【20代で不動産投資】どのような物件から買うか①

先の記事で、築古の中古戸建物件からスタートを切るのがオススメとお話ししました。

ではどういう目線で物件選定していくのか。

ここで1つ基準を決めて下さい。そして基準を満たさない物件は決して購入しないで下さい。不動産投資を志し、勉強していざ物件購入の段階になると"買いたい病"が発症することが多いです。

「ある程度基準は満たしているし、もうこれでいいか。」「早く購入して投資をスタートしたい！！」「まあなんとかなるでしょ。」

みたいな感情が湧き買い急いでしまいます。気持ちは分かりますし、確かに早くスタートして1ヶ月でも早く収益をあげた方が良いと思います。

しかし、不動産投資では、出口戦略と言って購入した物件を最終的にどのようにして、どのように利益確定させるのかが大事と言われますが、20代で不動産投資をスタートするのであれば、最初の入口の方が大事であると私個人として思っています。なぜなら給与所得が少ない20代では、投資の失敗=退場になりかねないからです。

その為、しっかりとまずは自分の基準を作りましょう。

おおまかな基準となる目線は、

①金額

②利回り

③エリア

④満室か空室か

⑤地域によっては駐車場の有無

上記5点がおおまかな基準になると思います。それ以外にも私が物件選定の際大事にしている細かい基準がありますが、それは後の記事に書きます。

基準を決めたら、まずは「健美家」や「楽待」などのサイトで物件検索。

①金額→まずそもそも自分が買える物件かどうか判断。全額自己資金で買うか、融資を受けて買うかによって異なります。融資受けるならまずは多額の借金を背負う覚悟を持って下さい笑

全額自己資金の場合は、もちろん余裕資産の範囲で。物件はだいたい300万円〜のものをお勧めします。これは主観でデータを取った訳ではないですが、300万円以下の物件はそもそも賃貸需要がない地域の物件で、賃貸で戦えないエリアの場合が多いです。

融資を受ける場合は、私の場合万が一空室になった際、自分の給料から月々返済できる金額から逆算して購入金額を決めます。

例えば300万円をボーナス返済0、融資期間10年、金利1.2%で融資を受けると、月々の返済は約2.7万円です。同じ条件で350万円借りると、月々の返済は約3.1千円、、、このように万が一空室の際、最悪自分の給与から返済できる範囲で融資を受けて、その範囲の物件を購入します。(ちなみに月々の返済金額を計算するローン計算はスマホアプリもありますのでそちらで計算可能です)

②利回り→表面利回りでは16%以上。(表面利回り=年間収益/投資金額)   実質利回りで11%以上(実質利回り=表面利回りの年間収益から税金などを引いて金額/投資金額)

これ以下は家賃が下落した場合、ほとんど収益でません。

③エリア→自分の土地があり、賃貸需要が見込めると判断した地域であれば大丈夫です。そもそも普通のサラリーマン大家は都心の一等地や、駅前の物件など買えません。郊外で戦うしかないのです。それでも1つの目安として駅から徒歩15分以内の物件をオススメします。理由は戸建物件に住む人は独身サラリーマンとかではなく、ファミリー層などが多く、通勤の便と物件の周辺環境が両立されやすいからです。駅徒歩15分圏内であれば、ギリギリ駅まで歩けて、かつスーパーや学校などがそろっていることが多いです。

④満室か空室か→初めての物件は満室のオーナーチェンジ物件が無難です。空室をリフォームして家賃上げて客付するみたいなことは、最初は難易度高いし、余裕資産がないと難しいです。

⑤駐車場の有無→首都圏や三大都市圏主要駅周辺以外は駐車場必須です。

上記5点以外の私が大事にしている基準は、後の記事でお話しします。

また文章が長くなり、具体的な購入までの流れも説明できなかったので後の記事でお話しします。

自分の基準をしっかり持って、慌てることなく物件を選びましょう。