たべものコンサル日記138：テナント家賃のあり方をここらで見直ししてみませんか？～令和は賃料選択の時代に！

　　コロナ禍を経てテナント家賃のあり方も見直しが必要とつくづく思いました。なぜなら、テナント家賃の「原点」は多くの場合に、昭和の時代にできています。
固定家賃であえぐ多くのお店を救済し、また入居者が激減したビルの所有者を救済するためにも、家賃のあり方を考え直す良い機会と思いました。

選択肢１：共存共栄する新家賃は「売上×１０％」以下
　　　　　の変動家賃で契約する

　　この仕組みであれば、どんな商業ビルでも、基本的に時間をかけて全フロアをテナントさんで埋めることができると思います。

●前年の年商で算定した家賃を固定家賃とする
　売上が上がれば賃料も上がるけど、売上が下がると賃料も下がる仕組み。
　決算書での照明が必要です。

●前年の月別売上変動率に応じた家賃を設定する
　税理士さんとかの作成する決算書などでの「12か月間の月別売上高」の
　証明が必要となります。

選択肢２：ひとケタ１～9万円の低額固定家賃とする

　　歓楽街のビルの1回は空きができると埋まりますが、2階以上のフロアは徐々に廃墟と化しています。

低額で募集して、色々な目的志向で借りる人が多く現れて、「人気（人の気配）」を感じるフロアのビルにしないと、やがては街自体も衰退し死に絶えると思うわけです。

選択肢３：前年実績で協議して決めた家賃で1年間支払して、決算後に実績に応じて金額を払戻調整する

　　やり方は面倒ですが、ビル所有者とテナントさんが「共存共栄」の関係の家賃の仕組みになればいいと思っています。

このままでは、ビルの持ち主も倒産する事態ですし、その前にテナントさんがどんどん急速に店を閉めている状況です。

家賃は何を目安に違うのか？その要素を書いてみた

●立地とビルの人気度で家賃は変わる

　　テナントさんが入居するビル自体が人気かどうかで1坪の家賃が違います。また、1階の1坪家賃の金額の８０％、７０％～５０％と構造や上階になるほど家賃の金額は変わります。

●ビルが新しいか、古いかで家賃は変わる

　　当然ながら新しいビルは人気ですし、古いビルほど年々家賃を改定してゆかないと継続して借りる人は少なくなります。
家賃が１０％～３０％下がると出る人は少なくなります。

●借りる面積で家賃は変わる

　　テナントさんが借りる面積が広いと１坪あたりの家賃は安くなり、狭くなるほど割高になります。50坪より広いと安い。10坪より狭いと高い。

今回のコロナ禍で、知り合いのテナントビルを多く持つ酒屋さんの企業も大苦戦を強いられています。
同じフロアで10店中1店だけの営業ってもう怖くて店できませんよね。
そんなお店が増えています。

新たな仕組みで、貸す、借りる　だけでない共同体の仕組みができると
良いなと思う次第です。

（了）