囲繞地(いにょうち)通行権について
こんにちは
agent-matsukuraです
先日コストコに行った際、ポイントが貯まっていたので使ってみたら、「お会計は271円です！」と言われ、とてもお得な気分になった今日この頃です。
さて、本日は先日取引予定だった案件について調査した内容を整理したいと思います。
敷地内の他人の水道管移設問題を解決するには？
不動産取引や建築計画を進める中で、敷地内に他人が使用する上水道管が埋設されているケースに直面することがあります。では、そのような場合、移設は可能なのか？ 隣地所有者の権利はどこまで保護されるのか？ 法的な観点から整理していきましょう。
1. 問題の整理
今回のケースでは、
敷地の一部が 建築基準法43条ただし書き通路 として認められている。
しかし「協定通路」ではなく、法的拘束力はない。
敷地内に隣地の方が使用する上水道管が埋設されている。
役所は「民地の問題」として関与しない。
つまり、公的機関は関与しないため、民法上の権利関係 に基づいて解決する必要があります。
2. 隣地所有者の権利とは？
水道管を移設したい場合、まず 隣地の方がどのような権利を持っているのか を確認する必要があります。
(1) 地役権の有無（民法220条）
土地の一部を特定の目的で利用できる「地役権」が設定されている場合、水道管の移設は勝手に行えません。地役権があるかどうかは、登記簿謄本 を確認することで判明します。
✔ 対応策
法務局で登記簿を取得し、地役権が設定されているか確認する。
(2) 事実上の使用権（賃借権・囲繞地通行権）
過去の所有者との合意や長年の慣行で水道管が使用されている場合、「賃借権」や「囲繞地通行権」（民法209条）に基づく主張が認められる可能性があります。
✔ 対応策
過去の契約書や自治体の記録がないか確認する。
隣地所有者と話し合い、移設に向けた合意形成を進める。
(3) 移設による損害賠償リスク（民法709条・717条）
水道管を無断で撤去・移設すると、隣地の方の生活に支障が出る可能性があり、損害賠償請求を受けるリスクがあります。
✔ 対応策
無断での移設は絶対に避ける。
隣地所有者の納得を得ることを最優先とする。
3. 移設のための具体的な進め方
水道管の移設をスムーズに進めるために、以下のステップを踏むのが理想です。
(1) 登記簿を確認
地役権が設定されているか調査。
(2) 水道局（水道課）に相談
役所の建築課ではなく、水道局が関与できる可能性があるため、指導を受ける。
(3) 隣地所有者との協議
移設費用を負担する形で合意を取る。
移設計画を共有し、トラブルを防ぐ。
(4) 法的手続きの検討
どうしても合意が得られない場合、弁護士に相談し、適切な法的手段を検討。
4. まとめ
敷地内に他人の水道管が埋設されている場合、慎重な対応が求められます。まずは 登記簿を確認 し、隣地所有者の権利を明確にした上で、水道局や隣地所有者と協議しながら進めることが重要です。トラブルを避け、スムーズに移設を進めるためにも、事前の調査と適切な交渉を心がけましょう。
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