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値下がりしやすい物件の探し方マニュアル

TEL指し系大家あご( 📞¨̮ )🏡

「ポータルサイトに張り付いてお宝物件を探すのは疲れた…」
「子育てや本業が多忙で物件争奪戦に勝てない…」
「もしかしたらこのまま物件を買えないんじゃ…」

…と、不安を抱えていませんか？
このnoteを読むことで、どんな物件なら交渉しやすいのかがポータルサイトを見るだけでわかるようになり、問い合わせる物件数を大幅に削減することができます！


まえがき

はじめまして。2019年に不動産投資を始めたTEL指し系大家あご（Twitter▶︎@ago_ooya）です😊
現在3歳と1歳の育児に奮闘中の主婦大家っι(｀･-･´)/

ある日のことです。夫婦で物件探しをしていると旦那から「なんで同一条件、同一エリアで探しているはずなのに、あごの選ぶ物件ばかりそんなに交渉できるの？」「ポータルサイトのどこを見て選べばそんなに高確率で見つけられるの？」と驚かれました。実際、私が5号戸建ても6号戸建ても問い合わせて10件以内で購入に至っているので不思議に思ったようです。
この出来事から、「もしかしたら私の探し方は需要があるんじゃ…」と思いこのnoteを書くことにしました。
なのでこのnoteでは、私の方法を再現できるように、ポータルサイトのどこを見れば価格交渉してもらいやすい物件なのか…を「値下がりしやすい物件の探し方マニュアル」と題して画像つきで徹底的に書き出してマニュアル化していきます。字数の都合上、Twitterでは公開していない内容なので参考にしていただけたら嬉しいです。

・ポータルサイトを見てもどんな物件が価格交渉できるのかわからない
・同じ仲介様へ問い合わせしすぎてしつこいと思われないか不安
・優良物件が掲載されても一瞬で無くなって追うのに疲れた…
・いまいちどんな物件に問い合わせたらいいのかわからない
・仕事があるので物件争奪戦に参加できない（したくない）
・何度も同じ仲介様へ問い合わせるのを避けたい
・仲介様から折り返しの電話がない事がよくある
・闇雲に問い合わせて時間ばかり浪費している
・見当違いな物件ばかりに問い合わせてしまう
・調べるのも問い合わせるのも苦手
・いつまでも物件が買えなくて不安
・値下がりする物件が見つからない

・新着優良物件争奪戦への参加が不要
・仲介様への問い合わせを大幅に減らせる
・価格交渉可能な物件を探し出せるようになる
・売り急ぎや困っている物件がわかるようになる
・もちろん探す場所はみんな大好きポータルサイト
・マニュアル化しているので効率的な物件探しができる
・みんなが見るポータルサイトから素敵な物件を見つけられる
・物件を厳選することで担当者様との信頼関係を損なわずに済む
・ポータルサイトの情報から交渉できそうか…がわかるようになる
・主に長期掲載されている物件をターゲットに探すので腰を据えて探せる

上記のような悩みを解決でき、ポータルサイトの情報から問い合わせる物件数を削減できるメリットがあります。また、下記のnoteの方法と組み合わせて問い合わせることで、内見に割く時間や交通費も大幅に削減できるので参考にしてみてください。
実際、3、5、6号戸建てはどれも内見をして1件目で購入に至っています。（4号物件は知り合いからの贈与で譲り受けた物件のため割愛）

もちろん立地を犠牲にすれば物件は安く仕入れることができるので、私は下記の条件の物件を対象としています。

・今後も賃貸需要の見込める市街化区域
・家賃5万円以上が見込めるエリア
・違法建築、擁壁物件、接道なし、借地などは対象外

このnoteは、過去に私が行った300回以上の電話での生のヒアリングを元に、「どんな物件が交渉しやすいのか？」を、ポータルサイトの物件情報を徹底的に分析して落とし込んだ方法です。

始めたばかりの方にも、物件争奪戦に疲れてしまった方にもオススメできる内容になっているはずです！

探し方マニュアル（本note）の実績と所有物件は下記のとおりです。

5号戸建ては７件目、6号戸建ては8件目の問い合わせで購入することができています。

6号戸建ての購入に至るまでの問い合わせ日記

実績についてはまだ2件しかありません…。これは私の投資手法がお金が溜まって物件が必要になってから探すという方法を取っていることや、前々回の5号戸建てから問い合わせ件数を数え始めたためです。これから実績を作っていきます。すみません🙇‍♀️

