儲かる物件だからこそ売る。 長期的な視野で総合的な時期を、俯瞰し認識する。
１週間程度前、社員旅行を兼ねて、社員全員、僕と妻とは別行動とし、旅行に行ってきました。トップ画像は、名古屋市の金山駅の横にあるANAホテルからの景色で、今回、実に十数年ぶりに妻と2泊3日の旅行となります。色々と事情もあり、宿泊を伴う旅行を行うことを避けてきた僕たち夫婦では、重要な意味もあり、今回名古屋、三重県の伊勢志摩、伊勢神宮を目的とした旅を行ってきました。
社員旅行としたのは、最終目的である伊勢神宮での参拝、ご祈祷と、おかげ横丁を散策することでした。神様の参道沿い、しかも日本一の参道の賑わいを経験することは、同じ参道沿いで商いを行う僕たちの事業としての想いがありました。
さて今日の本題は、儲かる物件だからこそ売る。といった内容です。
それはどんな意図があるのかを今日は記したいと思います。
なぜそのような記事を書こうと思ったのかは最後に記してみますね。
先を見据えた売却時期を総合的な判断で決断する
これまで僕は、10年間で17棟の新築開発、中古物件を購入しつつ、適時適切に売却を行なってきました。
昨年は最も多くて3棟（個人、法人）売却益は数億円になりましたが、それはとある目的を見据えたものであり
その決断、如何にして決定してきたのかが、今回、最も大事なところです。
近年2020年以後に売却してきた新築から建てた物件に至っては
次期開発物件への自己資金、開発原資というところがメインの部分でした。大多数の投資家さんらも同じような考えでしょう。
僕の場合、持っている物件が全て築浅であることが、最もの勝因であったと感じています。
特にRC住宅、RC建設は１年間で利回りが0.3%ほど下がるほど、建築費用の高騰、
事業としての採算性は著しく悪化をしています。（一昨年までは一年で0.2%ダウン程度の感覚・・・）
その為、今新築RCを土地から検討した場合、表面利回りは福岡市近郊において５％後半台を出すことは優秀な方であり、建売などは４％台で販売されてもすぐに売れてしまうような気配すら感じています（掲載していた売り物件は全滅しています）
そのような市況は、福岡に限らず、将来性のある都心などは同じような感じですが、皆さんが思う売却の時期というのは、どんなタイミングが適切なのかということ。
大抵の人は、次の買いたい物件が見つかった、土地が見つかったから売るという流れでしょうが、それでは、市況に乗ることはできないと思われます。
近年益々土地の動きは早く、そして刻々と状況は一変してきています。
そこに向けて、やはり資金の温存というのがとても意味のあることだと僕は考えたのです。その温存というのは、戦うための一手を温めると言う意味でもあります。
総合的判断というのは、将来ご自身の事業の数年先の行く末を予見して、どんな物件を購入するのか、どんな物件を作るのかを考えながら、土地だけ先に手を打っておく、戦略的に購入できるように、その時期を見据えるという、事業の将来をイメージすることではないかと思っています。
例えば、20億程度の開発を行うのならば、4億円程度は資金が必要になる、将来の市況を予見するのであれば、今の軍資金の積み上げも考慮し、その時期までのリスクをも検討しておくこと。 心の余力（これ大事）がどのくらいの資金があることで平穏化するか、など様々な観点的な考えもあります。
また保有物件などの流通価格、現在、未来を積算化し、いつ、売るといくらで売れるであろうなども考慮せねばなりません。
無論、売却に関しては、税金（簿価と売価の差異利益、消費税）の部分もしっかり検討しておきます。
築古は都心以外は確実に売りにくくなる。
新築は確実に高い品物になるが融資はつく。 などの
保有物件の性質を理解した出口を一棟ごとに考えておくのは、常に必要なことであります。
そして、今売り時だと思う時は、そのような将来を予見し、ビジョン、イメージできた時に、瞬間的に感じる未来のポートフォリを（資産構築状況）を基本にするべきであると感じています。
儲かる物件だからこそ売る。 その意味意図
