空き家のフェーズを勝手に外観から分けてみました。
今年度予定されている空き家の特措法改正。
目玉施策ともいえるのが「管理不全空き家」制度ですが、現状の試算では「管理不全空き家」は全国で50万戸にのぼるといわれています。
この管理不全空き家とはそのまま放置すれば「特定空き家」になるおそれがある場合に指定されます。
適正な管理や修繕が行われず、状況が改善されない場合、固定資産税減額の措置を解除することになり固定資産税が約6倍になります。
先日【空き家予備軍から特定空き家までのフェーズとは】というタイトルのnoteを書きました。
ただ、文字で見るといまいちわかりずらいかなと思ったので外観などの画像も併せてフェーズわけしてみました。
※画像についてはネット上のフリー画像を使わせていただきましたので、実際の利用状況・管理状況を示すものではありません
フェーズ0・・・空き家予備軍レベル
空き家予備軍とは、高齢者だけの世帯が住む戸建て住宅。総務省「住宅・土地統計調査」によれば、全国に約829万戸もあり、戸建て総数に占める空き家予備軍の割合は28.8％にもなっています。
フェーズ1・・・空き家化初期レベル（とりあえず空き家のままの状態）
空き家になって概ね1年以内でまだ家財道具などがそのままのケースが多いです。庭もまだそこまで荒れていません。
フェーズ2・・・利活用可能レベル（リフォーム等行えば使用できる状態）
雨漏り等もなくリフォームやリノベーションで生まれ変わります。
空き家管理士が管理する物件はこのフェーズが多いです。ここからフェーズ3にならないようにすることが大切です。
フェーズ3・・・特定空き家未満レベル（地域に悪影響を与え始める状態）
フェーズ1から草や木の対策や建物の管理をせず概ね5年ほど経過すればこういった状況になることも多いです。特に雨漏りや蔦などの繁茂があると建物に対する損傷も大きいです。
このフェーズ3が「管理不全空き家」に認定されるケースが多いと思われます。
フェーズ4・・・特定空き家レベル
こうなると特定空き家レベルです。
「特定空き家」の定義として
①そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
② そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③ 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態 ④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
で周辺への影響度や危険度、緊急性により代執行で解体という事もあるレベルです。
フェーズ5・・・対応困難レベル（地域に残り続けさらに荒廃化した状態）
ここまで来ると何も言うことはありません。ただただ周囲に二次被害がないことを祈るのみです。
ここまであくまで外観によるフェーズわけですが「特定空き家」もそうですが「管理不全空き家」の判断も大変そうです。
今出ている情報では、雑草の繁茂・窓が割れているなどですが、国土交通省によると今後定めていくとのことです。
最後に皆さんのまちの【管理不全空き家】に関する試算をしてみました。
あくまで仮説ですがそんなに大きなズレはないかと思います。
※試算の根拠は平成30年の戸建て空き家約350万戸のうち、現状で管理不全空き家とされている約50万戸の割合約14％を基に試算しています。
また、戸数に関する調査時期は平成30年10月。統計局 住宅・土地統計調査の発表した数字に基づいています。
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