所有物件は下記の通りです。

1号戸建て　実利…？％（愛知の市街化区域ですが10％に満たないです…）
2号戸建て　実利26.2％（三重の市街化区域）
3号戸建て　実利20.5％（愛知の市街化区域）
4号戸建て　▲贈与により0円で戴いた別荘ですが未稼働
5号戸建て　実利18％ほど　2021年12月（三重の市街化区域）
6号戸建て　実利20％超予定　2022年10月（愛知の市街化区域）

実質利回りには下記項目を含めて計算しています。
・物件価格
・購入諸費用（登記費用・売買仲介手数料・固定資産税清算金）
・不動産取得税
・修繕費用（1号戸建て以外はほぼ全て外注）
・交通費
・クリーニング費用
・空室期間中のライフライン使用料
・客付仲介手数料
・手土産等の諸経費

ランニングコスト
・火災
・地震保険
・固定資産税
・浄化槽などの維持管理費用

不動産投資を始めたばかりの2019年頃は、どんな物件に問い合わせたらいいのかわからず苦労していました。そればかりか2018年まではいろいろな精神病の症状に苦しみ、人と話すことも仕事も家事すらもできなかったのです。

そんな私の物件探しは散々でした…。最初はポータルサイトのどこをどう見たらいいのか全くわからなかったので、「とにかくたくさん問い合わせて内見しなきゃ！」と思い、金額だけを見て安い物件に手当たり次第電話をかけていました。

そのため、見当違いな物件に問い合わせてしまうことも多々ありました。
私が「収益用の物件を探していまして…」と伝えると、「ああ、収益さんね…（ピッ！）」…といった具合の対応をされることもあったのです。この時は私が別荘用の物件というとんでもなく見当違いな物件に問い合わせたことが原因でした。もちろん私に非があるのですが、不動産業界について1ミリもわからなかった私にはとても堪えるものがありました。

さらに、問い合わせでは古家付き土地で掲載されている物件のことをしつこく質問をしすぎることもあったので担当者様から冷たくあしらわれてしまったり、担当者様が不在の時は「後で折り返させます」と受付の方から言われても折り返しの電話がない…ということが頻繁にありました。

このようなことが続いたある日、精神面が弱かった私は「もしかしたらこのままずっと物件を買えないんじゃ…」「私に不動産投資は無理かも…」と何度も泣いてしまっていました。物件探しは育児の合間に行っていたのでなかなか時間も取れず、どんな物件に問い合わせたらいいのかもわからず、手当たり次第に問い合わせをしていたので、仲介さまとの関係が悪くなることに怯えていました。

しかし、このままではいい物件を見つけられないばかりか、問い合わせることすらも躊躇するようになってしまいます。

それから、「このままじゃまずい」「どうすればいかに問い合わせの本数を減らして採算の合う物件に出会えるのだろう…」と試行錯誤の日々が続きました。毎日100件以上の物件を何ヶ月も見て、合計300件以上の物件に電話をかけました。1件10分として50時間以上です。

最初は見当違いな物件ばかりに問い合わせてしまっていた私でしたが、ヒアリングしたすべての物件の情報をメモしていくうちに、ポータルサイトからどんな物件を選べばいいのかだんだんとわかるようになってきたのです。そして、5号戸建ては7件、6号戸建ては8件目のヒアリングで見つけられるようになりました！
もちろん、今後も毎回こんなに少しの問い合わせで仕入れることができる保証はありませんが、私の中では大きな進歩だと思います。

そんな時、「最初から物件探しのマニュアルがあれば、無駄な問い合わせを大幅に減らせたはずだ」と思うようになりました。マニュアル化してしまえば、候補物件の選び方や問い合わせを効率化できますし、厳選して問い合わせることで同じ仲介業者様に何度も電話を掛け、迷惑をかけなくて済むようになるからです。
さらに、電話や内見の手間を大幅に減らし効率的に物件を仕入れることができるなど大きなメリットがあります。

