世間の分譲住宅に違和感を感じる理由。 分譲を超える賃貸を作る意義とは。
1LDKなどの単身者物件や、2LDKを作らないと決めてから約2年が経ちます。
作らないと決めた記事は過去書いてきました。
不動産投資家が到底到達できない領域に突入している現在では、
主に3LDK、4LDKを主要な間取りとして現在複数計画を進めています。
今日は僕の思う、仮想敵となる分譲マンション、分譲住宅に対しての違和感と、
僕が分譲を超える環境を提供する意義を少し記してみたいと思います。
世間の分譲は、売ること前提で作られている 世間の賃貸は貸すこと前提で作られている。だからつまらない。
世間の分譲は、売ること前提で作られている
そして、世間の賃貸は貸すこと前提で作られている。だからつまらない。
だから、これくらいでいいだろう、コストカットしてもいいだろう、設備やアイデアなどコストがかかるようなものは入れなくていいだろうという、だろう感覚で
作られているのは当たり前です。
全てではありませんが、単身者賃貸など、世にありふれている現状。
投資家という人たちは、ファミリーや、分譲を相手にどのように価値を作ってゆくなど考えもしない分野でしょう。
その答えは「儲からないから」 だけども、もう単身者なんて儲かりませんよ。
２LDKも同じです。利回り5％〜６％でないレベルです（新築RC）
ただ、価値の高い３LDKなどを作ると、１LDK２部屋より実は家賃は頂ける。コストも抑えられる。当然その際には、しっかりとペルソナをTGTとして、作り込む必要があります。その仮想敵は高級賃貸や、分譲住宅なのです。
そして、３LDKなど積極的に取り組んでいる投資家がいないからこそ、レッドオーシャンとして捉えています。
分譲も上記写真のような間取りを見てもらうと、賃貸と大差のないレベルであることがわかります。設備も、アイデアもない、廊下も狭い、シューズクローゼットもない。
この間の記事のように、ベビーカーも玄関内で回転もできない。
ただし、良い分譲も多く存在するのは当たり前です。
市場にある良い作りの分譲をどのように超えるか、これは素人の考え
来年着工する３LDK、４LDKは、市場調査も競合情報も全く勉強していません。
それは他者の考える内容であり、物語の出発点が全く違うからです（売ること前提）
ただ、仮想敵とするならば、住宅ローンの月々の支払いvs賃料（修繕、固定資産税などのコストリスク部分は考慮せず）に対して、どのように市場で強みを発揮できるかを考え、マーケティングしてゆきます。
上記画像の４LDKは、おそらく仮想敵とするなら、ちょうど良い物件です。
この物件に対して、僕の作る４LDKと、あえて比較するならば
競合 僕の物件
3面採光 ⭕️ ⭕️
LDK広さ帖 🔺 ⭕️21帖
シューズクローク ⭕️ ⭕️
収納の数 ⭕️ ⭕️
浴室サイズ ⭕️ ⭕️
脱衣所の広さ ⭕️ ⭕️
トイレの数 １つ ２つ
アイランドキッチン❌ ⭕️
バルコニー水洗 ⭕️ ⭕️
バルコニー電源 ❌ ⭕️
トランクルーム ⭕️ 🔺（１Fレンタル）
キッチンパントリ ❌ ⭕️
ポーチ ⭕️ 🔺（ポーチ機能あり）
占有面積 🔺89.44. ⭕️95.15
バルコニー ⭕️40.25. 🔺非公開
玄関手洗い ❌ ⭕️
正直なところ、バルコニー広さ以外は、優っているところが多いですが
これはあくまでもスペック的な話。
多数のコンセント、ライティング、アイデアや、設備のレベル、
それを導入する意味意図は、さすがに分譲には
ストーリーまで与えられないことでしょう。
どのような構成を持つべきかの根本を考えてきた側面としては
僕のブランドカンパニーが作るファミリー（イノベーター、アーリーアダプター向け）住宅は、どんなデザイン、構成を用いて、ものづくりを行うべきかを
スタート時に考えたということです。
儲かるために作ることを考えると効率を考えるけど、僕はそこは過去から捨てています。まずブランド価値を体現すること、新商品として世間にお披露目することですから、今まで見たことのないようなレベルと価値を保持しないといけない。
