実務講習1日目【不動産会社の人の話】
今日は宅建の登録実務講習をしてきてえらかった。
「ねぇ、講習教材が講習1ヶ月前に届いたんだけど事前学習は必要なのかな？」
「いや、全然大丈夫だよ。
むしろここで落とさないようにすごく優しく教えてくれる。」
朝9:00から17:00まで、不動産会社に就職したことのない人向けに色々教えてくれる会に2日間出ないと宅建士になれないらしい。
免許って受け取るまでも大変だなぁ。
宅建受験会場はおじさんが多かったのに、この会場は20-40代くらいの女性がほぼ半数くらいいる。意外に女の人が多いいんだなぁ。
そして今日はちゃんと9:00ピッタリに到着して、最後尾で入室して、そして1番前の席に座った。
いいよね1番前。
なんでみんな座らないのか本当に不思議。
「僕は3回試験に落ちました。
不動産に勤めてたから5点免除されてるのにも関わらず、です。
あれから10年以上経って最近の問題を読むと見たことのないものが多くて。
年々難しくなる試験に合格した皆さん、スゴイですね。
相続とかの空き家の問題が実務でも増えてます。
さて、今回僕が講習を担当させていただきます。
大阪と東京で2つ会社をやってます。
どうぞよろしく。」
最近私は奢られてるけど、その人たちと話すと「親の空き家をどうしようか悩んでる」って言い出す人が何人かいて笑う。
「親と同居を始めたら家が一個余っちゃってさ
でも、使い道どうしようかなって困ってるんだよね。
高く買ってくれそうな時に売りたいんだけど、うーん。まだ放置しててもいいかな、問題ないし。」
親の家問題が私の中でも身近だ。
35年もすれば建物の価値はなくなる。
不動産屋さんは土地の価値しかないですねとかいうし、リフォームもその時期でマルッと交換依頼が入るんだ。
「一戸建てメインのリフォーム会社で働いてるのですが、平家はいいですよ。
わざわざそう建て替える人もいますからね。
建て替えるくらいなら平屋で作ってさ、壁は簡単に位置を変えられるから家族構成が変わっても簡単に間取り変更できるんだよ。
階段があると縛られて厳しい。
平家が刺さる人っているから、売るのもいける。」
私も平家が刺さる人
2階いやだ
きっとどこかでみんな「もったいない」って思ってるんだろうな。
でも何か魅力、たとえば新しくてピカピカにしないと売るにも貸すにも今は決まらないんだって。
またはお値段をお安くして惹くか。
「空き家バンクっていうものがあるんですよ。
これは値段がつかない家になんとか市場性、流通性を持たせようとするサイトでね。
とりあえずここに登録するのも手ですよ。
私は不動産鑑定士をしてるんですけど、値段のつかないものに値段をつけたりします。
例えばみんなは古いと価値がないって査定しますけど、もっともっと古ければ価値は出てくる。
不思議ですね。
昔の方が木や柱が良かったりするんです。」
昔の街並みって本当にすごくいいよね。
埼玉に小江戸とか呼ばれる場所があるけど、雰囲気が素敵だった。
戦争もあったのにあそこまで古い建物が残り続けててすごい
池の話
住所の話になった。
書類に書くための住所は普通の住所ではなく、ブルーマップから引用しなくてはならないんだ。
所在地≠住所。
そして建物もまた住所が違う。
例えば135番地その1って書いてあったら、「その1」の部分を読み取ると1回建て替わったんだなって解る仕組みなんだって。
知らなかったなぁ。
その2だったら、2回分、何かがつぶされている。
そう気づくと前に何が建っていたのか？が気になるよね
昔、私は九段下って場所のマンションに住んでたんだ。
初めて賃貸派の夫を説得して買ったマンションで、だからとても狭くてリフォームしたんだけど出産と共に売ることにした。
55平米くらいで1年住んで、1000万くらい高く売れた。
それで、そのマンションは少し変形になっていて、凹んでる部分に二階建ての一軒家が建っていたんだ。
