不動産の安心感を結ぶ「契約不適合責任」
こんにちは、
agent-matsukuraです
最近、年長の三男が足し算のお勉強を
三年生の次男に教えてもらっている場面を見かけることがありました。
微笑ましい光景に、親として心から幸せを感じました。
ただ、次男が少し頼りなさげな態度で教えている姿には、
「これが真ん中っ子の宿命なのか？」と、
思わず微笑んでしまいました。
この兄弟の成長を見守る中で、親としての役割や、
家族のつながりを再確認する日々です。
さて、そんな温かい話題から一転し、
今日は少し専門的なお話をしてみたいと思います。
不動産売買契約や重要事項説明の中で
よく質問を受ける「契約不適合責任」について、
少し掘り下げてお話しします。
この言葉、少し前までは「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、
2020年の民法改正によって新しい形になりました。
契約不適合責任とは一体何なのか？
その背景と実際のケースについて、
わかりやすくお伝えしたいと思います。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、不動産取引において、
売主が引き渡した物件が契約内容に適合しない
場合に生じる責任を指します。
この責任が問われる場面は、
契約書や重要事項説明書で記載された内容と
物件の実際の状態が異なる場合です。
以前の「瑕疵担保責任」は、
物件に「隠れた瑕疵（欠陥）」がある場合に適用されました。
しかし、「隠れた瑕疵」という言葉は一般の人にとってわかりにくく、
適用範囲も限られていました。
契約不適合責任はこの曖昧さを取り除き、
買主が受け取る物件が契約内容に合致しているかどうか、を基準にした
新しい考え方です。
実際に起こりうるケース
契約不適合責任が問われる可能性があるのは、次のような場面です
構造的な問題
例：購入した住宅の基礎部分にひび割れがあり、契約で保証された耐震性を満たしていない。設備の不具合
例：重要事項説明書に「エアコンが正常に作動する」と記載されていたにもかかわらず、実際には故障している。境界に関するトラブル
例：購入した土地の境界が曖昧で、隣地所有者と境界をめぐる争いが発生した。
このような場合、買主は売主に対し、適切な対応を求める権利があります。
買主が取れる対応
契約不適合責任に基づいて、買主が取れる対応は次の4つです
履行の追完請求
不適合が修補可能であれば、売主に修補を求めることができます。代金減額請求
修補が難しい場合や、修補後も価値が下がる場合には、売買代金の減額を請求できます。損害賠償請求
不適合によって被った損害について、売主に賠償を求めることができます。契約の解除
不適合が重大で契約の目的を達成できない場合、契約そのものを解除することも可能です。
これらを行う際には、不適合を発見したら
速やかに売主に通知することが重要です。
この「通知義務」を怠ると、請求が認められないこともあります。
売主として気をつけたいポイント
一方で、売主としても契約不適合責任を
防ぐための準備が必要です。
以下のポイントを押さえることで、トラブルを未然に防ぐことができます
物件の状態を正確に伝える
問題があれば隠さず、事前に買主へ説明することで信頼関係を築く。事前の修補を徹底する
小さな不具合も契約前に修補し、契約内容に適合する状態に整えておく。専門家への相談を欠かさない
不動産取引には専門的な知識が必要です。不明点は仲介会社や弁護士、不動産コンサルタントに相談する。
契約不適合責任がもたらす安心感
契約不適合責任は一見難しい概念ですが、
その本質は「買主が安心して物件を購入できるようにするための仕組み」
です。不動産取引は多くの人にとって人生で最大の買い物です。
その過程で起こり得る不安やトラブルを軽減するために、
この責任が重要な役割を果たしています。
私自身も、不動産取引の現場で契約不適合責任に
ついて質問を受ける機会が多々あります。
お客様が「こんな仕組みがあるんですね」と
安心される姿を見るたび、この知識を共有する意義を感じます。
この記事が、少しでも皆さんの「知っておいて良かった」に繋がれば幸いです。これからも不動産に関する話題をわかりやすくお届けしていきますので、ぜひお付き合いください。
この記事を読んでいただき、ありがとうございました！
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さまざまなテーマで記事を投稿していきたいと思います。
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