実際、最初の頃私は15件内見に行ったにもかかわらず、購入できたのはたったの1件だけでした。遠方に内見に行くこともあり、ガソリン代や高速代だけで毎月1万円以上が消えてしまっていたのです。しかし、この探し方を身に付けてからは、たった10件の電話での問い合わせで1件だけ内見に行きそのまま購入という流れで買い進めることができているので、時間も交通費も大幅に短縮することができています。

いま私は物件探しが苦ではありませんが、2019年頃の始めたばかりの私と同じように「いつになったら見つかるんだろう…」と深く悩み、物件探しが嫌になってしまう方も少なからずいるはずです。

このnoteは、そんな過去の私と同じように「困っている方のお役に少しでも立てたらいいな」という想いで書きました。そのような方々に向けて書いているので、物件を既に所有していて自分なりの探し方を見つけられている方や、業者様から紹介してもらえるような方には物足りない内容になってしまうかもしれません。

とはいえ、このnoteを読んで実践することで、

・交渉のできる可能性の高い物件がわかるようになる
・ポータルサイトの見るべきポイントが明確になる
・誰も気づいていない物件がわかるようになる
・問い合わせる物件数を大幅に削減できる

など多くのメリットがあるのでぜひ参考にしてみてください。

問い合わせを行っている私と問い合わせていない旦那では候補に挙げる物件は大きく全く異なります。

私たちは普段、下記のような手順で物件探しを行なっています。

①条件・エリアを2人で決める。
②私と旦那でポータルサイトから問い合わせる候補物件を探す。
③候補物件の中から交渉の可能性のある物件を私が厳選。
④あごが問い合わせを行う。

このように最初に条件等を2人で決めて同一エリア、同一条件の物件を探しているのですが、いつも私が選定した候補物件ばかりに問い合わせを行うという結果になっています。実際に担当者さまに問い合わせていると選定する物件にも違いが出てくるようです。
この選定方法は5号、6号戸建てが10回以内のヒアリングで購入に至ったことから間違いないと確信しています。

不動産投資は、多くの方が言われているように物件の仕入れ価格が非常に重要な要素となります。なぜなら物件を安く買うことが出来れば、想定以上に修繕費が嵩んでしまったとしても採算が合うからです。
実際、2号戸建は購入当初は大規模な修繕を想定しておらず、水回りフルリフォームに加え浄化槽を下水化するという大規模リフォームを外注にて行いましたが、安く仕入れていたことで運用経費を含めた税引き前実質利回りで25％を越すことができました。この出来事から、いかに安く仕入れることが大切か...を痛感しました。

そのため私は、物件を購入する際には利回りの確保はもちろんのこと、万一の修繕が発生した際のことも考慮した金額かつ、土地値から解体費を引いた額より低い金額で購入するようにしています。

見当違いな物件に問い合わせることは、仲介様の負担になってしまいます。
例えば、実需の方が購入するような価格の新築の物件...別荘用地で賃貸付けが困難そうな物件...などがそうです。

少し話が逸れますが、ポータルサイトのシステムについて書きます。
私たちが普段、無料で見られるポータルサイトは、不動産業者さまが掲載枠を購入して課金することにより得られる収益によって成り立っています。
この課金方式についてですが2種類あります。掲載枠を買う課金方法と、反響の度に課金する方法です。

実際、下記のツイートではホームズからの問い合わせ1件あたり16200円が仲介様の負担となってしまっていたようです。

この反響課金は物件価格によって異なるようで、25000円が上限になるという記述も見かけました。

また、アットホームやSUUMOではいくつかの掲載枠を買う課金方式が多いようですが、アットホームやSUUMOに関しても課金方式は２パターンあるようなので、どちらにしても問い合わせを最小限に抑えることはメリットがあると言えそうです。
蛇足ですが、各ポータルサイトの課金目安を書いておきます。（各サイトでばらつきがあるので契約プランによって違う可能性があります）

SUUMO▶︎掲載課金・反響課金
・一物件あたり2万円/月

ホームズ
反響課金
・1.5万円/月
・問い合わせ1件あたり16200円(物件価格が高いほど高額)
掲載課金
・1万円/5件
・写真掲載数多め▶︎1枠3万円
※50件以上掲載した場合は自動的に反響課金プランになるようです。

at home▶︎掲載課金・反響課金
・1万円/5件
・3万円/月で100件掲載可能なプランも。入会金3.2万円必要

参照元
https://www.realinfobank.com/blog/post-2215/

https://www.shopowner-support.net/attracting_customers/house/realestate/portal-2/

https://twitter.com/housedokameido/status/1589510316148551680?s=61&t=AoJJ0tCQYG2JO1l_pRvnxg