その一軒家はもうボロボロだったから、私は買いたいと思ったんだよ。
当時は2億くらいで買えるって感じだった。
2人の娘さんが所有していて、でももうボケ始めていると後から近所の人に聞いて知ったんだ。
それで色々な人に聞いてたら、ここの家は昔、印刷所として事業をしていたことがわかったんだ。
不動産に問い合わせると、やっぱりその通りだった。
そうなってくると、どこまで土地が汚染させているか？どれだけ費用をかけて除染作業をしなければならないかが取り壊してみてからのお楽しみとなるんだ。
こわすぎる。
だからなのか、不動産屋がこの土地を取得しようとして辞めてるみたいだった。
その話を聞いて、私も無理だと思った。
ボロボロの建物を壊して汚染が見つかったら、深いところまで掘らないといけない。
しかも近隣の小学校では、掘って遺跡が見つかってしまって工期が1年以上延びたりしてたんだ。
土を掘るのがこわい。
埋まったものは埋まったままにしたいことってあるよね。
「僕がやった事例で、1.1億の社宅があったんですよ。建物がたってて、大丈夫だろうって。
それでも古地図をみたら、昔は池だったんだ。
それで土壌の調査をしたら酷かった。
まず、土が臭いんだよ。近隣住民からクレームが来るくらいに、臭い。
さらにヒドかったのは、池の中への不法投棄。
自転車も鉄屑も、ゴミも、何でもかんでもいれられてて埋められてたんだ。
だから結局、その除染作業に1000万かかったよ。
当初の見積もりだと土の入れ替えで500万だったのに、出るわ出るわで2倍。この時は売主負担でやったんだけどね。
土って何が入ってるか本当にわからないよね。
売主が土壌汚染の可能性を買主へ告げずに土地を売却した場合、売買契約が取り消されるケースがある。詐欺罪に該当する可能性があるんだ。
また、土壌汚染の可能性があることを知らなかった場合、錯誤のある契約締結行為として無効となる恐れもあるし、
土地の売却後に有害物質が発覚した場合は契約不適合責任を追及されて、買主から損害賠償請求を受けるケースもある。
地中内の有害物質を除去して土地を浄化するには、高額な費用をかけて除染作業を実施しなければならない。
東京の公園から鉛がでたって話はしょっちゅう聞くし、閉鎖された挙句に工事も全然すすまなかったことを思い出した。
子育てしてる身からして、公園使えなくて悲しかったよ。
でも発覚してしまったら除去しないわけにはいかなくなる。
戸山公園で出たんだなぁ。
子どもはなんでも口にいれたりするから、気をつけたいよね
また脱線しちゃった。寄り道だいすき
過去の土壌や用途を調べるの大切だなぁ
保険の話
「宅建士は、重要説明できるかわりに責任を負うことになりますよね。
何か間違ったことを言ったか、重要なことを言わなかったのか、僕の知ってる中では最大で7800万円の請求が個人にきたことがあります。
こわいですよね。
だから宅建ブレインズっていうものに入るんですよ。保険です。年間2万で1億円まで保証されるから、僕の知り合いは全員入ってますね。」
そういえば、うちが買ったマンションも重説で説明されてないことが後から発覚して衝撃だったな。
売買に超影響あることで、だから数百万を宅建会社から値引きしてもらった。
こういうことってあるから入った方がいいよね。
マーカーと付箋
テストに出ることをマーカーと付箋を使いながらチェックしていく。
先生からは合格するには8割とれないといけないけど、「これは落ちないだろう」というくらいの優しさを感じた。
1番の難関は朝、ちゃんと起きてたどり着くことだな。
そして最後まで椅子に座ってること。
今日は午後から1人生徒が消えて先生がザワザワしてたよ。
バレないと思って帰ったのかな。
先生、何十人もいるのにちゃんと顔と名前の紙持って午後も確認してすごい。
おわり
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