不動産投資が進んでいる人で気づいている事、それは儲かる物件こそホールドするという方が多いことです。
僕はこれを機会損失と感じており、儲かるのなら、しっかりと考え抜いた金額で売り抜き、その原資をしっかりと次の事業への投資とすべきではないかと考えてます。
一般的な不動産投資の世界の話の中で、儲かる物件を売ることで手元資金を厚くし、もう1段階の上の物件を取得する、ステージアップに繋げることを忘れないで欲しいと感じています。
儲かるからとホールドすると、その建物環境は古くなってゆきます。その上、残債は減るが、簿価額も減り、将来の残債精算時の税金が非常に大きなものになってゆきます。
僕自身も中古から、新築アパート、新築RCマンション、そして特別な開発に向かう過程で、全て売却益がそれを支えてくれてきました。
儲かる物件と認識するべき物件が手元にあるのでしたら、
その物件は、高みに連れて行ってくれる数少ないアイテムの一つなのです。
生かすべき時期を、しっかりと考え、金融機関に理由を伝え、売却活動に繋げてみてほしいと思います。
10万円しか持っていなかった人が、不動産投資を始めると100万円の景色が見えてきます。
100万円の景色が見えるようになった人は、売却を通して1000万円、1億円の景色が見えてくるものです。
1億円の景色が見えると、次は3億円、5億円の景色も見えるようになってきます。
しかしある段階で、その景色に変化がないことに気づくはずです。
そのお金があることで、何が生み出されるのか？自分はどこまで行ったら満足するのか？という疑問疑念が出てくるものです。
その段階は行った人しか理解できない世界ですが、僕は皆がそこまで一度は行くべきだと感じていますし、そこまで行ってほしいと常々思っています。
それには売却＝キャピタル を適時適切に繰り返すことは
最も大切であり、不動産投資、不動産の力をまざまざと感じさせてくれることだと
思います。
上に行くために、売却する、それは儲かる物件からなのです。
事業の行く末を俯瞰すること
僕の場合は、もう既に不動産投資家ではありませんので、事業家としての行く末を感じることは所々にあります。
しかし、この間の旅行で感じたこととしては、わかってはいるものの、事業の行末と個人的な将来に関して必ず利害や思いが一致するとは限らないという点です。
不動産投資は、いずれ家業として家賃収入が入り、安定的な収入が程よくあれば良いと思う方がほとんどだと感じます。
僕もそれには賛成で、再び自分の資産の再構築は必要だと感じます。
そして、事業の行末は、従業員それぞれが、個々に抱く夢を達成するために、仕事があり、仲間がいて、素晴らしい会社という組織、資産や事業、仕組みがあることが最高だと思っています。
僕はその部分の準備も行うべきだと感じていますし、10年経ってきて、本年は様々これまで感じられなかった出来事、思いなどが芽生えています。
だからこそ、事業を作る（物件を作る）行為だけに限らず、個人、そして従業員、社員の皆さんの未来のための価値づくりの基礎を作るべきだと思っています。
地域とともに仕事を行う僕は、周りへの配慮も行うべきだと感じています。
お金のかかることだけど、それも未来の糧となると俯瞰すれば感じ取れます。
今日、この記事を書こうと思ったのは、旅行にて感じたこと
10年経った段階の、この一年の1ヶ月ごとに経験する思いから。
売却＝ステージアップ に限らず
未来を予見すること→やることを断定する→売却→ステージアップ→予見した未来に向けて準備という流れも持ってほしいなと感じています。
儲からない物件ばかりの人は、
儲か物件が一つでもあれば、それを売却することで
それが救いになる。
そんなこともあるものです。
いっそ、全て売って、リスタートも面白いかもしれません。
資金を持って、さあ、何を今一度始めるか。
そんな境地に、立ってみるもの良いものではないでしょうか。
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