あえて保有物件数を減らす不動産投資家。　そのメリットとは。

個人的に思っていること。それは収益不動産、土地を持っている人は
今が最も売り時だということ。
今でも事業用不動産の価格は高騰を超越してきています。
土地の値段だって、考えられない坪単価、そして分譲や自由設計（注文住宅）
マンション、アパート事業も、融資が降りる人たちだけのものになりつつあります。

そんな中、僕自身は次のように今の市況から考えています。

今は買い時ではない。売り時の一点張り

昨年泊まったFUJIスピードウェイホテルの一室　安易にホテルも作れなくなってきた時代に突入。

収益物件、自宅用地の融資がつく人たちの現状って
2021年の金融庁の狙った通りの動きになってきています。
評価掛目（家賃下落、周辺環境、将来入居率下落地域）や、
外部評価鑑定の状況を踏まえ、自己資金割合など決まってしまってきている状況。

実需である、自宅建設に至っても、換価性を重視し、期間を延長し
設定金利のストレスを判断し、保証会社が決定している実情も
近頃はより厳し目になっているようです。
（特に、個人資産、就業している企業の状況、個人信用情報の綺麗さなど）

どちらにしても土地、建物を購入するハールドルは、今後もより一層厳し目で
さらに優遇されている人しか手に入れることは難しい時代になりつつあります。
金利の変動に至っても、掛け目に正直入ってきますから、
どれだけ厳しくなるかなども、それなりの経験のある投資家さんはお分かりの通りです。

そういう状況というのは、買える人が圧倒的に減ってきていることから
圧倒的に今のうちに売却を通して利益確定を進めるべきだと感じています。

その利益をどうするのか。

誰とも、どことも違う、感覚感性を揺さぶる建築もまた、新たな時代や収益を産むものになりそう。

過去にも買いたけど、利益確定したキャッシュをどのように考えるべきか。
僕個人的には、CF＝現金＝道具という観点であるため
道具を使って、いったいどのような歩みを行うべきかを定めていた
タイミングというのがありました。

建築費、土地代の高騰と合わせ、独自の収益構想を建築を運営することで生み出す
概念を見通せるようになった今となっては、僕個人は
CFを全額再投資する意思を固めています。
それは特定に地域に、特定の価値を持った、一般的では考えられないような
建造物を作ること、地域に還元する何らかの事業運営を深めるという概念です。

世間的には、建築費が上がっているから、そこにCFを突っ込んでも
利回りは取れない、だから作る意味があるのかと思うでしょうが、そこは思考停止状態ではないでしょうか
誰もがそう思うことから、特定のエリアを選定したり、新しい価値観を盛り込んだ
収益構造を持った建設、賃貸事業、ホテル、賃貸と分譲の合体施設のような考えも
また面白いと思います。

物件を全部売って、その資金を、何らかの再投資で細々と暮らすという概念

古い物件のリノベ、都会ではない場所でのんびりDIYして資産分割し暮らすという概念も

誰もが欲しがる街中の一等地での賃貸マンションや事業、それもいいでしょう。
しかし時代は、ごくわずかな人たちのための分野になってしまいました。
保有物件を売却した人たちは、そのCFを持って、郊外やご自身が好きな地域での
古い物件を購入し（時に融資も使い）DIYをゆっくり行って、少しづつ形のある資産を作ることもよろいしいのではないでしょうか。

街中のアパートを建てる行為もいいけど、結局は利回りが低く、持っている物件を売って入れ替えたところで、同じことの繰り返しでは、面白みも含み益も、
そして時代の流れに大きく影響をうけることでしょう（供給過剰や、あらゆる側面で）

全部売って、CF化して、決算書を良い状態に高めてわかりやすい状態にすること
そして、郊外で細々と不動産賃貸を行う（適度な田舎、市の隣接する可能性のある地域など）ことは僕はとてもいいことだと考えています。

もう派手な新築RCをバンバン建設してゆく時代ではありません。
コストの影響を受けて中身のショボイマンションを作っている会社しかありませんから。

夢ならいいけど、その夢は一過性の夢に過ぎない

マンションを建ててみたい。その気持ちはわかるけど、その先をよく考えてみましょう。

マンションを建てたところで、高騰する建築費、さらに高くなってきてしまった固定資産税、そして同型間取りの激増による入居率維持の難しさ、
長期保有による破損や、高騰する火災保険など、RCマンション、新築APほど
高い買い物はありません。

それら物件を購入することを夢見ている人は多いことでしょうが、
現実は毎年甘くないと感じてくることでしょう。

それならば、売るタイミングをよく見据えて、シミュレーションをしっかり行い
手のこりをしっかり考えて売却し、それら資金をどう活かすかを
今だからこそ考えるべきでしょう。

人生は長いです。
マンションを建てる夢など一生の中では、どうにでもなるような出来事です。
それより、もっと先を見据えて、どこで、どのような暮らしを行いたいか。
そんな生き方を実践しているかなどを考えて
不動産の持ち方、種別をよく選定することが必要でしょう。
街中の物件など、本当に儲かりません。

あえて不動産を減らすメリットは今こそあると思います。
それら現金を持ち、決算書の内容改善、キャッシュポジションのキープ
信用情報の整理などを行いながら、
これから長い人生に向けてよく考えた行動こそが必要だと思います。

FXや株、先物取引など、自分でコントロールできない投資には
絶対に手を出さないで、細々と零細でも良いから
小さい不動産に分散も今では良いのではと思っています。