上記のようにどのサイトであっても反響課金となる可能性があるようです。

安く買いたい投資家と不動産業者さまとではどうしても利益相反の関係になってしまうので、問い合わせる数を減らし少しでも仲介様の負担を減らすことは理にかなっているのではないでしょうか。

このように物件に問い合わせる…という何気ない行為でも、実は知らないうちに仲介様の負担になっている可能性もある…ということなのです。
そのため私は交渉ができる可能性のある物件を厳選して問い合わせるという方法をとるようにしています。

また、私は下記のような物件探しもなるべく避けるようにしています。

物件探しで気をつけたいポイントとして、下記のような行為は仲介様に良い印象を与えない可能性があります。
なぜなら、購入に至らないのに時間と手間ばかりかけさせてしまう可能性が高いからです。

・投資向きでない物件への問い合わせ(戸建てで何千万・別荘用物件など)
・価格が高く交渉できない物件へのヒアリング
・とにかく手当り次第物件に問い合わせる
・細かく電話で聞く
・何度も電話する
・とにかく内見

このような行為が挙げられます。
特に投資向きでない物件への問い合わせは避けるべきです。これについては上述しましたが、明らかに別荘用や実需向けの物件に「投資用で…」と問い合わせても「なんだ、、この人は手当たり次第に問い合わせしてるのか...」と呆れられてしまうからです。

また、「とにかくなんでも内見に行く」という行為は、仲介さま視点で見ると業務の妨げになってしまいますし、お互いの時間や交通費、労力も浪費してしまいます。そのため、買う可能性の低い・無い物件にまで内見することは私は避けるようにしています。

もちろん内見を否定するわけではありません。内見をすることで担当者さまと関係を築ける方もいらっしゃいますし、そこから物件の紹介に繋がることもあるからです。また、投資家という立場としては、最初は場数を踏まなければわからないことも多いため内見が多くなってしまうのは仕方がないことだと思います。

そのため、ある程度経験を積んだら、内見などの回数を減らし投資効率を高めた方がいいのかな…と考えています。
また、本当に購入できそうな物件のみに厳選して問い合わせや内見などのアクションを起こすことで、「この人は的確に捉えてるな…」と仲介様のこちらに対する見方が変わり、交渉に協力的になっていただけるなど信用を得ることに繋がるのではないでしょうか。

現在ポータルサイトに掲載されている物件を見ていると、2020年以前のような価格帯の物件はあまり掲載されていません。そういう物件が掲載されても一気にお気に入りがついてすぐ消えてしまうという印象です。これはそれだけ戸建ての市場に注目が集まり、競合が増えているからだと言えます。

実際、2021年後半に物件探しをしていた際のことです。300万円台の古屋付き土地の物件にお気に入りが2、30件ついていたり、価格は100万だけど立地は山で外観も中も不安…という物件に問い合わせた際も「みなさんたくさん問い合わせいただくんですが…」と言われてしまうような状況でした。2020年以前に物件探しをした際はここまで競合が多かった印象はありません。とはいえ、こんな市況の中でも比較的高利回りで高稼働な物件を見つけることができているので、ポイントを押さえて探せば見つかるのだと確信しています。

しかし、高い相場の中、どうやって優良物件を探せばいいのでしょうか？
それはどの本でも書いてあることですが、みんながあまり見ていない物件を探すことです。みんなが見ている安価な価格帯の物件は問い合わせも買付けも殺到し、希望金額で買うことがなかなかできません。逆に問い合わせの数が少ない物件の場合、比較的指値が通りやすい傾向にあると思っています。

そのため、みんなが見ているポータルサイトの中からみんながあまり見ていない物件を探し出す必要があるのです。この選別の仕方を有料部分に書いているので是非参考にしてみてください。

