第15回「いわゆる『鬼のような指値』のやり方教えます」

このシリーズは、南山堂さんの月刊誌『薬局』にて2019年4月号から2020年8月号にかけて連載していただいた「薬剤師にもできる！将来幸せに働くための投資講座」をベースに、読者の範囲をもう少し広げて、データや戦略を更新し、大人の事情でカットされた部分を追加して書き直す連載企画です。2022年度からは隔月の連載とし、引き続き初心者向けの注意や解説、時事的な相場観、運用状況の報告などを続けていきます。
　なお、本記事の中では特定の金融商品や銘柄、投資手法を紹介することがありますが、投資判断はご自身でお願いいたします。よって失敗しても責任は取れませんが、知らせてくれたら一緒に悲しむぐらいはします(^^;)

　2022年に入ってからは株安が続いておりまして、特に私のポートフォリオの主軸である米国株がとても調子悪いです。まあ、長い間投資をやってたらそういうこともあるので、「休むも相場」という格言がありますし、しばらく静観しているところです（とはいえ、最後に紹介しますが実は既にかなりの待機資金をぶっこみましたが）。
　そこで、今回は株式投資だとか積み立て投資だとかそういうのは置いといて、たまには不動産投資の話を書いてみようかと思います。

　不動産投資って、なんだかハードル高い印象を持たれている方も多いと思いますが……

　確かにハードル高いっす( ｰ`дｰ´)ｷﾘｯ

　いや、正確にはめんどくさいというべきか……まず、株式投資や投資信託で積み立てするのと比べると初期投資は確かにかかります。それを貯めるのがめんどくさいですね。投信なんて「100円」あれば買えますし、株式でもまあやり方によっては1000円ぐらいから、できれば数十万円程度あればだいぶ本格的な株式投資ができます。
　しかし、不動産投資はまあ、どんなに安くても最初の元手は数百万円ぐらいは要るんじゃないですかね？ちなみに私が最初に不動産投資始めた時は、3年ぐらいかけて400万円貯めてスタートしました。あの頃が一番つらかった……（遠い目）
　でも、お金があってもすぐにポンと買えるわけじゃないんですよね。まず目ぼしい物件を検索して、不動産屋さんに連絡して資料を手に入れて、資料調査をして、現地調査をして、買うと決めたら価格交渉して、決まったら契約書にサインなんですが、決済日や決済方法を調整したり、住民票や印鑑証明を取りに行ったり、やることいっぱいあるんですよ。
　手に入った後も、例えば貸家にして入居者を探すんであれば、リフォーム業者を調べて、修繕範囲やデザインを決めて、見積もりを取って、時々進捗を確認しつつリフォームしてたら出てくる案件（結構購入時に想定してなかった色んなの出てきますよ、例えば「謎の金庫が出てきた」とか「コンセントやTVアンテナがダミーだった」とかw）に対処して、客付けしてくれる不動産屋を何件も営業に回って、内見の反応を聞いて回って、募集条件が妥当か考え直して……そうやってようやく入居が決まるわけなんですが、そしたら今度は契約書を自分で作らないといけなかったりするんですよ( ﾟ∀ﾟ)･∵. ｸﾞﾊｯ!!

　とまあ、めんどくさいことこの上ないのが不動産投資でして、これ始めるのはもう「起業」なんじゃないかと個人的には思ってるんですけど、つまり、不動産投資は投資というよりビジネスなんですよね。そのへんの説明は以前に書いた通りです。

　それらの記事の中で、不動産で儲ける仕組みと私がやってきた実例を紹介したんですけど、今回はその続きで、物件の買い方を詳しく解説してみようと思います。
　当たり前ですけど、不動産投資で成功したいなら、まず物件を安く買う必要があります。安く買えていれば、もし家賃が当初希望額の通りにならなかったとしても、まあ何とかなります。最悪失敗しても、売って初期投資を回収できる可能性も高まります。そのために何をしなきゃいけないかというと、「指値」なんですね。

　指値とは、自分が値段を指定することで、例えば購入時なら
「○○○万円に値引きしてくれたら買います」
と売り主に伝えることです。まあ要するに価格交渉ですね。それを最大限に活用すればとんでもない安値で物件を拾うこともできたりするので、書籍やネット上にはものすごく極端な（半額やそれ以上の）指値成功事例が書かれてあることもあります。
　そのような極端な指値を、誰が名付けたか『鬼のような指値』と言うそうですが、じゃあ片っ端からそんな指値をすれば良い物件が買えるか？というと、全然そんなことないです。むしろ不動産屋さんに煙たがられ、売主さんを怒らせるだけです。不動産取引は相対取引なので、売り手と買い手が合意すればいくらで売買しても良いものですが、それでもそれなりの価格というものがあるわけですよ。

これまでの指値の実例

　まずは、私がこれまでに買ってきた中古戸建物件または空き地の売出し価格と購入額を紹介します。だいたい500万円以内で売りに出ているものばかりなのですが、実際にいくらで買ってきたかというと……