人口減社会においての賃貸経営とは。 僕自身の乗り切る考え方 二極化がテーマ
人口減少リスクは、不動産投資リスクの一つに挙げる人も数なくないでしょう。
しかし一般的には、それは不動産に限らず、この世、日本の現状を見据えると、既に若年世代減少の影響、後期高齢者世代の増加などにより、様々な業種にも、全てに言えることではないでしょうか。
今日は、そのような現状を踏まえて、あまり考えていない不動産投資家に向けて、
僕自身はどのようにそのような状況を乗り切る考えでいるのかを記してみたいと思います。
とても簡単な結論なんですけどね^^;
世界は二極化が進んでいる、日本も同じような状況下にある
不動産投資を志している人たち、不動産投資、その他投資、事業などで巨万の富を得ている人たち。 労働をせず、権利で収入を得る人や、ビジネスオーナーになって、事業からの収益、配当を得る人たち。そのような勝ち組の世間にいる人たちの次の段階で、高給与、所得を得るサラリーマンの人たちも、また激増をしています。ある意味プロフェッショナルな人たちでもありますが、世間では、２馬力、いわゆる夫婦共働きの世代のパワーカップルと言われる、高給取りも増加し続けています。
そのような方々は、持ち家という選択も多いと思いますが、そうではない、持たない世代の増加というのも、また増え続けています。福岡では、糸島という著名な市がありますが、この市長の月形さんは、過去僕との対談で、
人口は増えているように見えるが、実は減っている。 有名人、移住者が増えているような番組や話題は多いのだが、なんとも切実なことだけど、住民票を移動してくれないのだよ・・・ということでした。
このような人たちは、拠点は都心におき、年代ごとに、住みたい都市に移り住むということを実践している方々のようであり、糸島に限ったことではないようです。
そのような方々は、持ち家もありますが、やはり高級賃貸や別荘などが、主な居住のスタイル。
そして、そのような人たちの増加は、所得格差も大きく、二極化がどんどん進んでいる現状が世の中には蔓延しています。 不動産投資家もその中の一つだと思います。
以下の記事を参考にしてみてください。
そこで、僕が念頭に置いているのは、次のようなカスタマーの変化であります。
消費行動の二極化と、損得を考える人、考えない世代（年収）の人たちの増加
賃貸住宅においても、分譲住宅においても同じこと、消費行動は、その人の
ライフスタイル、金銭感覚、価値観に沿って、結果が大きく異なってゆくもの。
その中でも、特別に良いものと、一般的で安いものを求める人の増加は顕著になってきています。
レクサスが毎年世界販売台数が増加するのに、他のハイブランドの車の出荷も衰えていません。寧ろ安い車も売れています。日本では軽自動車や、コンパクトカーの販売台数を見れば顕著です。
また、損得を考える低所得の人たちと比べ、品質やブランドへの忠誠心などを念頭に、消費の選択と集中を行う人も増えていることから、両極端な価値観が共存している状態が現在であるとも考えています。
ハイブランドスーパーマーケット、関西のikari、関東の成城石井
低価格の関東ロピア、九州のトライアルなどの台頭も、全く顧客のターゲットセグメントは違いますが、消費行動はまさに二極化。
マーケティング理論においてのターゲットも合わせて認識すること
所得の二極化に加え、消費行動の二極化。そして、マーケティング理論としても
上位１６％、イノベーターとアーリーアダプター層においても、言えることは
やはり彼ら（彼女ら）は、高所得、消費も高いレベルにあると断定できます。
世の中のことを理解し、ムーブメントを理解、受け入れ、そして発信する方々は、
往々にして余力、余裕のある世代（方々）です。
そのことから、過去の僕の記事にも書きましたが、僕はこの上位１６％のみ
顧客として定義して、物件作りを徹底的に行ってきました。
そして、実績は言うまでもありませんが、彼らのお目に叶う物件を、独自目線で作り続けることが将来の人口減少においても有効であり、特に選ばれるべき環境であることを理解しています。なぜなら、他にないからです。
大多数が作る物件は、分譲ですら物件開発は安く作ろうとしたものであり、基本どこにでもあるような面白みのない、普通の物件となってしまいます。
賃貸では尚更です。
その部分で言うなれば、二極化の低所得に値する方々への物件であり、人口減少に最も影響を受ける部分となります。
あらゆる二極化に順応できる物件開発と運営を行うこと、他の影響を受けない真の対策
高いレベルの給与を持つ人、イノベーター、アーリーアダプター層の方々に選んでいただける、特別な物件、価値の高い物件、そして特別な場所や環境を有している
そんな開発を行えるようになることで、常に上位層に選ばれるようになっておく。
これは将来の賃貸住宅においても、分譲でも同じようなこと。
人口減少時代に突入しても何も影響を受けない分野を目指しているかどうかは、
今既に作る物件でも試されていると感じています。
無論、この話の基本は、売ることが前提になっていない方に向けた内容であり
今不動産投資を行っている中級レベルの人たちにとっては、将来、歳を重ねたときに、保有していたいと思うような、家族に残すべき物件が、そのような方々に選ばれるようなものでなくてはいけないと、僕は感じています。
そして、大前提として、大金融緩和、逆の政策、世界的な金融不和などにより
世界が不況にならないとも限りません。
その部分においても何を行って、準備しておくべきかを考えておく事も、将来は必要なことでしょう。
相当額の預金を保有しておくこと
相当額の自己資金を投下して借入額を抑えておくこと
相当の信用度を上げて低金利で融資を受け続けられる状態である事
評価の低い物件を保有していないこと（単体で債務超過でない）
耐用年数を大幅に超える融資残高がないこと
その他、保全のきく信用度の高い資産を持っていること
上記のような対応ができる人、対応策を考えている人は
そのような不況な時でも乗り切ることができるでしょう。
人口減少だけにとどまらず、二極化にもとどまらない
対策を行える人は、他者に（他社）、市場にも影響を受けない
強い経営ができるでしょう。
不動産投資上級者は、そのようなレベルを皆考えて
行動されているように見受けられます。
それは、自分らしく生きるための幾つかの中の一つの策ではないかと思います。
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