【白岩貢相談室】工務店はどうやって選んだらいい？
こんにちは。
白岩貢事務局の矢島です。
白岩貢は現在60世帯の大家であり、どれも現役で高稼働を続けています。また2024年時点で400棟を超える新築物件のサポートをしています。
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こちらの本は、白岩が力を入れている自宅活用メソッド、つまり賃貸併用住宅を活用して使えるお金を増やそうという提案です。
今回も賃貸併用住宅についての相談に対する白岩の答えをまとめます。
Q. 賃貸併用住宅建てるなら工務店はどうやって選んだらいいですか？
A.多くの方はブランドを重視して大手ハウスメーカーを選びがちです。
しかし、実際に建てているのは孫請けの工務店というケースもあります。また、どんな場所であっても決められた規格の住宅が建築されます。
また大手ハウスメーカーの粗利益は一般的に40％～50％程度であるとされています。これは建物の費用の半分が材料や労働力に充てられ、残りの半分が企業の利益や経費に充てられるという意味です。
一方、工務店の粗利益は大手ハウスメーカーよりも低く、一般的に25％～35％程度と言われています。
できれば賃貸併用住宅に慣れた設計士と信頼できる町場の工務店に依頼するのがおすすめです。
とはいえ「信頼できる」工務店を見つけるのは至難の業、そこでいくつか見極めるポイントを挙げてみます。
1.ネットの口コミを調べる
まずはネットの口コミを見てみましょう。
あからさまにクレームのような口コミが多い場合は注意が必要です。
ただし中には投稿者の単なる嫌がらせで悪い口コミを投稿されている場合もあります。
2.直接訪問して社内を観察する
実際に足を運んでみるのも有効です。
その際に事務所が汚かったり、整理整頓ができていない工務店はアウトです。
私の経験上、事務所が汚い工務店は現場も汚くなりがちです。
3.1番古い物件と1番新しい物件を見せてもらう
1番古いがしっかりと立っているなら仕事ぶりが信頼できますし、新築工事の物件を見に行ってキレイだったら管理もしっかりしていると判断できます。
私もこの20年の間に信頼できる工務店に仕事を任せてきました。
しかし、数年前にとある工務店に飛ばれたことがあり、とてつもない苦労をしました。
そこで自分で絶対に飛ばない、間違いない物件を造る工務店を立ち上げました。
万が一建築途中で工務店が倒産してしまったら大変なことになります。
そこで一般的には「信頼」につながりそうなことが、実は危ないという例を解説します。
こういう視点から見極めるのも大切です。
1.社屋や事務所が立派
社屋や事務所が立派だったり、良い立地にあると、それだけで安心するのではないでしょうか？
しかし、これを維持するには毎月多額の固定費がかかります。
この固定費を払いつづけるためには、多少強引でも売上を立て続けなければいけません。
このような観点から私が立ち上げた工務店は、私の所有物件のアパートの一室が事務所になっています。
2.社員数が多い
社員数が多いと、大きな会社だなと感じるでしょう。
これもまた同じですが、社員が多ければそれだけで莫大な人件費や管理コストがかかります。
人を雇った分の利益を上げられれば良いですが、そう簡単にはいきません。
同じく私の工務店は営業マンがいません。
営業をする必要がないからですが、お陰で無駄な人件費を材料費などオーナーさんや入居者の方にプラスな事に還元できます。
3.広告をよくみる
テレビCM、ネット広告、紙媒体、SNS広告、その他スポンサーなど、広告をよくみると有名な会社だな、きちんとしている会社だなと思いがちです。
しかし、固定費・人件費と同じく広告費も莫大な予算がかかります。その投資に対してリターンが少ないと経営を大きく圧迫します。
つまり、これらは会社側が売るために使うお金であり、極論ですがオーナーさんや入居者には関係ありません。
このような経費を建築費に回せれば、適正価格で住みごごちが良い物件を造ることができます。
不動産や住宅業界は特に、一般の方と業界内の方の間には大きな知識の差があり、それによって不利益を被ることがあります。
正直不動産という漫画がありますが、ぜひ読んでみてください。
私、白岩は大家という立場でオーナーさんと同じ目線でアドバイスをしています。
ハウスメーカーや不動産屋、銀行などからの提案に対してのセカンドオピニオンとして相談に来られる方も多くいます。
賃貸併用住宅をはじめ、新築アパートなどをお考えの方は是非個別相談を活用ください。