【20代で不動産投資】私が考える不動産投資戦略(給与所得者で自己資金500万円くらいver)

今回は自己資金が500万円くらい用意出来る方の場合の、私が考える不動産投資戦略を記事にします。今回の戦略は規模の拡大に時間がかかりますが、割と低リスクな戦略だと思います。

自己資金50万円以下の方の場合の不動産投資戦略は、後日記事にします。

「自己資金500万円くらい用意出来るサラリーマン(年間100万円使えるお金がある)が今から不動産投資を始めて10年後にリタイヤを目指すなら」

①450万円で利回り15%くらいの物件を現金購入(諸費用込みで480万円)

②450万円×15%=67.5万円　ここから固定資産税(これくらいの物件なら多分4万円くらいのイメージだけど多めに7万円)引いて約60万円貯蓄。プラス使えるお金100万円で合計160万円貯蓄。

③これを3年やって480万円貯蓄

④4年目に再び450万円くらいの物件を現金購入。今度は年間220万円貯蓄できる。

⑤5年目に2,000万円(プラス諸費用多めに見て200万円)で利回り12%くらいの物件を自己資金220万円、融資期間11年、金利1%で購入。もし融資つかなければ1棟目を追加担保に入れる。2,000万円×12%=240万円、年間返済162万円、差額38万円から固定資産税約10万円くらい引いて28万円がさらに貯蓄可能で、合計年間248万円貯蓄。

⑥さらに2年貯蓄して自己資金496万円で、8,000万円(諸費用多めにみて500万円)くらいで利回り9%くらいの物件を購入。この辺だと地方であれば新築に近い物件も狙えるので、融資期間35年、金利1.5%で購入。(2棟目追加担保に入れないといけないかも)この物件の年間で貯蓄できる金額は、だいたい350万円くらい。合計で年間598万円貯蓄。

⑦3年間貯蓄して2,000万円くらいで買っていた物件を借り上げ返済。

こうすると借入がない物件が生み出す年間の収益が350万円くらい。

プラス借入有りの物件が生み出す年間の収益は350万円くらい。

まあ人によっては引退してもいいかなという水準？笑

さて、これは所得税や家賃下落、空室リスクを入れていません。

所得税は減価償却がありますし、しっかりと節税対策を行えば大きな影響は受けないかもしれませんが、家賃下落や空室リスクは大いに影響を受けます。

ここは大家さんの頑張りどころです。立てた戦略をブレずに実行していくには、いかに家賃落さずに空室を無くすかです。大家さんができる空室対策はたくさんあります。自己募集、チラシのばらまき、営業回り、、、沢山の不動産投資家さんが情報発信しているので調べてもらいたいですし、私が行なっている対策もいつか記事にしたいと思います。

また想定している金融機関についても、いつか記事にしたいと思います。

この戦略について再現性あるかどうかは分かりませんが、比較的不動産投資は再現性が高いと思っています。ちなみにこれは、私が今からやるならこうしたいという理想の買い方です笑

私の場合は変なスタートして、いろいろ苦戦しつつなんとか買い増ししている状況です。

ある意味失敗から得た教訓！笑

物件規模を拡大しつつ、35歳までにはバランスシートをもっと良くして、不動産賃貸業からの収益だけでも融資を引けるくらいの力をつけたいです。

そこで初めて引退を考えます。

人によっても戦略は変わってくると思いますし、目標によっても戦略は変わってくると思います。

質問や間違いの指摘等ありましたらご遠慮なくコメント、TwitterへのDMなど頂ければと思います。

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