前作を越えなくてはいけないという、そのような部分が基礎になります。
だから、分譲をどうやったら越えられるかという、素人考えではないということです。
未だ見せられないのが申し訳ありませんが、2024年3月にはブログ上でも図面の一部を公開しようと考えます。
ファミリー分野も普通だと、すぐに周回遅れにされる
図面で差別化を表現できないのは、もう終わっていると感じています。
vs購入コストの方々であれば、それは良いと思いますが、僕は、思考停止な建設の現状をこのように垣間見て常に感じるのは、違和感です。
ファミリーも作ってきてわかったことは、このような間取りは高効率であり
安く作れる。だから、差別化できない。つまらない、どこにでもある３LDKになってしまう。 占有面積も少なすぎますよね。
こんな分譲を買ってしまうと、環境依存となり、高く売れることは難しいことも分かりやすい。
上記間取りは、ラーメン構造角部屋だからできたものだと思うけど、相当頭を捻って作ったことが伺える間取り。廊下を如何に少なくするかにも垣間見えます。
しかし、自由度は低く、動線も考えられていない。 他とは違う角部屋を念頭につくったのでしょうか。
シューズクロークもない、廊下も玄関も狭い、納戸を作り差別化としたことは良かったと思いますが、肝心のLDKがとても狭い。
そしてキッチンも一番残念な、壁付きペニンシュラです。
売ることが前提だけども、せめてパイプシャフト位置や、キッチンの向き（キッチンからの景色）、色々と疑問が残る間取りです。
これも角部屋の構成ですが、３LDKにしては一気に引き算をしたことが分かる間取りですね。トイレ位置が残念で、これもパイプシャフト位置をもっと頭を捻って作るべきだと感じます。
キッチンの位置を見ますと、向きも残念ですが、簡単に設計した名残があります。
分譲も簡単に作ろうとしている事が見え見えな状態なんです。
もう賃貸だけが安く作ろうとしている世界ではなく、分譲も、もはや低コストで作る時代。どんどん狭くしてて、賃貸以下でも水回りが良くて、エントランスを豪華で派手にすれば良いと思っている業界に思い切り頭を傾げてしまいます。
僕が作る最後のマンションは、これまでの経験をフルに投下しただけではなく、自身の価値を表現するために建てる
本当にいい間取りとは、間取りがない、スケルトンインフィルや自由設計なんだと僕は感じています。
そのような分野に、次は進みますが、これから作るマンションは、
貸すための物件ではあるけども、このような分譲の現状を見て、はるかに越えてしまったとも思えるし、ブランド価値を体現するファミリーのペルソナをしっかり定義したからこそ、様々なアイデアやギミック、設備、特徴、あり得ない仕掛けを設けています。それらは、意味があって、物語もしっかりと伝えられるもの。
安く作れないからこそ、逆にコストを投下して、分譲でも追いつけないレベルの価値を体現するものづくりを行います。
実質利回りは６％以上、それは当たり前なんです。
だって、賃料相当高いですから。
しかし、実績があるから融資もいただけたんです。
そして、仮想敵は高級賃貸です。同一エリアにはないけど、その分野に突入です。
分譲賃貸は相手にしていません。 分譲が賃貸のレベルに近いからです。
その市場でどの程度のポテンシャルを発揮できるかを
正直いつもなのですが、今回も自信がありません。
しかし、どこか期待している自分もいます。（いつも裏切られる結果を出せている）
管理会社も、弊社社員も、金融機関も、これ、この構成なら、きっといけると思うと皆さん背中を押してくれます。
そして、何より、もう住みたいと言っている方もおられるのですから
裏切るような開発だけは絶対にせずに、期待値を超えるような物を
お見せしたいと心から感じています。
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