#3 兎にも角にもまず立地(1)

こんばんは。akishowです。

noteも書き始めて3日目になりましたが、昨日書いた#2の冒頭の挨拶が壮大にスベってる感が出ていて若干どころか猛烈に後悔しているところです。

2日目で結果なんて出る訳はずだろと分かったふりをして、平然と#3を書きはじめましたが何か？メゲナイ、ゼッタイ。

立地の重要性

#2で書いた初期費用で開業を行おうとすると、物件取得に当てられる費用は限られている。まだ読んでいない人は先に目を通してほしい。

仮にキリ良く200万円用意できたとしよう。

その内物件取得費、つまり店舗を借りるのにかけていいのは80~120万円。もちろん良い条件で安く契約できるにこしたことはない。買付費用に回せる、ラッキーぐらい思っておこう。

ただ何故金額に含みを持たせているかというと、リスクを背負いたくない僕が唯一無理をして良いと思っている部分だからだ。

求める条件はこのあと挙げていくけど、先に1つだけ、そしてとても重要なのは、

立地だけは舵の取り直しがきかない。

ということ。

扱う商品やコンセプトはあとからでも変更がきく。内装も…面倒くさいけどやり直すことは可能だ。

移店すれば良い？そんな簡単にはいかない。先の200万円の内、物件取得に100万円使ったとしよう。その内訳はこうだ。

・家賃2ヵ月分 ¥280,000 (¥140,000×2)

・保証金 ¥560,000 (家賃4ヵ月分)

・仲介手数料 ¥140,000

・その他 ¥20,000 (鍵交換や町内会費なんかの名目で取られる場合もある。)

だいぶザックリと分けてしまったが許してほしい。

家賃は1ヵ月分になるかもしれないし、もしかしたらフリーレントを付けてくれるかもしれない。仲介手数料も上手く交渉できれば値切れるかもしれない。

問題なのは大半を占める"保証金"。または"敷金・礼金"。地域によって呼び名は違うけど大体同じ意味で使われている。(家賃の6ヵ月分ぐらいに設定されていることが多い)

自分でアパートなんかを契約したことがある人は分かると思うが、テナントの退去も同じで"原状回復"が発生する。出ていく時は借りた時の状態に戻してねーてやつだ。

敷金・礼金(の場合)はこの内、敷金から原状回復にかかる費用を引かれることもある。礼金は腹立たしいが返ってこない。

保証金も同じく償却率というのがあって、どちらにせよ半額戻ってくれば良いほうだろう。（専門ではないので詳しいことは調べて）

話をもとに戻そう。立地だけは舵の取り直しがきかない。

返ってくるのは約30万円。同条件で新たにテナント契約を結ぶには追加で70万円が必要になる。

古着屋の開業を200万円で行ったヤツにそんな体力あると思う？ましてやネガティブな移店だ。オープン後何ヵ月でそれに気づくかは分からないが貯えもないだろう。

せめて移店を決めるなら売上が立ち、現在の場所での天井が見えた為の事業拡大だとか、この先数年は出てこないであろう魅力的な物件に出会い、追加融資を決め込むぐらいのポジティブなものであってほしい。

思いの他、長くなってしまっているので続きはまた後日。

次もぜってぇ見てくれよな！