ベテラン大家さんの間では川上物件を紹介してもらったり、自分でビラ撒きして売主様と直接交渉したり、業者兼大家さんが破格で物件を仕入れるなど、業者でもなく人脈もない私にはとても真似できないような方法で購入されているのを見かけることがあります。そういった方法ができるのはとても羨ましく、今までの努力の賜物だと思うので本当に素晴らしいことだと思います。

しかし、経験もなく子育ての合間にしか動けない私には再現性も低いので、「始めたばかりの方でも再現できる方法を紹介したい！」と思いこのnoteを書きました。
私はまだひよこ大家なので、皆さんが普段使っているアットホームやSUUMO、不動産会社様のホームページなど一般的なサイトしか使っていません。今回解説するのもこのようなサイトです。こうしたことからも、このnoteで紹介する方法は、真似をすれば誰でも再現できる方法であることは間違いありません。

実際ポータルサイトを見るだけで、「あっ。この物件売り急いでいるかもしれないな。」「これは値段が下がるかもしれないぞ…！」と感覚が掴めてくるので物件探しや問い合わせることがとても楽しくなります。

この方法にも欠点があります。
厳選した物件への問い合わせを行っているため、投資対象だったはずの物件を見逃してしまう可能性もあるからです。また、雑談が得意な方なら担当者様と仲良くなって物件の紹介に繋げる...といった方法もできるので、この手法とは真逆でたくさん問い合わせて人脈を築いていく方法が向いているのではと思います。

ただ、私は2人の子供の家事育児の合間に物件探しや内見を行わなければいけなかったため、私と同じように時間の確保が難しい方に参考にしていただけると嬉しいです。

とはいえ、下記のような方にはあまりメリットのない内容となってしまうかもしれません。

・自分で効率的に物件探しができる人
・業者様からの紹介で好条件の物件を買える人
・ポータルサイトを見ればどの物件が交渉できそうかわかる人

※注意点
・このnoteで書いている家賃や物件の価格帯は、私の活動している愛知・三重の数字を元に書いています。地域によって相場が全く異なってくるので、それぞれの実情に当てはめて読んでいただけると幸いです。
・このnoteは「ポータルサイトから価格交渉のできそうな物件を厳選して見つけ出す方法」です。そのため、ポータルサイトのどんな項目に着目して厳選しているのかは徹底的に解説していますが、どんな条件の物件を選んだらいいのか…は書いていませんのでご注意ください。
・このnoteで取り扱うサイトは私が普段見ているSUUMO、アットホーム、ハウスドゥ、ホームズの4社のみです。文字や読みやすさの都合上、アットホームを参考に解説させていただきます。
※このnoteを読めば簡単に物件を見つけられるという魔法のnoteではなく、ポータルサイトの情報を元に、交渉できる可能性が高い物件を厳選できるようになる方法です。
※ このnoteの内容は、大手ポータルサイト（アットホーム、スーモ、ホームズ）に掲載されている戸建て（古家付き土地含む）を対象としています。

読者さまから戴いた感想

貴重な感想を本当にありがとうございます🙇‍♀️

最後に…このnoteは私が今まで1万件以上もの物件情報を見て、300件以上ヒアリングをして選別できるようになった選定マニュアルです。そして、私が普段行っている物件の選定方法を忠実に再現しているため、競合が増えてしまうことが考えられます。そのため販売数に応じて予告なく価格改定を行うのであらかじめご了承ください。
投稿後も、私が実践して「この項目はもっと見た方がいいな」「ここはそこまで気にしなくていいのかも…」と改善点があった時にその都度アップデートしていくつもりです。

このnoteは、「こんな条件の物件は交渉できなかった…」「この条件の物件は交渉できる可能性が高い！」など私が問い合わせのたびにメモ・ノートに書き起こしてきたものを、半年以上かけて編集したnoteです。
また、購入特典として、私の答えられる範囲でこのnoteに関する疑問・質問に答えています！いつでも受け付けていますので、ぜひTwitterのDMやコメントなどでお気軽にご連絡ください😊（その際、noteのアカウント名と購入時期を添えていただけるとスムーズです🙇‍♀️）
長文を読んでくださってありがとうございます！
それではあごnoteのはじまりです🚪☺️

はじまりはじまり〜～～
（´・ω・`）.;:…（´・ω...:.;::..（´・;::: .:.;: ｻﾗｻﾗ..

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