７．年収と住宅ローン

住宅ローン＝負債

国民全体の「金融リテラシーが低い」と言われ久しいですが
まさに自分自身低い側に居たのだと気づくきっかけになりました。

前提として、持ち家・賃貸論争について私自身答えのない議論だと思っています。
理由は、家庭の未来を含めた経済状況、家族構成、価値観などの個人ごとのブレの大きな変数に左右されるからです。特に価値観。
なので住宅購入した一個人としての見解であり、賃貸で暮らすことがリテラシー低い云々言うものではありません。

住宅購入を本格的に検討するまでの私は
住宅ローンは金融機関から多額の借入を行い、住宅を購入（消費）するものと考えており、だからこそ借金はしたくない、日々の暮らしに影を落とす、心理的な圧力になるのではないかと漠然とした不安がありました。
学びを進めるうちに選択肢を自分の状況や好みに合わせて整理できるようになりますが、先日賃貸に住み続ける友人と会話した際に同様の不安発言があり、おおよそ全体観を持って理解している人は少なく、自身の状況を表現できるメリットを並べ安心している人が多いのではないかと感じています。

資産と負債のバランス、そして純資産

このように考えてしまう方は昔の私と同じく（資産＝負債＋純資産）という計算式（バランスシートの考え）が腹落ちしていないのではないでしょうか。
頭では分かっていても、上記式はすべてが終わった時にキャッシュという形で可視化されるため、例えば住宅購入してすぐには現実的に成り立つものではありません。

負債はあくまで簿価（確実性）、資産は需要次第（不確実性）

但し、先の投稿にも記載した通り鎌倉のように土地が資産価値の大半を占める場合は予測精度を高く取ることが出来ると考えています。
負債は毎月の返済によって減額していくので時系列と金額を完璧に追跡できます。一方、住宅の中古売却価格は需要によって変動するため予測値にブレを織り込まなければなりません。
その際に資産側の「ブランド」が重要で、風光明媚で海など自然環境も豊であるという点で鎌倉はボラティリティが小さいと判断しました。

年収７６０万円、属性「良」の借入限度額

とはいえ、世間的にみた借入者としての属性は上の下くらいだと思う自身が
年収７６０万円で借入し返済を継続できる限度額はどの程度かを考えました。一般的に年収の８～１０倍の借入が可能（借入形態による）と言われますが、返済比率の上限と言われる３０％も加味しつつです。

結果、５０００万円超の借入を行い、月１５万円程度の返済をしており
ボーナスを除く年収で３０％程度の返済比率に調整しました。
月収ベースで収支を見ていくと中々厳しいものがありますが、ボーナスが出る状態であれば黒字家計をキープすることが出来ている現状です。

つまり重要なことは「ボーナス抜き年収の３０％を年間返済額の上限とする」だと考えています。

ネットバンクとリアルバンク

この返済額にはもちろん支払利息も内数として含まれています。従って変動金利に代表される低い利率で借入することが長い目で見た時にはアドバンテージになります。

これも私の無知のひとつでしたがネットバンクが提供する変動金利の率は１パターンしかなく審査を（通す／通さない）の判断が為されます。
大手行の場合は審査によって利率に強弱がつけられて提示されるものと聞いていたので、同様と思っていただけに嬉しい誤算でした。

とはいえ、リアルバンクでも最安値の変動金利提示をいただきましたがネットバンクには遠く及ばないものでした。

学習方法

住宅ローン周辺は今ではYouTubeでもコンテンツが充実してきて学べるレベルになってきたと思いますが、当時はFP資格テキストや業界団体が展開するコラムなどを中心に学習しました。
FP資格ではライフプラン＋マネープランを掛け合わせることの重要性も学べたので、よりリアリティのある生活・資金設計に近づけることが出来ました。