、外壁に穴を開けたり、小さく仕切ったりする場合は新たな建て具が必要となります。既製品の建て具は便利で性能も高いですが、お値段も高いです。DIYでは角材が変形しないよう取っ手を兼ねた斜材を入れています。（2022.6．9)
(43)キッチンを新設したい時障害になるのがガス工事です。液化石油ガス設備士や内管工事士の資格が必要でDIYできません。しかし、IHヒーターやカートリッジガスコンロなら簡単に設置できます。計算するとプロパンよりカートリッジの方が割安です。ウレタン合板にシンクを埋め込み格安キッチン完成！(2022.6.10)
(44)塗装が剥がれかけたトタン波板、これを
どう修繕するか？一部塗装を金ブラシで落としてローラーで塗ってみたが、途方もない手間がかかりそうなので、上から新しいのを貼ったほうが簡単そう。焼杉も検討したが開口部廻りの納まりが面倒。耐久性とコスパを考えてガルバリウム波板を３枚貼ってみた。(2022.6.13)
(45)昔の家は無駄に広く、１階を民泊にしてもまだ使ってない倉庫が２箇所あり、もう少し小綺麗にしてスタディールームにしようかとスケッチをしてみる。今夏、民泊の予約が４件16万くらい入っているので、キャンセルなければその分を建物に再投資して実験してみる。畳の上にウッドカーペットとか。(2022.6.15)
(46)倉庫の外壁は木の桟にトタンが打ち付けてある。居室化するにあたり断熱材をどう入れるか？合板は85x175cmと建具サイズなのに対して、合板やスタイロフォームは91x182cmと規格違い。横桟の間に25mmのスタイロ入れて塞げば部屋は広く使えるが手間がかかる。屋根裏のグラスウールを再利用してみる。(2022.6.19)
(47)築古戸建では畳が痛んでいることが多い。畳替えは高いのでゴザを敷く場合もあるが、洋室化のニーズも高い。畳を撤去して断熱材とフローリングを敷くのがよいが、予算がない場合は畳の上からウッドカーペットを敷く方法もある。江戸間四畳半で260cm長ロールなので搬入路のチェックが必要。
(2022.6.28)
(48)断熱材には様々な種類があるが、一番安価で使いやすいのがグラスウール。５cm厚430x2880が８枚で3608円。１枚500円くらいでバラ売りもある。在来木造の間柱間に壁にすっぽり納る規格。今回は半分に切って、倉庫の天井と妻壁に丁度８枚使用して居室化。残置壁紙直張りでモコモコ天井の予定。(2022.7.15)
(49)ウッドショックで木材価格が高騰、コンパネも二千円超えてる店もある中、近所のSANWAは1518円。電動丸鋸が壊れたのでホームセンターで１カット50円で切ってもらいました。コンパクトカーに載るので、軽トラ借りて返す手間が省けますし、自分で切るより精度が高い。電動丸鋸買い換えないでいいか。(2022.7.14)
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